-
Har du sålt med förlust kan du oftast göra ett förlustavdrag på 50 % i deklarationen det år förlusten uppstår.
-
Förlusten räknas som försäljningspris minus kostnader och omkostnadsbelopp.
-
Bolånet löses vid tillträde. Om pengarna inte räcker kan en restskuld uppstå. Räkna därför på nettot i god tid och planera med banken.
Att sälja ett hus eller en bostadsrätt med förlust är tufft. Särskilt om du har lån kvar. Det positiva är att du oftast kan göra förlustavdrag i deklarationen, vilket kan sänka din skatt eller ge skatteåterbäring. Om du räknar på nettot tidigt kan du även planera för en eventuell restskuld. Här visar vi hur du räknar ut förlusten, vilka kostnader du kan ta med och vad du gör om du har bolån kvar efter försäljningen.
Vad innebär det att sälja bostad med förlust?
När du säljer ett hus eller en bostadsrätt för mindre än du köpte bostaden för, räknas skillnaden som en kapitalförlust.
När räknas förlusten?
Förlusten räknas det år du skriver på köpekontraktet. Då kan du göra förlustavdrag i deklarationen. Den avdragsgilla delen kvittas mot vinster och andra inkomster i kapital.
Vad händer med bolånet när du säljer?
När du säljer en bostad med lån kvar brukar bolånet lösas på tillträdesdagen, när bostaden byter ägare. Köpeskillingen används då för att betala kostnader som exempelvis mäklararvode. Därefter löser banken lånet.
Om pengarna inte räcker uppstår en restskuld, alltså ett lån som blir kvar efter försäljningen.
Lån kvar betyder att du fortfarande har ett bolån kopplat till bostaden fram till tillträdesdagen, då lånet normalt ska lösas med pengarna från försäljningen.
Restskuld är den del av lånet som blir kvar efter tillträdet om försäljningspriset, efter kostnader, inte räcker för att betala hela bolånet.
Så räknar du ut vinst eller förlust
Vinst/förlust = Försäljningspris – (försäljningsutgifter + omkostnadsbelopp)
Kostnader som kan minska vinsten eller öka förlusten
För att räkna rätt behöver du ta med avdragsgilla kostnader som rör köp, förbättringar och försäljning:
- Försäljningspris: Vad du säljer bostaden för.
- Försäljningsutgifter: Kostnader kopplade till försäljningen till exempel mäklararvode, styling och annonsering på Hemnet.
- Omkostnadsbelopp: Priset du köpte bostaden för samt så kallade förbättringsutgifter. Med det menar man renoveringar som höjt bostadens standard.
Sälja bostad? MäklarOfferter är en kostnadsfri tjänst där bostadssäljare hittar och jämför mäklare.
Förlustavdrag och skatt – så mycket får du tillbaka
Om du har gjort en förlust kan du som regel dra av 50 % av den i deklarationen. Förlustavdraget kvittas i kapital och kan ge lägre skatt eller skatteåterbäring, beroende på hur dina andra inkomster och avdrag ser ut.
Viktigt att veta är att en förlust inte räknas som en avdragsgill förlust om du säljer till en närstående för ett pris som ligger under marknadsvärdet. Mer om gåvor och vad som gäller kring det läser du här!
Skattereduktion vid underskott av kapital
Om dina avdrag i kapital, till exempel räntor och kapitalförluster, är större än dina kapitalinkomster får du underskott av kapital. Då får du skattereduktion.
- 30 % på underskott upp till 100 000 kronor.
- 21 % på den del som överstiger 100 000 kronor.
Så deklarerar du
Du redovisar försäljningen i deklarationen året efter att du skrivit på köpekontraktet. Blanketterna du behöver för hus respektive bostadsrätt finner du på Skatteverket.
Sälja bostadsrätt med förlust och lån kvar
Om du ska sälja bostadsrätt med förlust och har lån kvar, behöver du ha koll på:
- Lösen av lån: Banken räknar fram ett lösenbelopp som normalt betalas på tillträdesdagen.
- Nettot efter försäljningen: Räkna på vad som faktiskt blir kvar efter arvode och andra kostnader.
- Restskuld om försäljning inte räcker: Om försäljningspriset inte täcker lånet blir en del kvar som restskuld, och då behöver du en plan med banken.
Sälja lägenhet/bostadsrätt med förlust
Kalle säljer sin bostadsrätt för 2 900 000 kronor och betalar 80 000 kronor i mäklararvode. Han köpte den för 3 100 000 kronor.
2 900 000 (försäljningspris)
– 80 000 (mäklararvode)
– 3 100 000 (inköpspris)
= – 280 000 kronor
Kalle gör alltså en förlust på 280 000 kronor.
Sälja hus med lån – vad är skillnaden?
Om du säljer hus/villa gäller normalt samma huvudregel som för bostadsrätt.
Ett hus kommer dock med större lån och fler kostnader kopplade till försäljningen. Du behöver därför räkna på om försäljningspriset räcker för att lösa bolånet på tillträdesdagen, eftersom risken annars är större att du får restskuld.
Sälja hus med förlust
Annika säljer sin villa för 3 600 000 kronor, betalar 110 000 kronor i mäklararvode och köpte huset för 3 950 000 kronor.
3 600 000
– 110 000
– 3 950 000
= – 460 000 kronor
Annika gör en förlust på 460 000 kronor.
Avdragsgill del (50 %): 230 000 kronor (kvittas i kapital och kan påverka skatten beroende på hennes övriga kapitaluppgifter).
Lån kvar och restskuld – handlingsplan
Säljer du med förlust och har lån kvar kan en restskuld uppstå. Lånet är då större än pengarna som blir kvar efter försäljningen. Som tur är finns det hjälp att få.
Räkna på nettot tidigt tillsammans med mäklare och bank så du vet vad som blir kvar efter försäljningen. Kontakta sedan banken direkt om kalkylen visar att en restskuld kan uppstå, så ni kan lägga upp en plan för amortering eller andra lösningar.
Tänk också på att du ofta kan minska förlusten, eller uppnå bättre resultat med rätt prissättning, smart marknadsföring och ett visningsupplägg som lockar fler spekulanter. Det är därför mäklarens strategi spelar stor roll.
Hitta bästa mäklaren
Med hjälp av MäklarOfferter kan du jämföra flera mäklare. När du funnit den bästa mäklaren för dig kan få värdefulla råd i tid, om du har lån kvar, och öka dina möjligheter att maximera slutpriset.
