Sälja hus eller bostadsrätt i ett dödsbo – så gör du

Att sälja ett hus eller en bostadsrätt i ett dödsbo innebär fler moment och formella krav än en vanlig försäljning. Förutom sorgen efter ett dödsfall behöver man hantera en rad praktiska detaljer innan bostaden kan säljas. Denna artikel guidar dig genom det viktigaste att känna till, från bouppteckning till försäljning, så att processen blir korrekt och så smidig som möjligt.

Vad är ett dödsbo och vem är dödsbodelägare?

Ett dödsbo är alla tillgångar och skulder som den avlidne lämnar efter sig. Hit räknas exempelvis pengar, lösöre (t.ex. möbler, fordon, smycken), fastighet (hus och tomt), bostadsrätt samt eventuella lån och skulder. Dödsboet utgör en juridisk person som existerar fram till att arvet har fördelats.

De som har laglig rätt att ärva kallas dödsbodelägare och det kan vara familjemedlemmar eller personer som pekats ut i ett testamente.

Dödsbodelägarna företräder gemensamt dödsboet och ansvarar för att sköta det, vilket bland annat innebär att betala räkningar, förvalta egendom och upprätta en bouppteckning.

Bouppteckning – nödvändig för försäljning

Bouppteckningen är en skriftlig förteckning över den avlidnes tillgångar och skulder per dödsdagen. Den visar också vilka som är dödsbodelägare, som tillsammans företräder dödsboet. Alla delägare måste vara överens eller ge fullmakt när avtal ska tecknas.

Bouppteckningen ska normalt upprättas inom tre månader från dödsfallet (anstånd kan begäras) och sedan lämnas in till Skatteverket för registrering inom en månad efter förrättningen. I praktiken innebär det att den ofta behöver vara registrerad inom fyra månader från dödsfallet.

En bostadsförsäljning kan förberedas och ett köpe- eller överlåtelseavtal kan tecknas när bouppteckningen är upprättad, men avtalet bör villkoras med att bouppteckningen registreras innan tillträdet. Först med registrerad bouppteckning kan en bostadsaffär slutföras.

Vid försäljning av hus eller bostadsrätt i dödsbo gäller därför:

• Upprättad bouppteckning krävs för att dödsbodelägarna ska kunna teckna köpe- eller överlåtelseavtal.
• Registrerad bouppteckning krävs för att affären ska kunna fullföljas (tillträde) och för att banker, bostadsrättsföreningar och köpare ska kunna kontrollera vem som har rätt att företräda dödsboet.

Vad kan man göra innan bouppteckningen registrerats?

Innan bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket kan dödsboet påbörja förberedelserna för en försäljning. Ni kan till exempel:

• Anlita mäklare.
• Värdera bostaden.
• Fotografera och marknadsföra bostaden.
• Hålla visningar och ta emot bud.

När bouppteckningen är upprättad (men ännu inte registrerad) kan ni även teckna köpeavtal eller överlåtelseavtal, under förutsättning att det innehåller ett villkor om att tillträdet endast får ske om bouppteckningen registreras hos Skatteverket.

Om den avlidne var gift eller sambo

Om den som gått bort var gift kan det bli aktuellt med en bodelning. Det betyder att den efterlevande maken eller makan först kan ha rätt till hälften av det gemensamma giftorättsgodset innan arvet delas ut. Till skillnad från vid skilsmässa tar arvingarna och testamentstagarna över den avlidnes del, vilket gör att fler personer är inblandade. Rätten att ta över bostaden gäller endast för den efterlevande maken eller makan.

För sambor finns ingen automatisk bodelning vid dödsfall. Den efterlevande sambon kan dock begära det enligt sambolagen. I så fall delas bostad och bohag som köpts för gemensamt bruk lika, efter att skulder dragits av. Detta gäller dock bara om man inte har avtalat något annat i ett samboavtal.

Enighet mellan dödsbodelägarna och fullmakter

För att sälja en fastighet eller bostadsrätt som tillhör ett dödsbo måste alla dödsbodelägare vara överens. Juridiskt innebär det att samtliga delägare ska skriva under köpe- eller överlåtelseavtalet. Ett undantag är om ett testamente anger att bostaden ska tillfalla en viss arvinge. I så fall blir denne ensam ägare och kan själv besluta om försäljningen.

Om en dödsbodelägare inte kan närvara vid kontraktsskrivningen kan en skriftlig fullmakt lämnas till någon annan, till exempel en anhörig eller mäklaren. Fullmakten måste vara skriftlig och korrekt formulerad för att godtas, mäklaren kan normalt hjälpa till att ta fram en fullmakt som uppfyller formkraven.

Enligt penningtvättslagen är mäklaren skyldig att kontrollera identiteten på alla dödsbodelägare. Detta gäller även vid fullmakt, vilket innebär att ID-kontroll görs både på den som lämnar fullmakten och på den som skriver under.

Om dödsbodelägarna inte kommer överens

Om dödsbodelägarna inte kan enas kan tingsrätten utse en boutredningsman. Det är en oberoende jurist som tar över förvaltningen av dödsboet och får besluta om till exempel försäljning av bostad eller annan egendom. Boutredningsmannen kan genomföra försäljningen även om en eller flera delägare motsätter sig, om det bedöms vara bäst för dödsboet.

Vid en försäljning genom boutredningsman är det denne som ensam företräder dödsboet och undertecknar alla handlingar. Fördelen är att försäljningen kan fullföljas även vid oenighet, och att mäklaren endast behöver göra ID-kontroll på boutredningsmannen.

Lagfart vid försäljning av hus i dödsbo

För att ett dödsbo ska kunna sälja en fastighet (hus eller tomt) måste det först registreras som lagfaren ägare. Det innebär att dödsboet behöver ansöka om en dödsbolagfart hos Lantmäteriet. En dödsbolagfart är en registrering av dödsboet som ägare till fastigheten, baserat på den registrerade bouppteckningen. Först när Lantmäteriet har beviljat lagfarten för dödsboet kan köparen i sin tur söka lagfart på sitt förvärv. Därför kan tillträde inte genomföras förrän bouppteckningen registrerats.

I vissa fall kan Lantmäteriet handlägga både dödsboets och köparens ansökan samtidigt. Då registreras först dödsboet som ägare och direkt därefter köparen, så att lagfartskedjan blir korrekt.

Ansöka om dödsbolagfart

Att ansöka om dödsbolagfart görs antingen digitalt via Lantmäteriets e-tjänst eller blankett. Man bifogar den registrerade bouppteckningen till ansökan som underlag. Tänk på att fastigheten måste vara upptagen som tillgång i bouppteckningen och att bouppteckningen alltså ska vara registrerad och klar hos Skatteverket. Läs mer om hur det går till hos Lantmäteriet och Skatteverket.

Försäljning i dödsboets namn eller efter arvskifte

En viktig fråga är om bostaden ska säljas i dödsboets namn eller om arvingarna först ska tilldelas bostaden genom arvskifte och därefter sälja den som privatpersoner. Båda alternativen är möjliga, men det finns flera aspekter att överväga:

Försäljning i dödsboets namn

Om dödsboet står som säljare är det dödsboet som deklarerar försäljningen och betalar eventuell vinstskatt. Dödsbodelägarna blir solidariskt ansvariga för att skatten betalas in.

En fördel med detta alternativ är att ansvaret för dolda fel begränsas till dödsboets tillgångar. Skulle ett dolt fel upptäckas långt efteråt kan köparen i värsta fall bara kräva ersättning upp till det belopp som fanns kvar i dödsboet efter försäljningen. Det går alltså inte att ta arvtagarnas privata pengar i anspråk, vilket gör detta alternativ tryggare. Därför rekommenderas det ofta att försäljningen sker i dödsboets namn när det är praktiskt möjligt.

Försäljning efter arvskifte (i arvinges namn)

Alternativet är att först skifta ut bostaden till en eller flera arvtagare genom arvskifteshandling, och sedan låta dem sälja den som sin egen egendom. Vinsten beskattas då i deras privata deklarationer.

Nackdelen är att den som står som säljare har fullt ansvar för dolda fel, precis som vid en vanlig försäljning. Det innebär en större risk jämfört med att sälja i dödsboets namn. I de flesta fall är det därför enklast och tryggast att låta dödsboet genomföra försäljningen innan arvskiftet.

Dolda fel och friskrivningsklausul för dödsbo

Dolda fel i en bostad är fel eller brister som fanns vid köpet men som inte gick att upptäcka vid en normal besiktning. Säljaren ansvarar för sådana fel i tio år vid försäljning av fastighet (hus) och i två år vid försäljning av bostadsrätt.

Ett dödsbo som säljer en bostad har samma ansvar som en privatperson. Om fel upptäcks i efterhand kan köparen kräva ersättning ur dödsboets tillgångar, vilket kan minska arvet. Däremot blir dödsbodelägarna inte personligen betalningsskyldiga utöver tillgångarna i arvet.

För att minska risken används ofta en friskrivningsklausul när ett dödsbo säljer bostad. Friskrivningsklausulen innebär att säljaren (dödsboet) helt eller delvis friskriver sig från ansvar för dolda fel.

En friskrivningsklausul kan formuleras på olika sätt, men ofta skriver man att köparen inte kan göra några anspråk mot säljaren för fel som upptäcks efter köpet. Eftersom dödsbodelägarna i regel har begränsad kunskap om bostadens skick (de kanske inte själva bott där) används klausulen för att skydda arvet mot oväntade krav. En friskrivningsklausul kan däremot sänka slutpriset, eftersom köparen tar en större risk och därför ofta lägger lägre bud.

Skatt vid försäljning av dödsboets bostad

När ett dödsbo säljer en fastighet eller bostadsrätt ska vinsten eller förlusten deklareras året efter det kalenderår då köpekontraktet skrevs.

Beskattningen följer samma regler som för privatpersoner. För privatbostäder (småhus och bostadsrätter) är skatten på vinsten 22 procent. Dödsboet övertar den avlidnes anskaffningsvärde, vilket betyder att vinsten beräknas på samma sätt som om den avlidne själv hade sålt bostaden.

Dödsbodelägarna ansvarar gemensamt för att skatten betalas. Därför bör en del av köpeskillingen avsättas innan pengarna delas upp. Mäklaren eller banken kan ofta hjälpa till att räkna ut den preliminära skatten. Om bostaden säljs med förlust kan dödsboet göra avdrag i deklarationen, på samma sätt som en privatperson.

Försäljning senare än tre år efter dödsfallet

Om bostaden säljs mer än tre år efter dödsfallet räknas dödsboet som ett oskiftat bo och beskattas hårdare. En privatbostad kan då betraktas som näringsfastighet med högre skatt. Det är därför ofta klokt att sälja bostaden och avsluta dödsboet inom tre år efter dödsfallet.

Efter försäljningen – köpeskilling och arvskifte

När bostaden är såld ska köpeskillingen hanteras av dödsboet. Handpenningen (vanligtvis 10 procent) betalas in i samband med kontraktsskrivningen och resten av beloppet på tillträdesdagen. Pengarna ska i första hand sättas in på dödsboets konto och förvaltas gemensamt av dödsbodelägarna.

Om arvingarna istället vill att köpeskillingen ska betalas ut direkt till deras privata konton, förutsätter det att samtliga dödsbodelägare är överens om det och att de lämnar en gemensam skriftlig instruktion om detta. Innan pengar delas ut är det viktigt att dödsboet först betalar vinstskatt och eventuella skulder, så att arvet inte minskas i efterhand

När skulder och skatt är reglerade kan arvet fördelas genom ett arvskifte. I arvskifteshandlingen framgår hur mycket varje arvinge får. När arvskiftet är klart upplöses dödsboet som juridisk person och förvaltningen avslutas.

Avslutande råd vid försäljning av bostad i dödsbo

Att sälja en bostad som ingår i ett dödsbo kan vara både känslomässigt svårt och juridiskt mer komplicerat än en vanlig försäljning, men med rätt förberedelser kan affären ändå genomföras smidigt och korrekt.

Det är ofta en fördel att anlita en fastighetsmäklare med erfarenhet av dödsboförsäljningar. En sådan mäklare kan bistå med värdering, marknadsföring och det juridiska arbetet kring försäljningen. För den som vill jämföra olika alternativ kan MäklarOfferter kostnadsfritt hjälpa till att jämföra mäklare och hitta den som passar bäst.

Med god planering och rätt kompetens kan en fastighet eller bostadsrätt i ett dödsbo säljas tryggt och smidigt, så att arvet fördelas korrekt och processen blir enkel för alla inblandade.