När kan man kräva mäklaren på skadestånd?

Ett förmedlingsuppdrag mellan säljare och mäklare bygger på trygghet och tillit. Om den tilliten bryts är det naturligt att vilja agera. Kanske även kräva mäklaren på skadestånd. Här går vi igenom när skadestånd kan bli aktuellt, vilka bevis som behövs och vart du kan vända dig.

Det första du behöver förstå är att alla fel inte ger rätt till ersättning, oavsett hur orättvist det känns. Det betyder att en försäljning som inte gått enligt plan, eller ett lägre slutpris än väntat, inte är skäl nog för ett skadestånd.

När kan en mäklare bli skadeståndsskyldig?

Det korta svaret när det gäller mäklare och skadestånd är att mäklaren bara kan bli skadeståndsskyldig om hen agerat felaktigt eller oaktsamt på ett sätt som orsakat ekonomisk skada för säljare eller köpare.

Kriterierna för skadestånd kretsar alltså kring tre saker: ett fel, en ekonomisk skada och ett samband mellan felet och skadan. De delarna går vi igenom var för sig nedan.

Mäklaren har gjort fel eller varit oaktsam

Den första frågan att ställa sig är om mäklaren faktiskt gjort något fel eller varit oaktsam.

Med oaktsamhet menar man att mäklaren inte agerat tillräckligt noggrant, professionellt eller omsorgsfullt som du utifrån förmedlingsuppdraget och rådande regler har rätt att kräva. Till exempel genom att lämna bristfällig information, brista i sin rådgivning eller hantera budgivningen felaktigt.

Vill du läsa mer om mäklarens grundläggande ansvar kan du gå vidare till: Mäklarens ansvar och skyldigheter – vilka krav kan man ställa?

Du har drabbats av ekonomisk skada

Det andra som krävs är att du drabbats av en ekonomisk skada som till exempel en faktisk kostnad, ett lägre ekonomiskt utfall eller en förlust som går att räkna på.

Här kan bakgrunden vara att du mottagit felaktig information, fått merkostnader på grund av brister i avtalet eller gått miste om ersättning som du annars skulle haft rätt till.

Det finns ett samband mellan felet och skadan

Det tredje kravet är att det finns ett så kallat orsakssamband mellan mäklarens fel och den ekonomiska skadan.

Med orsakssamband menar man i det här fallet att du behöver kunna styrka att skadan beror på mäklarens agerande.

Skulle till exempel skadan kunnat uppstå oavsett mäklarens inblandning? Då kommer det bli svårt att kräva skadestånd.

Det här är skälet till att dokumentation som visar vad mäklaren sagt, gjort eller missat är viktigt när man bedömer om ett skadeståndskrav är rimligt.

Exempel på situationer där skadestånd kan bli aktuellt

Skadestånd handlar i första hand om ersättning för en faktisk förlust. Som vi redan konstaterat ger alla fel därför inte rätt till skadestånd. Felet behöver ha betydelse för affären och kunna kopplas till en ekonomisk skada.

Felaktiga eller otydliga avtal

Ett skadeståndskrav kan bli aktuellt om mäklaren medverkat till ett felaktigt, otydligt eller ofullständigt avtal. Här kan det röra sig om viktiga villkor som saknas, eller att avtalet inte speglar det som parterna faktiskt kommit överens om.

Viktigt att förstå är även att mäklaren inte behöver lösa alla juridiska frågor, men däremot ta ansvar för att handlingarna är korrekta och medverka till att samtliga parter förstår innebörden i villkoren.

Undanhållen eller felaktig information

Skadestånd kan också bli aktuellt om mäklaren lämnat felaktig information eller missat att vidarebefordra uppgifter som varit viktiga för affären. Det gäller särskilt om informationen kan påverka priset, risken eller köparens vilja att fullfölja affären.

Hit hör uppgifter om bostadens skick, boarea, föreningens ekonomi, driftskostnader, servitut, planerade renoveringar eller kända fel som säljaren informerat om.

Vill du läsa mer om detta kan du gå vidare till: Mäklarens upplysningsskyldighet och upplysningsplikt.

Brister i budgivning eller dokumentation

Sist men inte minst kan brister i budgivning eller dokumentation i vissa fall leda till krav på skadestånd.

Här är det ännu en gång viktigt att se skillnaden mellan besvikelse och ekonomisk skada. Ett bud som inte vidarebefordrats eller en budgivningslista som inte stämmer är djupt problematiskt. Samtidigt kan det bara leda till skadestånd om du kan visa att dessa misstag kostade dig pengar.

Vad är skillnaden mellan anmälan och skadeståndskrav?

Det är vanligt att blanda ihop anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, med ett krav på skadestånd.

En anmälan handlar om att få mäklarens yrkesmässiga agerande granskat. Ett skadeståndskrav handlar om att få ekonomisk ersättning.

FMI prövar mäklarens agerande

FMI är den myndighet som har tillsyn över registrerade fastighetsmäklare och mäklarföretag. Om du anmäler en mäklare kan FMI granska om mäklaren har följt Fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed.

Om FMI bedömer att mäklaren brustit kan myndigheten besluta om disciplinära åtgärder, till exempel erinran, varning eller i allvarliga fall återkallelse av registreringen.

Bra att veta är dock att FMI inte prövar ekonomiska tvister som en domstol eller tvistlösningsnämnd. En anmälan till FMI leder alltså inte automatiskt till att du får pengar tillbaka.

Vill du läsa mer kan du gå vidare till: Anmälningar och klagomål mot mäklare.

FRN kan pröva ersättningskrav

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, FRN, är en nämnd som prövar tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare. Tvisten kan till exempel gälla skadestånd eller nedsättning av provision.

Det här betyder att FRN är mer relevant än FMI om du vill få ett ersättningskrav prövat.

Innan du vänder dig till FRN behöver du som regel först ha framfört ditt krav till mäklaren. Mäklaren eller mäklarens försäkringsbolag behöver också ha tagit ställning till kravet.

Domstol som sista steg

Om ingen av de redan nämnda tillvägagångssätten eller instanserna hjälpt kan domstol vara ett sista steg.

Det här gäller särskilt om den ekonomiska förlusten är betydande och bevisningen tydlig, men framför allt att du bedömer att ärendet är värt den tid, kostnad och risk som en domstolsprocess kan innebära. Ta alltid juridisk rådgivning innan du går vidare.

Så kräver du skadestånd av mäklaren

Att kräva en mäklare på skadestånd är sällan ett önskvärt avslut på en bostadsaffär. Vill du gå vidare behöver du därför vara saklig och metodisk genom att visa vad som har hänt, vad du kräver och varför du anser att mäklarens agerande orsakat ekonomisk skada.

Mäklarens ansvarsförsäkring

Alla registrerade fastighetsmäklare ska ha en ansvarsförsäkring. Den syftar till att ge skydd om mäklaren blir skadeståndsskyldig, men innebär inte att alla krav per definition ersätts automatiskt.

Kan man kräva nedsättning av provision i stället?

Beroende på situationen och skadan kan det i vissa fall vara mer relevant att yrka på en nedsättning av provision, snarare än att begära skadestånd.

Bra att ha med sig då är att skadestånd rör ersättning för en faktisk ekonomisk förlust som uppstått, medan nedsättning av provision gör att mäklarens arvode minskas som ett resultat av att uppdraget inte skötts som det ska.

Minimera risken redan från början

En bostadsaffär som inte alls blir som du tänkt dig är förstås en stor besvikelse. Samtidigt är det viktigaste hur du agerar efteråt. Börja med att reda ut vad som faktiskt har hänt, vilken skada som uppstått och om mäklarens agerande är orsaken.

Tänk även på att ett gediget förarbete brukar vara det allra bästa skyddet. Vårt bästa tips är att jämföra två till tre mäklare och deras arbetssätt innan du bestämmer dig.

Med MäklarOfferter kommer du kostnadsfritt i kontakt med mäklare så att du kan jämföra deras erfarenhet, lokalkännedom och upplägg. Det ger dig ett starkt beslutsunderlag och goda förutsättningar för en trygg försäljning.