Om ett syskon vägrar sälja huset – så säger lagen

Att äga hus ihop med ett syskon kan kännas som en dröm – ända tills ni vill helt olika saker. Om du vill sälja huset, men ditt syskon vägrar är konflikten ett faktum. Här reder vi ut vad lagen säger. 

Släkten är värst, sägs det ju. Och om ett syskon sätter sig på tvären kan både försäljningen av huset och relationen plötsligt hänga löst. Detta eftersom ni enligt Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, 2 § behöver vara överens om stora beslut. Om inte kan juridisk hjälp bli aktuellt.

Faktaruta: Nyckelbegrepp
Ägarandelar – Hur stor del var och en äger. Till exempel 50/50. Styr hur ni delar pengar vid försäljning/utköp.
Samägande – När två eller fler personer äger samma hus tillsammans.
Dödsbo – Allt som en avliden person lämnar efter sig, som ägs och hanteras gemensamt av arvingarna tills det är fördelat.
Marknadsvärde – Vad huset troligen kan säljas för idag.
Värdering – Bedömning av marknadsvärdet, görs ofta av en mäklare.
Utköp – När en av er köper ut den andra och tar över huset.
Driftkostnader – Löpande kostnader som el, försäkring, värme och underhåll.
Nettovärde – Husets värde minus kvarvarande lån, det som finns kvar att dela på.
Nyttjande – Vem som bor/använder huset och om det ska betalas ersättning.

Börja med fakta

Innan du och ditt syskon anlitar en jurist gör ni dock klokt i att börja med fakta. Genom att reda ut:

• Ägarandelar: Hur stor del var och en av er äger. Det avgör hur ni senare delar pengar vid en försäljning eller ett utköp.
• Värdering: Vad huset är värt idag. Det ger er ett gemensamt prisunderlag. Gå inte på magkänsla.
• Kostnader: Hur det ser ut ekonomiskt? Skriv upp vad som kostar och vem som betalat. Extra viktigt om någon bor kvar.

När ett syskon bor kvar i huset

När du eller ditt syskon bor kvar i huset samtidigt som den andra vill sälja behöver ni snabbt komma överens om kostnader och nyttjande.

Bestäm vem som betalar lån, ränta, el, försäkring och underhåll och om den som bor kvar ska betala en rimlig ersättning för att använda huset ensam.

Skriv sedan ner vad ni enats om och vad som gäller fram till försäljning eller utköp. Om ni inte skulle komma överens kan en så kallad god man utses i enlighet med Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, 3 §. 

Därför bråkar syskon som äger hus ihop

Det är egentligen inte särskilt märkligt. När ett syskonpar äger ett hus ihop faller det ofta på att ni tycker olika och börjar gnabbas som syskon gör.

Ligger huset i ett dödsbo kan det bli ännu känsligare. Kanske styrs en av er av minnen, medan den andra vill frigöra pengar?

Oavsett anledning, behöver ni då enligt Ärvdabalken (1958:637) 18 kap. 1 § fatta alla beslut gemensamt.

Om inte annat för att undvika onödiga kostnader. Ränta, el och försäkring fortsätter att ticka på – vare sig ni är sams eller inte. 

Om bara en vill sälja huset – 3 vanligaste lösningarna

När bara en vill sälja huset finns det tre vägar som brukar fungera. 

1. Köp ut den andra. Ta fram ett rimligt marknadsvärde via en värdering, gärna fler än en. Räkna av lånet och skriv ett tydligt avtal om pris, datum och kostnader.
2. Sälj din andel. Det går, men är ofta svårt eftersom få vill köpa “en halv fastighet”. Ofta slutar det med att den andra delägaren köper ut.
3. Ta hjälp av mäklare eller jurist. Om ni kör fast helt kan en mäklare hjälpa er med en värdering och plan. Ni kan även anlita en jurist eller medlare. 

Så räknar ni vid utköp

Börja med ett marknadsvärde från en värdering. Räkna sedan så här:
Marknadsvärde – Kvarvarande lån = Nettovärde
Nettovärdet delas utifrån era ägarandelar. Den som köper ut betalar den andres del. Här behöver ni enligt Jordabalken (1970:994) 4 kap. 1 § skriva ett avtal där pris, datum och kostnader ingår. Ofta behöver banken också godkänna att en person tar över lånet.

Vanliga misstag som gör saken värre

• Vänta för länge: Med tiden växer både kostnaderna och irritationen.
• Bråka om värde utan värdering: Här hamnar ni i ett läge där ord står mot ord. Särskilt om ni gissat er fram.
• Renovera utan plan och budget: Renovering kostar, vilket skapar nya konflikter om pengar och ansvar.
• Otydliga överenskommelser: “Men, vi sa ju…” Muntliga avtal i det här skedet är som gjort för missförstånd. Skriv ner allt ni bestämmer.

När ni är helt låsta

Ingen lösning i sikte? Om ni har provat utköp, värdering och hjälp utifrån men ändå står och trampar kan juridisk hjälp göra en försäljning möjlig. Som sista utväg kan en delägare då enligt Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, 6 § ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion.

Men kom ihåg att en sådan process kan kosta både tid och pengar. Detta då kostnaderna ofta delas mellan delägarna utifrån ägarandelar, enligt Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, 15 §.

Kan huset delas?

Om huset går att dela kan en så kallad klyvning också vara en lösning. Det kräver prövning enligt Fastighetsbildningslagen (1970:988) 11 kap. 1 § och betyder att en fastighet delas upp så att varje delägare får en egen fastighet.

I vissa fall kan även en avstyckning göras. Det innebär att man delar av en bit mark från en fastighet så att den blir en ny, egen fastighet. Du behöver då göra en ansökan till Lantmäteriet.

Tips! Prata gärna med en jurist tidigt i processen, så du vet vilka alternativ som finns.

“Snabba checklistan” 

• Ta fram ägarbilden: Stäm av vem som äger vad och om det finns avtal som samägande, arvskifte eller gåvobrev.
• Skriv ner kostnaderna: Lista era lån, ränta, el, försäkring och annat – och vem som har betalat vad.
• Beställ 1–2 värderingar: Be en eller två mäklare om en värdering så ni får ett tydligt marknadsvärde. Skissa på tre alternativ:
  1. Sälja huset tillsammans.
  2. Köpa ut den andra.
  3. Sälja sin andel. 

Nästa steg: Ta hjälp av rätt mäklare

Redo att gå från gissningar till fakta? Jämför mäklare via MäklarOfferter och få offerter så att bollen kan börja rulla.