Förhandla mäklararvode – så prutar du på mäklarens arvode

Vissa älskar att pruta. Andra tycker att det känns både obekvämt och genant. Om du står inför en bostadsförsäljning är en förhandling om priset likväl ett viktigt moment, eftersom mäklararvodet brukar bli en av försäljningens större kostnader. Med rätt förberedelser kan du få ett bättre erbjudande och samtidigt behålla de tjänster som bidrar till en lyckad affär. Här får du några konkreta argument, frågor och formuleringar som gör förhandlingen enklare.

När du hittat en mäklare som passar dig kan det förstås kännas lockande att tacka ja till erbjudandet på stående fot. Här kan det ändå vara klokt att hejda sig en stund så att du hinner sätta dig in i vad som ingår i priset.

Kan man förhandla om mäklararvodet?

Mäklararvodet är förhandlingsbart. Det innebär i praktiken att mäklaren ger dig ett pris som baserar sig på bostaden, marknaden, arbetsinsatsen och den aktuella arvodesmodellen. Därefter kan du ta ställning till priset och diskutera villkor som motsvarar dina behov. Förhandlingen kan då gälla mer än själva summan. Du kan exempelvis diskutera:

• Arvodets storlek.
• Vilken provisionsmodell som används.
• Vid vilket försäljningspris en provisionstrappa börjar gälla.
• Vad som ingår i arvodet.
• Kostnader för fotografering, annonsering och marknadsföring.
• Vad som gäller om bostaden förblir osåld.

Tänk på att flera alternativ ger dig ett bättre förhandlingsläge. Med MäklarOfferter kan du ta in förslag från flera mäklare och jämföra arvoden, arbetssätt och innehåll innan du bestämmer dig.

När är det lättast att förhandla?

Som säljare är ditt förhandlingsläge bäst när du träffat flera mäklare och jämfört deras erbjudanden. Då får du en tydligare bild av prisnivåerna och kan ta en lugnare diskussion om pris och villkor med den mäklare du helst vill anlita.

Förhandlingsutrymmet kan vara särskilt bra när:

• Flera mäklare är intresserade av uppdraget.
• Bostaden bedöms vara lättsåld.
• Efterfrågan är hög i området.
• Du är flexibel kring fotografering, visning och försäljningsstart och anpassa dig efter mäklarens planering.
• Mäklaren nyligen sålt liknande bostäder och redan har kontakt med potentiella köpare.
• Försäljningen kräver få extra insatser.

Vad är realistiskt?

Det hade förstås varit enkelt om det fanns ett standardarvode att utgå från. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI finns det inte inte någon fastställd nivå för mäklarens ersättning. I praktiken kommer alltså varje bostadsförsäljning med egna förutsättningar, möjligheter och utmaningar.

Hur mycket du bör, eller kan förhandla beror därför på vilken typ av bostad du säljer, orten, marknadsläget och erbjudandet du har fått av mäklaren. Ett rimligt mål kan vara att:

• Förhandla fram ett lägre fast arvode, vilket innebär en bestämd summa för hela uppdraget.
• Förhandla om en lägre procentsats, så att mäklarens ersättning blir en mindre andel av försäljningspriset.
• Höja försäljningspriset där mäklarens provisionstrappa börjar gälla, så att den högre ersättningen betalas först när mäklaren når en högre nivå.
• Få fotografering eller viss marknadsföring inkluderad i arvodet i stället för att betala dessa poster separat.
• Komma överens om lägre kostnader om bostaden förblir osåld.
• Anpassa arvodet efter hur mycket arbete mäklaren bedöms behöva lägga på försäljningen.

Utgå alltid från helheten. Ett arvode som är några tusenlappar högre kan absolut vara motiverat om mäklaren har en genomarbetad försäljningsplan och god kännedom om området. Mäklaren bör också kunna redogöra för hur hen ska skapa intresse och få fler spekulanter att lägga bud.

Så förbereder du dig inför förhandlingen

En bra förhandling börjar innan du pratar om pris. Ju bättre du förstår erbjudandena, desto lättare blir det att ställa tydliga frågor och bedöma vad som är ett rimligt mäklararvode för just din bostad.

Ta in flera offerter

En ensam offert säger bara vad en mäklare vill ta betalt. Flera offerter visar hur olika mäklare värderar uppdraget och vilka villkor du faktiskt kan välja mellan.

Träffa minst två eller tre mäklare och be var och en lämna ett skriftligt förslag. Det ska tydligt visa:

• Vilken arvodesmodell mäklaren föreslår och hur den fungerar.
• Vad arvodet blir i kronor vid olika försäljningspriser.
• Vilka tjänster som ingår i arvodet.
• Vilka kostnader som kan komma att faktureras separat.
• Hur mäklaren planerar att marknadsföra bostaden.
• Vad du behöver betala om mäklaren inte kan sälja bostaden.

När du jämfört samtliga erbjudanden kan du lyfta en konkret skillnad i samtalet med mäklaren:

“Du tar 65 000 kronor i fast arvode, medan en annan mäklare har erbjudit 58 000 kronor med samma tjänster inkluderade. Kan du matcha det arvodet?”

Jämför vad som ingår

Två arvoden med samma belopp kan innehålla helt olika tjänster. Här blir det därför viktigt att jämföra erbjudandena rad för rad. Kontrollera särskilt om följande ingår i arvodet:

• Värdering av bostaden och rådgivning inför försäljningen.
• Professionell fotografering.
• Framtagning av planritning.
• Annonstext och objektsbeskrivning.
• Publicering på Hemnet och andra bostadsplattformar.
• Marknadsföring i sociala medier.
• Planerade visningar och eventuella extravisningar.
• Hantering av budgivning och kontakt med spekulanter.
• Köpeavtal, övrig dokumentation och hjälp vid tillträdet.

Be också mäklaren visa exakt vad arvodet blir i kronor vid några möjliga slutpriser. Då blir det lättare för dig att se vilken modell som kostar minst och jämföra fast arvode, procent och provisionstrappa på lika villkor.

Läs mer om skillnaderna mellan de olika arvodesmodellerna här: Mäklararvodets provisionsmodeller – fast arvode, procent och trappa.

Ta reda på lokala arvodesnivåer

Som vi redan har varit inne på är alla bostäder och försäljningar olika. Arvodet påverkas bland annat av var du bor, vilken typ av bostad du säljer, bostadens värde och hur mycket arbete mäklaren bedömer att uppdraget kräver.

Just därför är det klokt att jämföra vad mäklare brukar ta betalt för liknande bostäder i ditt område. Be flera mäklare förklara hur de räknat. Jämför sedan deras erbjudanden med aktuell statistik över mäklararvoden. Det gör du enkelt på MäklarOfferter, där du kan läsa mer om vanliga arvodesnivåer och se vad mäklare brukar ta betalt.

Argument som fungerar

När du hittat en mäklare du vill gå vidare med kan du påbörja förhandlingen. Här utgår du från bostadens förutsättningar, uppdragets omfattning och de erbjudanden du fått.

Tänk på att en saklig och respektfull diskussion ökar sannolikheten att landa i villkor som fungerar för både dig och mäklaren.

Bostaden har goda förutsättningar att säljas

En attraktiv bostad i ett efterfrågat område kan kräva mindre tid och marknadsföring för att hitta köpare, vilket lämnar utrymme för att diskutera arvodet.

Lyft fram sådant som kan göra bostaden enklare att sälja:

• Bostaden ligger i ett område där många vill köpa.
• Bostaden är i gott skick och kräver få åtgärder före försäljningen.
• Det är en typ av bostad som många spekulanter söker.
• Det finns få liknande bostäder till salu i området.
• Du kan vara flexibel med datumet för köparens tillträde.
• Det är enkelt att planera fotografering och visningar på tider som passar mäklaren och spekulanterna.

Ta upp det så här:

“Bostaden ligger i ett område med hög efterfrågan och liknande objekt har sålts snabbt. Hur påverkar det arbetsinsatsen och möjligheten att justera arvodet?”

Tänk på: Ju fler av punkterna som stämmer, desto bättre grund har du för att diskutera både arbetsinsatsen och arvodet.

Du har fått erbjudanden från flera mäklare

Flera erbjudanden ger dig ett starkt förhandlingsläge. Jämför pris, innehåll och villkor och be därefter den mäklare du föredrar att justera sitt förslag.

Jämför framför allt:

• Arvodets storlek.
• Vilka tjänster som ingår.
• Kostnader som tillkommer.
• Planen för marknadsföring och visningar.
• Villkoren om bostaden förblir osåld.

Ta upp det så här:

“Jag har fått ett lägre arvodesförslag från en annan mäklare, men föredrar din försäljningsplan. Kan du justera arvodet eller inkludera fler tjänster?”

Tänk på: Var tydlig med vilken skillnad du vill att mäklaren ska bemöta. Väg samtidigt in kompetens, engagemang och försäljningsplan innan du fattar beslut.

Du kan välja ett fast arvode

Med ett fast arvode vet du redan från start hur mycket mäklartjänsten kommer att kosta, vilket gör dina erbjudanden enklare att jämföra.

Kontrollera att det fasta arvodet omfattar:

• Professionell fotografering av bostaden.
• Framtagning eller uppdatering av planritning.
• Annonsering och annan marknadsföring av bostaden.
• Planerade visningar och eventuella extravisningar.
• Hantering av budgivning och löpande kontakt med spekulanter.
• Köpeavtal, övrig dokumentation och hjälp fram till tillträdet.

Ta upp det så här:

“Vilket fast arvode kan du erbjuda för hela uppdraget, inklusive fotografering, marknadsföring och visningar?”

Tänk på: Ett fast arvode passar som regel bäst när bostadens förväntade försäljningspris ligger inom ett smalt spann. Om bostaden däremot kan säljas betydligt högre än värderingen kan en provisionstrappa ge mäklaren ett tydligare incitament att nå ett högre slutpris.

Mer om vad som passar bäst läser du här: Fast mäklararvode eller rörlig provision – vad ska du välja?

Erbjudandet innehåller tjänster du inte behöver

Kanske har du redan en aktuell planritning eller något av de andra tillvalen som ingår i erbjudandet? Då behöver du inte betala för samma tjänst en gång till.

Kontrollera om du kan anpassa eller välja bort:

• Framtagning av en ny planritning, om du redan har en aktuell version.
• Extra annonsering utöver den marknadsföring som ingår i grundpaketet.
• Betald marknadsföring av bostaden i sociala medier.
• Drönarbilder eller filmvisning av bostaden.
• Homestyling och andra tilläggstjänster som bokas separat.
• Extra visningar utöver dem som redan ingår i erbjudandet.

Ta upp det så här:

“Finns det några tillval eller tjänster i erbjudandet som kan tas bort eller anpassas för att sänka den totala kostnaden?”

Tänk på: Välj bort tjänster med eftertanke. Professionella bilder, bred marknadsföring och välplanerade visningar kan påverka både intresset och slutpriset.

Vad ska du inte pruta bort?

Ett lägre arvode är bara en bra affär om mäklaren fortfarande har rätt förutsättningar att sälja bostaden. Var därför försiktig med att skära ned på sådant som påverkar presentationen, räckvidden, kontakten med spekulanterna och den juridiska tryggheten.

Professionella bilder

Bilderna är bostadens skyltfönster. De ska väcka intresse, ge en rättvis bild och locka spekulanter till visningen. Förhandla gärna om kostnaden eller be att fotograferingen ingår i arvodet. Kontrollera samtidigt:

• Vem som fotograferar bostaden.
• Om fotografering ingår eller kostar extra.
• Vem som äger bilderna.
• Hur länge materialet får användas.
• Om bilderna kan användas av en annan mäklare vid ett senare tillfälle.

Marknadsföring som når rätt köpare

Bostaden behöver synas där de mest relevanta spekulanterna letar. Ett större marknadsföringspaket ska därför ha ett tydligt syfte, samtidigt som för begränsad exponering kan göra att färre upptäcker bostaden.

Be mäklaren förklara vilka insatser som behövs för just din bostad innan du väljer bort något. Ta reda på:

• På vilka bostadsplattformar annonsen publiceras.
• Om marknadsföring i sociala medier ingår.
• Vilka köpare mäklaren vill nå.
• Hur bostaden ska lyftas fram i annonseringen.
• Vilka tillval som rekommenderas och varför.
• Vad varje extra insats kostar.

Tid för visningar och uppföljning

På visningen ska mäklaren presentera bostaden, besvara frågor och fånga upp de besökare som är genuint intresserade. Arbetet fortsätter sedan med uppföljning och kontakt inför en möjlig budgivning. Här bör du kontrollera:

• Hur många visningar som ingår.
• Om både öppna och bokade visningar erbjuds.
• Vad en extravisning kostar.
• Hur besökarna följs upp efteråt.
• Hur snabbt du kan förvänta dig återkoppling.
• Hur mäklaren håller kontakten med möjliga köpare.

Tänk på att ett lägre arvode väger lätt om mäklaren samtidigt får mindre tid att ta hand om spekulanterna.

Korrekt juridisk hantering

En bostadsförsäljning är en stor affär. Här förväntas mäklaren enligt FMI upprätta köpehandlingar, dokumentera budgivningen och kontrollera vem som äger bostaden. Mäklaren ska också undersöka om pantsättningar, servitut eller andra rättigheter påverkar försäljningen.

En registrerad fastighetsmäklare har rätt att arbeta som mäklare och står under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. Du kan själv kontrollera registreringen i myndighetens söktjänst genom att söka på mäklarens namn.

Välj någon som arbetar noggrant och kan förklara varje steg på ett sätt du förstår. Den tryggheten ska du inte pruta bort.

Läs mer om mäklararvode här: Vad är mäklararvode och vad ingår i mäklararvodet?

Förhandlingsmall: Frågor att ställa mäklaren

Dags att träffa mäklaren? Utgå gärna från de här frågorna under mötet eller skicka dem till mäklaren efteråt:

• Vilken arvodesmodell rekommenderar du för min bostad, och varför?
• Vad blir arvodet i kronor vid några olika slutpriser?
• Vilka tjänster ingår, och vilka kostnader tillkommer?
• Kan du sänka det fasta arvodet eller procentsatsen?
• Kan nivån där provisionstrappan börjar gälla höjas?
• Kan fotografering, marknadsföring eller fler visningar ingå?
• Vad behöver jag betala om bostaden förblir osåld eller uppdraget avslutas?
• Hur länge gäller erbjudandet?
• Kommer alla villkor och kostnader att stå i förmedlingsuppdraget?

Skulle det återstår frågor efter ditt möte med mäklaren kan du mejla.

Vill du hellre ta förhandlingen muntligt? Ring mäklaren efter mötet.

Checklista innan du skriver på

När du förhandlat klart återstår bara att kontrollera helheten en sista gång.

• Jämför vad erbjudandena kostar i kronor vid några möjliga slutpriser.
• Kontrollera vilka tjänster som ingår och vad som kostar extra.
• Väg in mäklarens erfarenhet, lokalkännedom och plan för försäljningen.
• Ta reda på vad du betalar om bostaden förblir osåld.
• Läs villkoren för ensamrätt och hur uppdraget kan avslutas.
• Kontrollera procentsatser och nivåer i en eventuell provisionstrappa.
• Se till att arvodet, tjänsterna och alla övriga kostnader står i förmedlingsuppdraget.

Läs igenom avtalet i lugn och ro och be mäklaren förklara allt som känns oklart innan du skriver under. Och kom ihåg: Det bästa mäklararvodet är det som ger dig trygghet och stöd genom hela försäljningen – inte nödvändigtvis det lägsta.

Med MäklarOfferter får du kontakt med flera lokala mäklare och jämför deras förslag innan du förhandlar. Det ökar dina chanser att få ett rimligt arvode, tydliga villkor och rätt hjälp hela vägen till försäljning.