Kan jag sälja min bostad om jag har bundet lån?

När du säljer en bostad med bunden ränta kan du antingen betala av lånet och betala ränteskillnadsersättning, flytta lånet till en ny bostad, eller låta köparen ta över lånet om banken godkänner det.

Kan jag flytta med mitt bundna lån till nästa bostad?

Ofta kan det gå, särskilt om du säljer och köper nytt nära i tid. Banken behöver godkänna upplägget och byta säkerhet till den nya bostaden. Det kan vara extra intressant om din bundna ränta är lägre än dagens marknadsränta.

Kan köparen ta över mitt bundna lån?

I vissa fall, ja. Då krävs att banken godkänner köparen och upplägget. Det kan vara attraktivt om ditt lån har lägre ränta än marknadsräntan.

Hur räknas ränteskillnadsersättningen ut?

Reglerna beror på när din räntebindning startade. Sedan 1 juli 2025 finns tre beräkningsmodeller som använder olika jämförelseränta (stats-/bostadsobligationer eller swapränta). Stöd: 36 § konsumentkreditlagen samt Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden.

Sälja bostad med bundet lån – tre alternativ att välja mellan

Sälja hus eller lägenhet med bundet lån – tre alternativ

Artikeln i korthet

Kontakta din bank och be om lösenbelopp för ett visst datum. Ta reda på om du kan flytta lånet eller om köparen kan ta över.
Om du bryter bindningstiden kan ränteskillnadsersättning bli aktuell, men bara om banken gör en förlust.
Här går vi igenom tre upplägg och vad som är smartast beroende på ränteläge, tidsplan och boendeform så du minskar risken för onödiga kostnader.

Om du ska sälja lägenhet eller hus med bundet lån och bryter bindningstiden riskerar du att betala ränteskillnadsersättning. Här är tre möjliga upplägg som hjälper dig framåt.

Kontakta banken i tid – det här ska du be om

Kontakta banken på en gång när du har bestämt dig för att sälja, gärna innnan du bokar in värdering av din bostad. Be om ett lösenbelopp för det datum då du planerar tillträde, alltså den dag som affären ska avslutas och köparen flytta in.

Fråga också om du kan flytta med det bundna lånet till din nya bostad eller om köparen kan ta över lånet genom en överlåtelse.

Du får alltid lösa ditt bolån, sker det inom bindningstiden kan banken ta ut så kallad ränteskillnadsersättning enligt 36 § konsumentkreditlagen.

Varför kan det kosta att sälja bostad med bunden ränta?

När du har bundit räntan har banken räknat med att få din räntebetalning under hela bindningstiden. Om du säljer din bostad och löser lånet i förtid skulle banken gå förlora sina ränteintäkter. Därför avtalar de om en så kallad ränteskillnadsersättning.

Vad är ränteskillnadsersättning?

Ränteskillnadsersättning är en avgift som kan tas ut av banken när du betalar tillbaka ett bundet lån i förtid, till exempel om du flyttar eller vill omförhandla ditt lån.

Tre alternativ när du ska sälja bostad med bundet lån

1) Lösa lånet i förtid – bryta bindningstiden

Det vanligaste är att lånet löses i samband med tillträdet. Då kan banken, som vi varit inne på, ta ut ränteskillnadsersättning.

Ett sätt att slippa den kan vara att flytta med lånet till din nya bostad, eller att låta köparen ta över ditt lån, förutsatt att banken godkänner det.

Det här kan också påverka

Ränteskillnadsersättning kan enligt konsumentkreditlagen, 36 §, tas ut även om du bara amorterar extra eller betalar tillbaka en del av ett bundet lån innan bindningstiden är slut. Stäm därför av med banken innan du betalar in pengar i samband med försäljningen.

2) Flytta med lånet till nästa bostad – byta säkerhet

Om du säljer och köper nytt ungefär samtidigt kan du ibland flytta med ditt bundna lån till den nya bostaden. Banken byter då säkerheten från gamla till nya bostaden.

När kan det vara smart?

Det kan vara smart om din ränta är lägre än dagens, du vill slippa bryta bindningstiden och undvika ränteskillnadsersättning.

3) Låta köparen ta över lånet

I vissa fall kan köparen ta över ditt bundna lån. Det kan vara riktigt attraktivt för köparen om ditt lån har lägre ränta än marknaden.

Viktigt att veta innan köparen tar över

Banken måste godkänna din köpare genom en kreditprövning. Det är inte alltid möjligt, men värt att fråga om, särskilt om din ränta är lägre än nuvarande. Kom bara ihåg att villkoren kan komma att påverka affären och tidplanen.

Tips

Sälja bostad? Hitta bästa mäklaren till din försäljning.

Jämför mäklare gratis

Så beräknas ränteskillnadsersättningen

Reglerna för ränteskillnadsersättning uppdaterades den 1 juli 2025. Vilken beräkningsmodell som används beror därför på när din räntebindning startade. Alla modeller bygger på en jämförelseränta.

Vilken period gäller för dig?

Räntebindning före 1 juli 2014
Jämförelseränta baseras på statsskuldsväxlar och statsobligationer.
Räntebindning 1 juli 2014–30 juni 2025
Jämförelseränta baseras på bostadsobligationer.
Räntebindning från och med 1 juli 2025
Jämförelseränta baseras på genomsnittlig marknadsränta.

Läs mer: konsumentkreditlagen, 36 §, samt Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden.

Checklista: Innan du säljer bostad med bundet lån

Be banken räkna ut lösenbelopp och eventuell ränteskillnadsersättning för ditt tillträdesdatum.
Fråga om du kan flytta med lånet/göra ett byte av säkerhet, eller om köparen kan ta över.
Tänk på att datum för tillträde avgör när lånet ska lösas eller flyttas - håll koll på din tidsplan.
Ett bundet lån kan påverka vad köparen är villig att betala. Låt gärna mäklaren hantera frågor om låneövertag och eventuell ränteskillnadsersättning i förhandlingen.