Sälja tomt eller tomtmark – värdering, avstyckning och skatt

Att sälja tomt brukar väcka frågor om sådant som inte alltid syns vid första anblicken. Är marken en egen fastighet? Går den att bygga på? Behöver den styckas av och vem tar egentligen risken om avstyckning eller bygglov inte går igenom? Här tittar vi närmare på vad du bör kontrollera innan du säljer tomt, vad som påverkar priset och hur du gör affären tryggare från värdering till deklaration.

Sälja tomt i elva steg

1. Ta reda på om du säljer en egen fastighet eller en del av en fastighet.
2. Kontrollera fastighetsbeteckning, gränser och taxeringsuppgifter.
3. Undersök detaljplan, områdesbestämmelser och byggbarhet.
4. Kontrollera väg, vatten, avlopp, el och fiber.
5. Gå igenom servitut, samfälligheter och andra rättigheter.
6. Bedöm om tomten behöver styckas av.
7. Värdera tomten utifrån läge, byggrätt och risk.
8. Jämför mäklare med erfarenhet av tomt och byggregler.
9. Ta fram underlag till annons, köpare och avtal.
10.  Skriv köpekontrakt som reglerar eventuell avstyckning, byggbarhet och kostnader.
11. Genomför tillträde och deklarera försäljningen.

En tomtförsäljning följer delvis samma grundprocess som annan fastighetsförsäljning. Skillnaden är att priset ofta påverkas mer av markens möjligheter än av bostadens skick.

Byggrätt, avstyckning, detaljplan, förhandsbesked, anslutningar och juridiska rättigheter kan därför få stor betydelse för både värdet och risken i affären. Innan vi går vidare till vilka åtgärder du bör vidta tittar vi på var i processen du befinner dig.

Vad gäller för din situation?

Sälja tomt – checklista

1. Ta reda på om du säljer en egen fastighet eller en del av en fastighet

Det första att reda ut är om marken redan är en egen fastighet med fastighetsbeteckning, eller om du ska sälja en del av en större fastighet. Det avgör om försäljningen kan genomföras som ett vanligt fastighetsköp eller om marken först behöver styckas av.

Om marken behöver delas prövas avstyckningen av Lantmäteriet eller en kommunal lantmäterimyndighet enligt Fastighetsbildningslagen. Då bör köpekontraktet villkoras av att avstyckningen beviljas.

Är tomten redan en egen fastighet blir nästa steg i stället att kontrollera gränser, servitut, byggbarhet, VA, väg och skatt.

Läs vidare:

• Fastighet – ett avgränsat markområde
• Fastighetsbeteckning – sök och hitta fastighetsbeteckningar
• Fastighetsregistret – se vem som äger fastigheten

2. Kontrollera fastighetsbeteckning, gränser och taxeringsuppgifter

När du säljer tomt behöver det vara tydligt för köparen exakt vilken mark affären avser. Här är det därför viktigt att kunna tillhandahålla fastighetsbeteckning, karta, tomtarea och uppgifter om fastighetens gränser.

Om tomten redan är avstyckad finns normalt en egen fastighetsbeteckning i Fastighetsregistret, som hanteras av Lantmäteriet.

Om du säljer en del av en större fastighet behöver den tänkta tomten beskrivas tydligt, med karta, situationsplan eller skiss som bilaga till köpekontraktet. Det här blir särskilt viktigt om köpet är beroende av en framtida avstyckning, eftersom den slutliga gränsen bestäms i lantmäteriförrättningen.

Kontrollera också taxeringsvärde och typkod hos Skatteverket. Det kan påverka värderingen, köparens finansiering och hur försäljningen ska deklareras.

Läs vidare:

• Taxeringsvärde – hitta och beräkna taxeringsvärdet för hus/fastighet
• Äganderätt är friköpt tomt eller mark – du äger marken själv
• Tomträtt och tomträttsavgäld – vad är det och bör man friköpa tomt?

3. Undersök detaljplan, områdesbestämmelser och byggbarhet

En essentiell fråga när du säljer tomt är vad köparen har mandat att göra. Det betyder att det måste klargöras om marken får bebyggas, vad som får byggas och vilka eventuella begränsningar som gäller. Kontrollera därför med kommunen om det finns detaljplan eller andra regler för området.

En detaljplan visar vad marken får användas till och vad som får byggas där. Den kan till exempel styra hur stort huset får vara, var på tomten det får placeras och om vissa delar av marken inte får bebyggas. Kommunens byggnadsnämnd kan svara på vad som gäller för just din tomt, och reglerna bygger på Plan- och bygglagen.

Om marken ligger utanför detaljplan kan ett förhandsbesked vara aktuellt. Det innebär att kommunen i förväg prövar om en viss bygglovspliktig åtgärd kan tillåtas på platsen, till exempel ett bostadshus. 

Läs vidare:

• Vad är bygglov och när behövs det? Så görs bygglovsansökan
• Kan man sälja hus utan bygglov?

4. Kontrollera väg, vatten, avlopp, el och fiber

En tomt kan se attraktiv ut på ytan, men ändå komma med utmaningar om egen väg, el, fiber, vatten eller avlopp saknas. 

I vissa områden kan tomten anslutas till kommunalt VA via kommunens VA-huvudman. I andra fall behöver köparen ordna enskilt vatten eller enskilt avlopp, vilket kräver kontakt med kommunens miljöförvaltning.

Är tomten belägen nära vatten eller i ett känsligt område kan även Miljöbalken och andra miljöregler påverka vad som är möjligt.

Hit hör strandskyddet som regleras av Miljöbalken. Strandskydd gäller normalt vid hav, sjöar och vattendrag och syftar till att säkra allmänhetens tillgång till stränder och skydda djur- och växtliv. Skyddet gäller vanligtvis 100 meter från strandlinjen, men kan utökas till 300 meter.

Det här gör det sammantaget viktigt att kontrollera vilka anslutningar som finns och stämma av med kommunen vad som gäller för just din tomt.

När du säljer tomt blir även vägfrågan relevant. Om väg eller infart till tomten saknas och ska delas med andra fastigheter kan det behöva lösas genom servitut eller gemensamhetsanläggning. Då är Lantmäteriet, Anläggningslagen och eventuella samfällighetsföreningar viktiga att kontrollera.

Läs vidare:

• Servitut – officialservitut och avtalsservitut
• Samfällighet, samfällighetsförening & delägarförvaltning

5. Gå igenom servitut, samfälligheter och andra rättigheter

Servitut är en rätt för en fastighet att använda något som hör till en annan fastighet, till exempel väg, brunn eller ledningar. Det kan också finnas rättigheter som belastar tomten, till exempel att en granne får använda väg eller ledningar över marken.

Här är det skillnad på officialservitut och avtalsservitut.

Officialservitut bildas normalt genom lantmäteriförrättning enligt Fastighetsbildningslagen, medan avtalsservitut grundas på avtal och regleras i Jordabalken.

Vid gemensamma vägar, VA-anläggningar eller andra gemensamma funktioner kan även gemensamhetsanläggning, samfällighetsförening och anläggningslagen vara relevanta.

Läs vidare:

• Samfällighet, samfällighetsförening & delägarförvaltning
• Pantbrev och lagfart – vad är det och hur mycket kostar det?

6. Bedöm om tomten behöver styckas av

Om du säljer en del av din tomt behöver den styckas av och bli en egen fastighet. Avstyckning innebär att mark skiljs från en befintlig fastighet och bildar en ny fastighet.

Avstyckning prövas av Lantmäteriet eller en kommunal lantmäterimyndighet. De bedömer enligt Fastighetsbildningslagen om marken kan bli en lämplig egen fastighet, till exempel om den kan få väg, vatten och avlopp.

Kommunens detaljplan, områdesbestämmelser och byggnadsnämndens bedömning kan också påverka om avstyckningen är möjlig. Om det är osäkert bör köpekontraktet normalt villkoras av att avstyckningen beviljas.

Läs vidare:

• Köpekontrakt – så går det till vid en bostadsförsäljning
• Tillträde vid bostadsförsäljning – detta sker på tillträdesdagen

7. Värdera tomten utifrån läge, byggrätt och risk

Värdet av en tomt påverkas av aspekter som läge, byggrätt, detaljplan, förhandsbesked, topografi och utsikt, men även VA, el, fiber, väg, servitut och efterfrågan i området.

Här kan en byggbar tomt med fungerande anslutningar vara mer värd än en större markbit där förutsättningarna är osäkra.

Ta gärna stöd i kommunens planinformation, Lantmäteriets fastighetsuppgifter och Skatteverkets taxeringsuppgifter.

Tänk också på att olika köpare värderar en tomt olika. En privatperson fokuserar ofta på trygghet och totalkostnad, medan ett byggbolag lägger större vikt vid byggrätt och exploateringsmöjligheter.

Säljer du till byggbolag blir byggrätt, detaljplan och exploateringsmöjlighet särskilt viktiga, eftersom pris och villkor då påverkas av vad marken kan utvecklas till.

Läs vidare:

• Värdera bostad – gratis värdering av hus och lägenhet
• Köpeskilling – vid köp och försäljning av hus eller bostadsrätt

8. Jämför mäklare eller rådgivare med erfarenhet av mark

Alla tomtförsäljningar kräver inte en mäklare. Med det sagt kan erfarenhet från liknande affärer göra stor skillnad när du står inför frågor som rör avstyckning, servitut och byggregler.

En mäklare som är van vid tomt och mark kan dessutom bistå med värdering, marknadsföring och villkor, alla viktiga pusselbitar som bör redas ut tidigt.

Här föreslår vi att du jämför flera mäklare i ditt område innan du bestämmer dig, förslagsvis via MäklarOfferter. På så sätt får du en bättre överblick över vilka mäklare som har erfarenhet av tomtmark, avstyckning och mer komplexa fastighetsaffärer.

Läs vidare:

• Anlita mäklare – tips och saker att tänka på
• Välja mäklare – bästa tipsen och viktiga saker att tänka på
• Vad tar en mäklare i arvode?
• Sälja utan mäklare – checklista för att sälja bostad privat

9. Ta fram underlag till annons, köpare och avtal

Målet med din annons och objektsbeskrivning är att de besvarar frågor som rör användning, värde och risk. 

Ta därför fram:

• Fastighetsbeteckning.
• Karta och tomtarea.
• Planinformation och eventuellt förhandsbesked.
• Uppgifter om väg, VA, el och fiber,
• Servitut, samfälligheter och ledningsrätter.
• Taxeringsvärde.
• Eventuella begränsningar, till exempel strandskydd.

Dessa underlag kan hämtas från Lantmäteriet, kommunen, Skatteverket, Fastighetsregistret och ibland kommunens miljöförvaltning.

Om marken inte är avstyckad behöver det också framgå hur den tänkta tomten är avgränsad och om köpet är beroende av lantmäteriförrättning.

Läs vidare:

• Annonsering, spekulantregister & marknadsföring
• Fastighetstillbehör – vad är det och vilka typer finns det?
• Byggnadstillbehör – vad räknas som byggnadstillbehör?

10. Skriv köpekontrakt som reglerar avstyckning, byggbarhet och kostnader

Som vi redan varit inne på är det viktigt att köpekontraktet inte lämnar utrymme för frågetecken när du säljer tomt.

Vid köp av fast egendom gäller formkrav i Jordabalken 4 kap, som bland annat innebär att avtalet ska vara skriftligt och ange parter, fastighet, köpeskilling och att fastigheten överlåts.

Gäller köpet en del av en fastighet bör avtalet villkoras av att avstyckning beviljas enligt Fastighetsbildningslagen.

Det bör också framgå vem som ansöker hos Lantmäteriet eller kommunal lantmäterimyndighet, vem som betalar kostnaden och vad som händer om avstyckningen inte går igenom.

Reglera även vad som ingår i köpet, tillträdesdag, servitut, VA-anslutning och andra villkor som påverkar köparen. 

Läs vidare:

• Köpekontrakt – så går det till vid en bostadsförsäljning
• Anlita mäklare för kontraktskrivning och pris för skrivuppdrag
• Försäljningsklausul vid köp och försäljning av bostad
• Fullmakt för att sälja lägenhet eller hus – så gör du rätt från början

Kan man sälja en del av sin tomt?

Det går att sälja en del av sin tomt. Om tanken är att den delen ska bli en egen fastighet innebär det som regel att du kommer behöva stycka av tomten så att marken skiljs från den befintliga fastigheten och bildar en ny fastighet.

Avstyckningen prövas av Lantmäteriet eller en kommunal lantmäterimyndighet enligt fastighetsbildningslagen.

Det betyder i sin tur att den nya fastigheten behöver kunna samexistera med väg, VA och detaljplan. Därför villkoras sådana köp ofta av att avstyckning, förhandsbesked eller bygglov beviljas.

Läs vidare:

• Fastighetsbeteckning – sök och hitta fastighetsbeteckningar
• Köpekontrakt – så går det till vid en bostadsförsäljning
• Vad är bygglov och när behövs det? Så görs bygglovsansökan

Vad kostar det att sälja tomt?

Varje tomt är unik, vilket gör att kostnaden påverkas av hur komplicerad affären är. Vid en enkel försäljning av en redan avstyckad tomt kretsar kostnaderna mest kring mäklararvode, annonsering och den deklaration som ska göras till Skatteverket.

Ska tomten styckas av kan även kostnader för lantmäteriförrättning tillkomma. Vid mer komplicerade försäljningar kan det dessutom behövas karta, värdering, VA-utredning, juridisk granskning, röjning eller rivning.

Tänk också på att Jordabalken styr formkraven för själva fastighetsköpet, vilket gör det extra viktigt att köpehandlingarna är korrekta redan från start.

Läs vidare:

• Vilka kostnader tillkommer vid en bostadsförsäljning?
• Vad tar en mäklare i arvode?
• Vinstskatt på hus – hur mycket betalar man?

Hur beskattas försäljning av tomt?

När du säljer tomtmark ska försäljningen deklareras året efter att köpekontraktet skrevs. Om tomtmarken räknas som privatbostadsfastighet använder du bilaga K5.

Om den räknas som näringsfastighet använder du bilaga K7.

Vinsten eller förlusten räknas ut utifrån försäljningspris, inköpspris och avdragsgilla kostnader.

Säljer du bara en del av en fastighet kan kostnader och anskaffningsvärde behöva fördelas på den del som säljs.

Läs vidare:

• Deklarera efter bostadsförsäljning
• Skatt när du säljer hus eller bostadsrätt
• Vinstskatt på hus – hur mycket betalar man?
• Förlustavdrag – när du har sålt bostad med förlust

När är det bäst att sälja tomt?

Tomter kan säljas året runt, men vår, sommar och tidig höst gör det enklare för köpare att bedöma mark, gränser, utsikt och omgivning.

Som du säkert börjar inse är rätt tidpunkt dock inte bara en fråga om säsong. Även räntor, byggkostnader och efterfrågan från privatpersoner eller byggbolag påverkar intresset.

En tydligt utredd tomt står sig dessutom alltid bättre – oavsett när du säljer.

Läs vidare:

• När säljs flest hus och lägenheter?
• Bästa månaden att sälja hus – och bästa tiden att sälja lägenhet

Specialfall och vanliga misstag vid tomtförsäljning

Vissa tomtaffärer behöver mer handpåläggning än andra. Det gäller till exempel om marken ligger på ofri grund, omfattas av strandskydd, saknar väg eller VA, har gamla byggnader, består av jordbruksmark eller skogsmark, säljs inom familjen eller ska säljas till byggbolag.

Överväger du att sälja till byggbolag kan en mäklare med erfarenhet av komplexa fastighetsaffärer vara ett värdefullt stöd eftersom byggrätt, detaljplan och exploateringsmöjlighet blir särskilt viktiga. Pris och villkor kan då påverkas av exempelvis avstyckning, förhandsbesked, bygglov eller ändrad detaljplan.

Här är ett vanligt misstag att föregå händelserna, innan förutsättningarna är kontrollerade. Tänk därför på att vara sparsam med formuleringar som “byggklar tomt” eller “klar att bygga på” såvida du inte kan backa upp det med förhandsbesked, bygglov eller annan relevant dokumentation.

Se också till att köpekontraktet reglerar kostnader och villkor tydligt. 

Läs vidare:

• Sälja hus på ofri grund – checklista och regler
• Sälja fritidshus och sommarstuga – bra att veta vid försäljning av fritidshus
• Sälja hus till utländska köpare
• Sälja hus under taxeringsvärdet – gränsen som kan påverka skatten
• Undersökningsplikt och upplysningsplikt vid överlåtelse av hus eller fastighet
• Säljarens upplysningsplikt – vad måste säljaren berätta?

Jämför och gör en bättre affär

När du säljer tomt är den bästa strategin att förebygga och förekomma. När du tydligt kan styrka hur marken får användas och vilka frågor som är utredda, blir det enklare att värdera tomten och skapa intresse.

Här kan en mäklare som förstår tomtmark, byggrätt och målgrupp göra stor skillnad.

MäklarOfferter är Sveriges största jämförelsetjänst för bostadssäljare och hjälper dig att hitta och jämföra mäklare i ditt område, så att tomten paketeras rätt och når rätt köpare.