-
Vad du enligt lag kan göra när en vill sälja huset och ett syskon säger nej.
-
Tre vanliga lösningar: Utköp, sälja andel eller ta hjälp av neutral part.
-
Vad ni bör göra först och vilka misstag som kan förvärra konflikten.
Att äga hus ihop med ett syskon kan kännas som en enkel grej – ända tills ni vill helt olika saker. Om du vill sälja huset, men ditt syskon vägrar är konflikten ett faktum. Här reder vi ut vad lagen säger.
Om ett syskon sätter sig på tvären kan både försäljningen av huset och relationen plötsligt hänga löst. Detta eftersom ni enligt Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, 2 § behöver vara överens om större beslut, som att sälja.
Ägarandelar – Hur stor del var och en äger. Till exempel 50/50. Styr hur ni delar pengar vid försäljning/utköp.
Samägande – När två eller fler personer äger samma hus tillsammans.
Dödsbo – Allt som en avliden person lämnar efter sig, som ägs och hanteras gemensamt av arvingarna tills det är fördelat.
Marknadsvärde – Vad huset troligen kan säljas för idag.
Värdering – Bedömning av marknadsvärdet, görs ofta av en mäklare.
Utköp – När en av er köper ut den andra och tar över huset.
Driftkostnader – Löpande kostnader som el, försäkring, värme och underhåll.
Nettovärde – Husets värde minus kvarvarande lån, det som finns kvar att dela på.
Nyttjande – Vem som bor/använder huset och om det ska betalas ersättning.
God man – Hjälper personer med juridiska och ekonomiska frågor så att deras rättigheter och intressen skyddas.
Börja med fakta
Innan du och ditt syskon anlitar en jurist gör ni dock klokt i att reda ut:
- Ägarandelar: Hur stor del var och en av er äger. Det avgör hur ni senare delar pengar vid en försäljning eller ett utköp.
- Värdering: Vad huset är värt idag. Det ger er ett gemensamt prisunderlag. Gå inte på magkänsla.
- Kostnader: Hur det ser ut ekonomiskt? Skriv upp vad som kostar och vem som betalat. Extra viktigt om någon bor kvar.
Om ett syskon vill bo kvar i huset
Om du eller ditt syskon vill bo i huset samtidigt som den andra vill sälja behöver ni snabbt komma överens om kostnader och nyttjande. Bestäm vem som betalar lån, ränta, el, försäkring och underhåll och om den som bor kvar ska betala en rimlig ersättning för att använda huset ensam.
Skriv ner vad ni enats om fram till försäljning eller utköp. Om ni inte skulle komma överens kan en så kallad god man utses i enlighet med Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, 3 §.
Det betyder att tingsrätten utser en neutral person som hjälper till att sköta förvaltningen och hantera praktiska beslut när ni inte kan.
Det gäller vid arv och dödsbo
Ligger huset i ett dödsbo kan det bli ännu känsligare. Kanske styrs en av er av minnen, medan den andra vill frigöra pengar?
Oavsett anledning, behöver ni som delägare i dödsboet följa Ärvdabalken (1958:637) 18 kap. 1 § och fatta alla beslut gemensamt.
Om bara en vill sälja huset
Utköp är ofta enklast om ett syskon vill bo kvar. Det betyder att du antingen köper ut den andre, eller är den som säljer din del. Ta fram ett rimligt marknadsvärde. Låt gärna en mäklare hjälpa er med en värdering.
Så räknar ni vid utköp
Utgå från ett marknadsvärde från en värdering. Nettovärdet delas utifrån era ägarandelar. Den som köper ut betalar den andres del.
Du och ditt syskon äger halva huset var. Du vill köpa ut ditt syskon. Räkna så här:
-
Marknadsvärde från värdering: 4 000 000 kronor
-
Kvarvarande lån: 2 500 000 kronor
-
Nettovärde: 4 000 000 – 2 500 000 = 1 500 000 kronor
Eftersom ni äger hälften var blir er del av nettovärdet:
-
1 500 000 / 2 = 750 000 kronor
I det här exemplet betyder det att du betalar 750 000 kronor till ditt syskon för att köpa ut hens andel.
För att utköpet ska gälla behöver ni enligt Jordabalken (1970:994) 4 kap. 1 § skriva ett avtal där pris, datum och kostnader ingår. Banken behöver också godkänna att du kan ta över och stå på lånet själv.
Svårt att välja mäklare? Vi hjälper dig att hitta rätt mäklare till din bostadsförsäljning .
Vanliga misstag som gör saken värre
-
Vänta för länge: Ju längre ni drar på det, desto mer hinner kostnaderna som ränta, el, försäkring och underhåll ticka på.
-
Bråka om värde utan värdering: Utan en neutral värdering hamnar ni lätt i ett läge där ord står mot ord. Minimera tyckandet och ta in en eller två värderingar så att ni kan fatta beslut.
-
Otydliga överenskommelser: “Men, vi sa ju…” När saker sägs muntligt uppstår lätt missförstånd: Var noga med att skriva ned allt ni bestämmer. Till exempel vem som betalar vad, från vilket datum och hur länge.
När ni är helt låsta
Finns ingen lösning i sikte kan juridisk hjälp göra en försäljning möjlig. Som sista utväg kan en delägare då enligt Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, 6 § ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion.
Det betyder att den säljs via en formell auktion som är öppen för fler köpare. Här kan en god man ansvara för att genomföra försäljningen. Pengarna som kommer in fördelas sedan mellan er.
Men kom ihåg att en sådan process kan kosta både tid och pengar. Detta då kostnaderna ofta delas mellan delägarna utifrån ägarandelar, enligt Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, 15 §.
Kan en fastighet delas?
Klyvning – löser samägandet
Om ni äger fastigheten tillsammans kan så kallad klyvning vara ett alternativ. Det betyder att en fastighet delas upp i mindre lotter så att varje delägare kan få en egen del, i stället för att fortsätta äga ihop. Klyvning kräver prövning enligt Fastighetsbildningslagen (1970:988) 11 kap. 1 §.
Avstyckning – bryter ut en ny del
Ett annat alternativ är avstyckning. Det innebär att ett bestämt område, mark eller andel separeras från en fastighet. Den nya delen kallas styckningslott och det som blir kvar kallas stamfastighet. Du behöver då göra en ansökan till Lantmäteriet.
Skillnaden här är alltså att klyvning delar upp en samägd fastighet så att delägarna kan få varsin egen fastighet i stället för att fortsätta äga tillsammans. Avstyckning bryter i stället ut en del av marken, till exempel en tomt och bildar en styckningslott. Den ursprungliga fastigheten blir kvar.
Prata gärna med en jurist tidigt i processen, så du vet vilka alternativ som finns.
Tips om syskonpar vägrar sälja sitt hus
- Ta fram ägarbilden: Stäm av vem som äger vad och om det finns avtal som samägande, arvskifte eller gåvobrev.
- Skriv ner kostnaderna: Lista era lån, ränta, el, försäkring och annat – och vem som har betalat vad.
- Beställ en till två värderingar: Be en eller två mäklare om en värdering så ni får ett tydligt marknadsvärde. Skissa på tre alternativ:
1. Sälja huset tillsammans.
2. Köpa ut den andra.
3. Sälja sin andel.
Nästa steg: Ta hjälp av mäklare
Redo att gå från gissningar till fakta? Jämför mäklare via MäklarOfferter och hitta en mäklare som kan hjälpa dig och ditt syskon med försäljningen av huset.
