Hur snabbt får man egentligen sälja en bostadsrätt efter att man har köpt den? Finns det några lagar eller regler som begränsar möjligheten? Här reder vi ut vad lagen säger och vad man bör tänka på.
Inga juridiska hinder
Det finns inga lagar eller regler som begränsar hur snabbt får man sälja bostadsrätt vidare efter att den köpts. Detta gäller för alla typer av bostäder, även nyproduktion. I teorin kan du sälja bostadsrätten vidare samma dag som du får tillträde, eller till och med innan, genom att exempelvis sälja nyproduktion på ritning efter att upplåtelseavtalet är signerat, även om du ännu inte har flyttat in.
Bostadsrättsföreningens godkännande
Även om det inte finns några juridiska hinder mot att sälja en bostadsrätt direkt efter köp, kan bostadsrättsföreningen ha synpunkter, särskilt vid täta ägarbyten. Upprepade snabba försäljningar kan väcka frågor om spekulation eller verksamhet som strider mot föreningens stadgar.
I normalfallet kan föreningen dock inte stoppa en försäljning enbart för att den sker kort tid efter köpet.
Medlemskap i föreningen
I normalfallet kan föreningen dock inte stoppa en försäljning enbart för att den sker kort tid efter köpet.
Hitta rätt mäklare till rätt pris. Jämför mäklare och mäklararvoden gratis.
Skatteaspekter vid kortvarigt ägande
Skattereglerna är i grunden desamma oavsett hur länge du har ägt bostaden. Vinst beskattas alltid med 22 procent och även reglerna kring förlustavdrag är samma.
Inget uppskov vid försäljning inom ett år
Om du köper och säljer en bostadsrätt inom ett år kan du inte få uppskov med skatten, det vill säga skjuta upp vinsten till en ny bostad. Ett av kraven för uppskov är nämligen att du har bott i bostaden i minst ett år.
Köpa och sälja flera bostäder på kort tid
Snabba köp och försäljningar av bostadsrätter är i sig inte olagliga, men kan i vissa fall betraktas som bostadsspekulation. Om du köper och säljer flera bostäder under kort tid kan Skatteverket däremot anse att du bedriver näringsverksamhet i vinstsyfte. Då riskerar du att beskattas som ett företag istället för en privatperson.
Privatbostad
Om bostadsrätten räknas som privatbostad gäller:
- Vinst beskattas som kapitalinkomst med 22 %.
- Du får göra avdrag för försäljningskostnader till exempel mäklararvoden, homestyling och annonsering (t.ex. Hemnet).
- Du kan få uppskov (om du har ägt bostaden i över ett år).
- En förlust får dras av till 50 % mot andra kapitalinkomster.
Näringsverksamhet (enskild firma)
Om Skatteverket i stället bedömer att du driver näringsverksamhet gäller:
- Vinsten beskattas som inkomst av näringsverksamhet, vilket innebär både kommunalskatt (ca 30 % till 35 %) och egenavgifter (ca 28 %).
- Totalt blir skatten ca 40 % till 50 % av vinsten, beroende på inkomstnivå.
- Du får dra av kostnader som hör till verksamheten, till exempel mäklararvoden och renoveringar.
- Du måste deklarera i enskild firma. Det betyder att du redovisar inkomsterna som företagsinkomst, inte som privatperson.
Var går gränsen?
Gränsdragningen mellan privatbostadsförsäljning och näringsverksamhet är inte helt tydlig i lagen, men Skatteverket gör en samlad bedömning utifrån bland annat:
- Antal bostäder du köpt och sålt.
- Tidsperioden mellan köp och försäljning.
- Om försäljningarna har skett systematiskt och med vinstsyfte.
- Om det finns professionella inslag (t.ex. projektledning, ombyggnation eller köp via bolag).
Redan ett fåtal försäljningar på kort tid kan vara tillräckligt för att Skatteverket ska anse att det rör sig om näringsverksamhet.
Köpekontraktet är bindande
En annan aspekt att beakta är att köpekontraktet är bindande. Även om du hittar en köpare snabbt efter att du själv köpt bostaden, kan du inte kringgå ditt eget kontrakt utan att riskera rättsliga påföljder. Det innebär att du först måste fullfölja ditt eget köp, eller få säljaren att godta att du överlåter kontraktet till en annan köpare.
