Förlustavdrag är skatteregeln som låter dig dra av en del av förlusten när du säljer en bostad med förlust. I en äkta bostadsrättsförening får du dra av 50 % av förlusten, i en oäkta förening 70 %. Avdraget kvittas mot kapitalinkomster. Om det fortfarande finns ett kapitalunderskott efter kvittningen, får du en skattereduktion på 30 % för belopp upp till 100 000 kr och 21 % på överstigande belopp.
Att sälja en bostad med förlust är aldrig en trevlig situation, men det finns sätt att lindra den ekonomiska smällen genom att göra ett så kallat förlustavdrag. Genom att utnyttja förlustavdraget kan du dra av en del av förlusten från din skatt när du deklarerar, vilket kan minska den skatt du behöver betala.
I den här artikeln förklarar vi vad ett förlustavdrag är, hur det fungerar och visar räkneexempel på hur du kan minska din skatt om du har sålt en bostad med förlust.
Börja med att beräkna förlusten
För att kunna beräkna förlustavdraget måste du först räkna ut hur stor förlusten blev. Det är inte bara försäljningspriset minus inköpspriset som räknas, utan du kan även dra av förbättringsutgifter och försäljningskostnader som exempelvis renoveringar, homestyling och mäklararvode.
Hur du räknar ut vinst eller förlust vid försäljning av bostad skiljer sig lite åt beroende på om du har sålt hus eller bostadsrätt:
Beräkning av vinst eller förlust vid försäljning av bostadsrätt
+ Andel av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskov
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
- Försäljningsutgifter
- Andel av inre reparationsfond vid försäljning
= Din vinst eller förlust
Beräkning av vinst eller förlust vid försäljning av hus
+ Försäljningspris
+ Återföring av uppskov
- Inköpspris
- Lagfarts- och pantbrevskostnader
- Försäljningsutgifter
- Förbättringsutgifter
= Din vinst eller förlust
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Förlustavdraget – din skatteminskning
Förlustavdraget är en skatteregel som tillåter dig som har sålt din bostad med förlust att få en skatteminskning, genom att dra av 50 procent av förlusten från dina kapitalinkomster (t.ex. aktieförsäljning, ränteintäkter och utdelningar).
Om du inte har några kapitalinkomster, eller om den avdragsgilla delen (50 procent av förlusten) är större än dina kapitalinkomster, får du ett så kallat underskott av kapital. På underskottet får du en skattereduktion som är 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor plus 21 procent av den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor.
Skattereduktionen dras från din kommunala och statliga inkomstskatt samt från fastighetsavgift och fastighetsskatt.
Exempel – sålt bostad med förlust (ingen kapitalinkomst)
Du har sålt din bostad med en förlust på 300 000 kr. Du får då göra ett förlustavdrag på 50 % av 300 000 kr, vilket är 150 000 kr. Utifrån förlustavdraget på 150 000 kr beräknas skattereduktionen till 100 000 kr x 30% + 50 000 kr x 21 %, som alltså blir 40 500 kr.
Om din sammanlagda skatt (kommunal och statlig skatt, fastighetsavgift m.m.) är exempelvis 140 000 kronor, och din skattereduktion är 40 500 kronor, blir din slutliga skatt 140 000 kr - 40 500 kr, alltså 99 500 kr.
Exempel – sålt bostad med förlust (överskott av kapital)
Du har sålt din bostad med en förlust på 300 000 kr. Du får då göra ett förlustavdrag på 50 % av 300 000 kr, vilket är 150 000 kr.
Du har också kapitalinkomster från ränteintäkter och försäljning av aktier på 200 000 kr.
Du drar av förlustavdraget på 150 000 kronor mot kapitalinkomsterna på 200 000 kronor, vilket minskar din skatt från 60 000 kr (200 000 kr x 30 %) till 15 000 kr ((200 000 kr - 150 000 kr) x 30 %).
Exempel – sålt bostad med förlust (underskott av kapital)
Du har sålt din bostad med en förlust på 300 000 kr. Du får då göra ett förlustavdrag på 50 % av 300 000 kr, vilket är 150 000 kr.
Du har också kapitalinkomster från ränteintäkter och försäljning av aktier på 20 000 kr.
Du drar av förlustavdraget på 150 000 kronor mot kapitalinkomsterna på 20 000 kronor, vilket ger ett kapitalunderskott på 130 000 kr (150 000 kr - 20 000 kr). Din skattereduktion blir då 100 000 kr x 30 % + 30 000 kr x 21 %, vilket motsvarar 36 300 kr.
Om skattereduktionen överstiger din sammanlagda skatt bortfaller det överskjutande beloppet. Ett förlustavdrag kan endast göras det år som förlusten uppstod, vilket innebär att du inte kan spara det till senare år. Förlustavdraget gäller för alla typer av privatbostäder, såsom bostadsrätter, hus och ägarlägenheter.
Förlustavdrag vid gåva eller avsiktlig försäljning till underpris
För att få göra förlustavdrag när du säljer en bostad med förlust, får försäljningen inte ha skett "med avsikt att öka köparens förmögenhet". Det innebär att om du medvetet säljer en bostadsrätt under marknadsvärde eller ett hus under taxeringsvärdet med avsikt ge köparen en förmögenhetsökning, kommer Skatteverket att behandla överlåtelsen som delvis gåva och delvis försäljning. Du kan endast göra förlustavdrag för den del av överlåtelsen som utgör försäljning.
Blandade fång – när en överlåtelse är både gåva och försäljning
När en bostad överlåts till underpris, används bostadens marknadsvärde för att fastställa hur stor del av överlåtelsen som ska betraktas som gåva och hur stor del som ska betraktas som försäljning. Detta kallas för ett "blandat fång". Endast den del av försäljningen som motsvarar betalningen anses vara en faktisk försäljning, och det är endast denna del som du kan göra förlustavdrag för.
Exempel – Förlustavdrag vid gåva eller avsiktlig försäljning till underpris
Anta att du äger en bostadsrätt med ett marknadsvärde på 2 000 000 kr. Du säljer bostadsrätten till din son för 1 200 000 kr, vilket innebär att priset är 60 % av marknadsvärdet. Eftersom 60 % av överlåtelsen anses vara en försäljning och 40 % anses vara en gåva, får du endast använda 60 % av bostadens inköpspris och förbättringsutgifter när du beräknar förlusten.
Om bostadsrättens inköpspris var 1 600 000 kr, får du dra av 960 000 kr (60 % av 1 600 000 kr) från försäljningspriset på 1 200 000 kr. Detta ger en förlust på 1 200 000 kr - 960 000 kr, alltså 240 000 kr. Du kan endast göra förlustavdrag för denna del av försäljningen. Återstående 640 000 kr av inköpspriset hör till gåvan och övergår till din son utan att påverka din deklaration.
Sålt bostadsrätt med förlust i oäkta brf
Om du säljer en bostadsrätt med förlust i en oäkta bostadsrättsförening eller bostadsförening (ekonomisk förening) får du dra av 70 procent av förlusten. Den avdragsgilla delen (70 procent av förlusten) kan kvittas mot kapitalinkomster. Om det efter kvittning finns ett underskott i kapital, kan du få en skattereduktion på 30 procent upp till 100 000 kronor och 21 procent på belopp över 100 000 kronor, på samma sätt som om du sålt en bostadsrätt med förlust i en äkta bostadsrättsförening.
