Sälja bostadsrätt i dödsbo: Så funkar det före och efter bouppteckning

När en närstående går bort och ett hus eller en bostadsrätt ska säljas behöver du utöver sorgen hantera fler praktiska detaljer och formella krav än vid en vanlig försäljning. Här går vi igenom processen steg för steg så att försäljningen utförs korrekt och går så smidigt som möjligt.

Försäljningen av en bostad efter ett dödsfall börjar med ett dödsbo, vilket är vad man kallar den avlidnes tillgångar och skulder, fram tills dess att boet avslutas och arvskiftet tar vid.

Vad är ett dödsbo – och vem bestämmer?

Till dödsboet räknas pengar och lösöre till exempel möbler, fordon och smycken, liksom fastighet (hus och tomt), bostadsrätt och eventuella lån och skulder. Dödsboet utgör en juridisk person som existerar fram till att arvet har fördelats.

Dödsbodelägare och gemensam förvaltning

De som har laglig rätt att ärva kallas dödsbodelägare. Det betyder i laglig mening arvingar och kan röra sig om familjemedlemmar eller andra personer som omnämnts i ett testamente.

Som dödsbodelägare, är grundprincipen gemensam förvaltning, vilket innebär att ni tillsammans ansvarar för dödsboet genom att exempelvis betala räkningar, förvalta egendom och upprätta en bouppteckning. Gemensam förvaltning förutsätter att ni fattar stora beslut, som till exempel en bostadsförsäljning, gemensamt.

Bouppteckning – och varför den är central vid bostadsförsäljning

Bouppteckningen är en skriftlig förteckning över den avlidnes tillgångar och skulder vid dödsdagen och ska i enlighet med Ärvdabalken (ÄB) 20 kap upprättas inom tre månader från dödsfallet.

Tidsfrister och ordning enligt lag

Bouppteckningen ska lämnas in till Skatteverket för registrering inom en månad efter att den upprättats, vilket i praktiken innebär att den behöver vara registrerad inom fyra månader från dödsfallet.

En bostadsförsäljning kan förberedas och ett köpe- eller överlåtelseavtal tecknas när bouppteckningen är upprättad. Det bör dock framgå tydligt i avtalet att bouppteckningen ska vara registrerad innan tillträde, eftersom en bostadsaffär inte kan slutföras annars.

En vanlig lösning är att avtalet innehåller ett villkor om att tillträde bara får ske om bouppteckningen registreras. På så sätt kan processen rulla vidare, samtidigt som man väntar in den formella delen.

Därför kan för tidig försäljning försvåra

Varför är detta viktigt? För att bouppteckningen ska spegla dödsboets ekonomi som den såg ut på dödsdagen. Om du “säljer för tidigt” kan det uppstå praktiska och ibland juridiska frågor kring värderingar, redovisning och behörighet – alltså vem som faktiskt hade rätt att fatta beslut kring försäljning.

Sälja bostad i dödsbo – steg för steg 

1. Samla dödsbodelägarna och bestäm arbetssätt

Bostadsrätt: Lista vilka som är dödsbodelägare och hur ni ska fatta beslut. Kom överens om vem som håller ihop kontakten med mäklare, bank och bostadsrättsförening. Om ni är många delägare kan fullmakt göra processen smidigare.
Hus (fastighet): Samma upplägg gäller, men fördela även ansvar för moment som oftare blir aktuella vid fastighet. Till exempel att stå in kontakt med bank om lån/pantbrev eller kontakta försäkringsbolag. Ni bör även sätta er in i praktiska frågor som drift och tillsyn: värme, el, vatten och snöröjning. Avslutningsvis samla in underlag om fastigheten, till exempel servitut, gemensamhetsanläggningar och enskilt avlopp/brunn). Fullmakt kan även här förenkla om inte alla dödsbodelägare kan delta. 

2. Förbered försäljningen före bouppteckningen är registrerad

Bostadsrätt: Ni kan ofta starta tidigt med att anlita mäklare, värdera och ta fram underlag. Räkna samtidigt med att tillträde och slutlig överlåtelse normalt blir enklare när bouppteckningen är registrerad, eftersom den ju visar vem som får företräda dödsboet.
Hus (fastighet): Även här kan ni ofta förbereda tidigt på samma sätt. I praktiken blir det dock ännu viktigare att ha registrerad bouppteckning på plats innan ni slutför affären, givet de moment vi nämnt som rör drift och ekonomi. 

3. Värdering och underlag

Bostadsrätt: Kontakta gärna flera mäklare för värdering och jämför deras upplägg. Samla in underlag för årsredovisning och annan BRF-information, månadsavgift och vad som ingår, utförda renoveringar och ändringar i bostaden.

Hus (fastighet): Ta in en eller flera värderingar och samla underlag om fastigheten. Till exempel besiktningsprotokoll om det finns, uppvärmnings- och energidokument, uppgift om vilka pantbrev som finns samt information kring servitut, nyttjanderätter och gemensamhetsanläggningar.

4. Välj mäklare och planera foto, visning och budgivning

Bostadsrätt: Välj en mäklare med erfarenhet av dödsbon och flera delägare. Lägg en tydlig plan för foto, visningar, budhantering och kommunikation så att alla delägare vet vad som händer och när.
Hus (fastighet): Samma sak gäller – och här är det extra värdefullt med en mäklare som är van vid fastighetsförsäljningar i dödsbo. 

5. Avtal och tillträde

Bostadsrätt: När ni ska skriva överlåtelseavtal och planera tillträde behöver det framgå tydligt vem som får företräda dödsboet. Om avtal skrivs innan registrering används ofta villkor om att tillträde sker först när bouppteckningen är registrerad.
Hus (fastighet): Samma princip gäller, men tillträdet påverkas oftare av de formella krav som kommer försäljning av en fastighet. Därför blir det i praktiken ännu viktigare att ha registrerad bouppteckning innan affären kan slutföras.

Kan jag sälja bostadsrätt eller hus i dödsbo innan bouppteckning?

Det kan ofta fungera att påbörja förberedelserna innan bouppteckningen är registrerad. Ni kan vanligtvis komma långt i processen, men räkna med att tillträde och de slutgiltiga stegen ofta blir enklare när bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket.

Före registrering – det här kan ni göra

Börja med att anlita en mäklare och lägga upp en plan. Ni kan till exempel:

• Värdera bostaden.
• Samla in underlag som BRF-information, månadsavgift, pantsättning och renoveringar. 
• Fotografera och börja marknadsföra bostaden.
• Planera in och hålla visningar.

Under tiden – när bouppteckningen är upprättad men inte registrerad

När bouppteckningen är upprättad kan ni ofta komma vidare i processen och i vissa fall även teckna köpe- eller överlåtelseavtal.

Det bör då framgå tydligt i avtalet att tillträde endast får ske om bouppteckningen registreras. 

När bouppteckningen är registrerad – det blir smidigare

De slutgiltiga stegen blir ofta både enklare och tryggare när bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket. Den fungerar då som en slags “legitimation” som visar vem som får företräda dödsboet i kontakter med exempelvis bank, mäklare och bostadsrättsförening. Då blir det enklare att:

• Visa vem som får företräda dödsboet.
• Genomföra tillträde: Slutbetalning, nycklar och överlåtelse i BRF.
• Undvika onödiga frågetecken kring vem som får skriva under.

Kort skillnad – hus vs bostadsrätt

Bostadsrätt: Här kan ni ofta komma långt med förberedelser och marknadsföring. Tänk samtidigt på att tillträde och definitiv överlåtelse vanligtvis blir smidigast när bouppteckningen är registrerad och behörigheten är tydlig.
Hus (fastighet): Samma grundprincip gäller vid försäljning av hus i dödsbo, men fastigheter har ofta fler formella moment, till exempel pantbrev och lagfart. Det gör en registrerad bouppteckning ännu viktigare.

Om den avlidne var gift eller sambo

Om den som gått bort var gift kan bodelning bli aktuell. Det innebär att den efterlevande maken eller makan först kan ha rätt till hälften av det gemensamma giftorättsgodset innan arvet delas ut.

Till skillnad från vid skilsmässa tar arvingar och testamentstagare över den avlidnes del, vilket gör att fler personer kan bli inblandade. Rätten att ta över bostaden gäller endast för den efterlevande maken eller makan. Det kan påverka vem som kan skriva under en försäljning och när, vilket är extra viktigt om ni ska sälja hus innan bodelning.

För sambor finns ingen automatisk bodelning vid dödsfall. Den efterlevande sambon kan dock begära bodelning enligt sambolagen. I så fall delas bostad och bohag som köpts för gemensamt bruk lika, efter att skulder dragits av – om ni inte har avtalat något annat i ett samboavtal.

Fullmakter och ID-kontroll – när alla inte kan vara med

För att sälja en fastighet eller bostadsrätt som tillhör ett dödsbo måste alla dödsbodelägare vara överens. Juridiskt innebär det att samtliga delägare ska skriva under köpe- eller överlåtelseavtalet. Ett undantag är om ett testamente anger att bostaden ska tillfalla en viss arvinge. I så fall blir denne ensam ägare och kan själv besluta om försäljningen.

Fullmakt vid kontrakt – vad den ska täcka

Om en dödsbodelägare inte kan närvara vid kontraktsskrivningen kan en skriftlig fullmakt lämnas till någon annan, till exempel en anhörig eller mäklaren.

Fullmakten måste vara skriftlig och korrekt formulerad för att godtas, mäklaren kan normalt hjälpa till att ta fram en fullmakt som uppfyller formkraven. Enligt penningtvättslagen är mäklaren skyldig att kontrollera identiteten på alla dödsbodelägare.

Detta gäller även vid fullmakt, vilket innebär att ID-kontroll görs både på den som lämnar fullmakten och på den som skriver under.

Om dödsbodelägarna inte kommer överens

Om dödsbodelägarna inte kan enas kan tingsrätten utse en boutredningsman. Det är en oberoende jurist som tar över förvaltningen av dödsboet och får besluta om till exempel försäljning av bostad eller annan egendom.

Boutredningsmannen kan genomföra försäljningen även om en eller flera delägare motsätter sig, om det bedöms vara bäst för dödsboet. Vid en försäljning är det denne som ensam företräder dödsboet och undertecknar alla handlingar.

Fördelen är att försäljningen kan fullföljas även vid oenighet, och att mäklaren endast behöver göra ID-kontroll på boutredningsmannen.

Kostnader – bostadsrätt vs hus

Vanliga kostnader vid bostadsrätt

• Mäklararvode.
• Foto eller homestyling.
• Flytt, tömning och städning.
• Eventuella BRF-avgifter: överlåtelseavgift/pantsättningsavgift. 

Vanliga extra kostnader vid hus

• Besiktning.
• Energideklaration.
• Drift.

Skatt och deklaration när dödsbo säljer bostad

När ett dödsbo säljer hus (fastighet) eller bostadsrätt ska försäljningen deklareras året efter det kalenderår då köpekontraktet skrevs. Reglerna är i stort desamma som för privatpersoner: försäljningen kan ge vinst eller förlust, och vinsten beskattas som kapitalvinst.

För privatbostäder (småhus och bostadsrätter) utgör skatten 22 % av vinsten. Vinsten räknas som ersättning – försäljningsutgifter – omkostnadsbelopp, och dödsboet tar över den avlidnes anskaffningsvärde, alltså beräkningen görs som om den avlidne själv hade sålt. 

Dödsbodelägarna ansvarar gemensamt för att skatten blir betald, så det är klokt att avsätta en del av köpeskillingen innan pengarna delas upp. Mäklaren eller banken kan ofta hjälpa till att räkna fram en preliminär skatt.  Säljs bostaden med förlust kan dödsboet normalt göra avdrag i deklarationen, på liknande sätt som en privatperson.
Skattereglerna är i princip lika för bostadsrätt och hus.

Bostadsrätt: Här ligger fokus på underlag från föreningen och månadsavgiften.

Hus/fastighet: Vid husförsäljning tillkommer fler praktiska kostnadsposter som exempelvis besiktning, energideklaration samt löpande drift som uppvärmning. Ännu en skillnad mellan bostadsrätt och hus är lagfart.

Dolda fel och friskrivningsklausul

Med dolda menar man fel eller brister som fanns vid köpet men som inte gick att upptäcka vid en normal besiktning. 

Av det skälet gäller undersöknings- respektive och upplysningsplikt, när du säljer bostadsrätt och hus. 

Ett dödsbo som säljer en bostad har i grunden samma ansvar. Om fel upptäcks i efterhand kan köparen kräva ersättning ur dödsboets tillgångar, vilket krymper arvet.

Däremot blir dödsbodelägarna inte personligen betalningsskyldiga.
För att minska risken för detta används ofta en friskrivningsklausul när ett dödsbo säljer bostad, som gör säljaren/dödsboet helt eller delvis friskriver sig från ansvar för dolda fel.

En friskrivningsklausul skrivs ofta så att köparen inte kan kräva ersättning för fel som upptäcks efter köpet. Den används särskilt vid dödsbo eftersom dödsbodelägare ofta har begränsad kännedom om bostadens skick, men den kan också sänka slutpriset eftersom köparen tar en större risk.

Efter försäljningen – köpeskilling, skatt och arvskifte

När bostaden är såld ska köpeskillingen hanteras av dödsboet. Handpenningen, vanligtvis 10 procent, betalas in i samband med kontraktsskrivningen och resten av beloppet på tillträdesdagen. Pengarna ska i första hand sättas in på dödsboets konto och förvaltas gemensamt av dödsbodelägarna.

Om arvingarna istället vill att köpeskillingen ska betalas ut direkt till deras privata konton, förutsätter det att samtliga dödsbodelägare är överens och att de lämnar en gemensam skriftlig instruktion om detta. Innan pengar delas ut är det viktigt att dödsboet först betalar vinstskatt och eventuella skulder, så att arvet inte minskas i efterhand

När skulder och skatt är reglerade kan arvet fördelas genom ett arvskifte. I arvskifteshandlingen framgår hur mycket varje arvinge får. När arvskiftet är klart upplöses dödsboet som juridisk person och förvaltningen avslutas.

Försäljning senare än tre år efter dödsfallet

Om bostaden säljs mer än tre år efter dödsfallet räknas dödsboet som ett oskiftat bo och beskattas hårdare. En privatbostad kan då betraktas som näringsfastighet med högre skatt. Det är därför ofta klokt att sälja bostaden och avsluta dödsboet inom tre år efter dödsfallet.

Lagfart vid försäljning av hus i dödsbo

För att ett dödsbo ska kunna sälja en fastighet (hus eller tomt) måste det först registreras som lagfaren ägare.

Det innebär att dödsboet behöver ansöka om en dödsbolagfart hos Lantmäteriet.

Ansöka om dödsbolagfart

Först när Lantmäteriet har beviljat lagfarten för dödsboet kan köparen i sin tur söka lagfart på sitt förvärv. Därför kan tillträde inte genomföras förrän bouppteckningen registrerats.

I vissa fall kan Lantmäteriet handlägga både dödsboets och köparens ansökan samtidigt. Då registreras först dödsboet som ägare och direkt därefter köparen, så att lagfartskedjan blir korrekt.

Försäljning i dödsboets namn eller efter arvskifte

En viktig fråga är om bostaden ska säljas i dödsboets namn eller om arvingarna först ska tilldelas bostaden genom arvskifte och därefter sälja den som privatpersoner. Båda alternativen är möjliga, men det finns flera aspekter att överväga:

Försäljning i dödsboets namn

Om dödsboet står som säljare är det dödsboet som deklarerar försäljningen och betalar eventuell vinstskatt. Dödsbodelägarna blir solidariskt ansvariga för att skatten betalas in.

En fördel med detta alternativ är att ansvaret för dolda fel begränsas till dödsboets tillgångar. Skulle ett dolt fel upptäckas långt efteråt kan köparen i värsta fall bara kräva ersättning upp till det belopp som fanns kvar i dödsboet efter försäljningen.

Det går alltså inte att ta arvtagarnas privata pengar i anspråk, vilket gör detta alternativ tryggare. Därför rekommenderas det ofta att försäljningen sker i dödsboets namn när det är praktiskt möjligt.

Försäljning efter arvskifte i arvinges namn

Alternativet är att först skifta ut bostaden till en eller flera arvtagare genom arvskifteshandling, och sedan låta dem sälja den som sin egen egendom.

Vinsten beskattas då i deras privata deklarationer.
Nackdelen är att den som står som säljare har fullt ansvar för dolda fel, precis som vid en vanlig försäljning. Det innebär en större risk jämfört med att sälja i dödsboets namn. I de flesta fall är det därför enklast och tryggast att låta dödsboet genomföra försäljningen innan arvskiftet.

Avslutande råd vid försäljning av bostad i dödsbo

Att sälja en bostad som ingår i ett dödsbo kan vara både känslomässigt svårt och juridiskt mer komplicerat än en vanlig försäljning, men med rätt förberedelser kan affären ändå genomföras smidigt och korrekt.

Av det skälet är det ofta värdefullt att anlita en fastighetsmäklare med erfarenhet av dödsboförsäljningar, flera delägare och bouppteckning och det juridiska arbetet kring försäljningen.

Via MäklarOfferter jämför du enkelt mäklare så du kan välja det upplägg som passar ert dödsbo.