-
Säljer du under taxeringsvärde kan Skatteverket se affären som gåva vilket kan påverka både skatt och avgifter.
-
Säljer du långt under marknadsvärde kan det se ut som att du “ger bort” värde, särskilt till närstående.
-
Snabb genomgång av försäljning vs gåva, 85 %-regeln och ett exempel som hjälper dig sätta rätt pris.
Säljer du hus under taxeringsvärdet kan det få större följder än du tror och påverka både skatt och lagfartskostnader. Marknadsvärdet spelar också roll, eftersom det visar vad din fastighet normalt skulle kunna säljas för. Här får du en snabb genomgång av vad som gäller så att du kan sätta rätt pris.
Vad säger Skatteverket om att sälja under taxeringsvärdet?
Om du säljer hus eller fastighet under taxeringsvärdet kan Skatteverket bedöma överlåtelsen som en gåva i stället för en vanlig försäljning, särskilt om du säljer billigt till en närstående. Då brukar vinstskatten inte behöva betalas i direkt anslutning till överlåtelsen.
Därför är taxeringsvärdet så viktigt
Taxeringsvärdet används som en praktisk gräns när Skatteverket ska avgöra om en överlåtelse av hus/fastighet som sker under marknadsvärde ska bedömas som försäljning eller gåva. Det påverkar alltså hur affären klassas skattemässigt.
Ligger ersättningen på eller över taxeringsvärdet behandlas det oftast som en vanlig försäljning, vinst/förlust som vanligt. Hamnar den under kan det bedömas som gåva. Då kan skatteeffekten komma senare för köparen.
Huvudsaklighetsprincipen
Om en bostadsaffär är en blandning av köp och gåva brukar Skatteverket tillämpa den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Det betyder att de bedömer hela överlåtelsen som antingen en försäljning – eller en gåva.
Marknadsvärde och taxeringsvärde – vad är vad?
Marknadsvärde
Troligt försäljningspris om huset/fastigheten säljs på öppna marknaden.
Taxeringsvärde
Skatteverkets beräknade värde på en fastighet för taxering. Alltså inte ett faktiskt pris.
Enkel tumregel
Taxeringsvärde ≈ 75 procent av marknadsvärdet. Eftersom taxeringsvärdet beräknas från det genomsnittliga prisläget i fastighetens så kallade värdeområde kan det dock variera.
Om marknadsvärdet ligger på 2 000 000 kronor landar taxeringsvärdet på omkring 1 500 000 kronor.
Sälja hus under marknadsvärde – vad betyder det?
Det betyder att du säljer för mindre än vad huset normalt kan säljas för på öppna marknaden, vilket kan se ut som att du ger bort en del av värdet. För hus/fastighet är det ofta taxeringsvärdet som avgör om det kan bedömas som gåva.
Om priset är på eller över taxeringsvärdet?
Då räknas det alltså skattemässigt som en försäljning.
När priset hamnar under taxeringsvärdet
När affären klassas av Skatteverket som gåva blir det normalt ingen vinstskatt vid själva överlåtelsen enligt den så kallade kontinuitetsprincipen. Det regleras av inkomstskattelagen, 44 kap. 21 § IL, och betyder att en fastighet som tas över genom arv, gåva, bodelning eller testamente inte räknas som ett “nytt köp” skattemässigt.
I stället tar den som får huset/fastigheten över den tidigare ägarens skattemässiga historia och betalar vinstskatt först när hen säljer huset vidare.
Skattekonsekvenser?
Om det räknas som försäljning
Då deklarerar du som vid en bostadsförsäljning: Försäljningspris minus omkostnader. Det kan bli vinstskatt – eller förlust.
- Marknadsvärde: 2 000 000 kronor
- Taxeringsvärde: 1 500 000 kronor
- Säljs för: 1 400 000 kronor till närstående
Om det räknas som gåva
Vid gåva blir det oftast ingen vinstskatt direkt. Men den som får huset/fastigheten tar ofta över ditt inköpspris, och kan därför få mer skatt att betala när huset säljs senare.
Lagfart, stämpelskatt och en bra tumregel
Även om ni kallar det gåva kan kostnader ändå uppstå vid lagfart, alltså den handling som visar vem ägaren till en fastighet är.
Därför ska du alltid räkna på helheten. Särskilt om lån tas över. Här kan den så kallade 85 %-regeln vara till hjälp:
Är ersättningen 85 procent eller mer kan stämpelskatt bli aktuell. Hamnar den istället under 85 procent av taxeringsvärdet brukar stämpelskatt inte tas ut.
Stämpelskatt är en avgift som normalt tas ut vid köp av fastighet och betalas när ägarbytet registreras hos Lantmäteriet – alltså i samband med att köparen söker lagfart.
Stämpelskatt kan även bli aktuell vid gåva om du övertar lån eller betalar något för gåvan.
Ta hjälp av mäklare
Vill du känna dig trygg i nästa steg kan du också ta hjälp av en mäklare för kontraktsskrivning och ett upplägg som passar din situation. Via MäklarOfferter kan du enkelt jämföra mäklare och hitta rätt stöd.
