Vad händer om mäklaren inte lyckas sälja bostaden?

Färre visningar och uteblivna bud? En bostadsförsäljning som står helt still är en av marknadens absoluta baksidor som snabbt förvandlar förväntan till frustration. Här tittar vi närmare på varför en bostad kan vara svår att sälja, vad du bör be din mäklare analysera och vilka alternativ du har om försäljningen stannat av. Du får också veta när det kan vara rätt att justera priset, förnya annonsen, pausa försäljningen eller byta mäklare.

Måste jag betala mäklaren om bostaden inte säljs?

En bostadsförsäljning som inte rör på sig kan tveklöst orsaka ekonomisk stress kring mäklararvode, annonskostnader och försäljningen i stort.

Bra att veta är dock att du inte behöver betala mäklararvode om bostaden inte säljs, eftersom det normalt är kopplat till att mäklaren lyckas sälja bostaden.

Det här betyder däremot inte att det är helt kostnadsfritt att avbryta försäljningen, då det kan finnas villkor i förmedlingsuppdraget som rör utlägg, eller andra kostnader som du och mäklaren avtalat i förväg.

Läs därför alltid förmedlingsuppdraget innan du avbryter försäljningen eller byter mäklare. Där ska det enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, tydligt framgå vad som gäller för arvode, ersättning, ensamrätt och eventuella kostnader.

Vill du läsa mer kan du gå vidare till: Vad kostar mäklaren om man inte säljer?

Varför blir bostaden inte såld?

Mäklaren har en viktig roll. Att en bostad inte blir såld kan dock bero på flera saker. Innan du drar några slutsatser om mäklarens insats kan det därför vara klokt att se över helheten.

För högt pris

En vanlig orsak till att spekulanterna uteblir och försäljningen stannar av är priset. Om utgångspriset på bostaden ligger högre än andra, jämförbara objekt kan köpare välja bort den redan innan visning.

Det här betyder inte nödvändigtvis att priset måste sänkas direkt. Däremot bör mäklaren i ett sådant läge kunna visa hur prissättningen står sig mot marknaden. Till exempel genom att jämföra med liknande bostäder som nyligen sålts och aktuella slutpriser.

Det kan även vara relevant att stämma av hur många som klickat på annonsen, hur intresset på visningarna sett ut och vilken återkoppling spekulanterna gett.

Svag annons eller presentation

Visar bilder, text och planritning i annonsen upp din bostad från sin allra bästa sida? Är svaret nej, eller nja, kan det påverka antalet spekulanter som faktiskt väljer att klicka sig vidare och boka en visning.

Är intresset för en bostad ljummet kan svaret alltså ligga i annonsen. Om så är fallet kan det göra stor skillnad att komplettera med nya bilder eller omarbeta annonstexten. Du kan även förhöja helhetsintrycket med enklare styling.

Fel tajming eller tuff marknad

Bostadsmarknaden går upp och ned. I den bästa av världar samspelar ränteläge, utbud, säsong och lokala prisnivåer. Samtidigt präglas marknaden i perioder av geopolitisk oro och lågkonjunktur som bromsar köpare. Då tar bostäder längre tid att sälja.

Givet dessa föränderliga förutsättningar kan du som säljare inte alltid sälja din bostad när marknaden är som hetast.

Det betyder inte att en försäljning är omöjlig. Bara att strategin kan påverkas. Tänk därför på att du i ett tuffare marknadsläge behöver ha rimliga förväntningar och vara öppen för att justera pris eller tidsplan.

Mäklarens strategi fungerar inte

Om mäklaren inte följer upp spekulanter, utvärderar strategin löpande eller kan förklara varför försäljningen står stilla kan arbetssättet vara en del av problemet.

I det läget bör du be mäklaren att vara konkret: Vad har gjorts hittills? Vad kan göras annorlunda för att få fart på försäljningen?

Alternativ om försäljningen står still

När försäljningen inte rör sig framåt finns det flera vägar att gå. Vilken du väljer brukar avgöras av hur länge bostaden legat ute, hur intresset sett ut och vad mäklarens analys visar.

Gå igenom visningsstatistik och bud

Börja med intresset. Får annonsen många klick men få visningsbokningar? Kommer spekulanter till visning men avstår från att lägga bud? Har buden varit långt under förväntan?

Oavsett priset, presentationen, bostadens skick, föreningen eller läget, är det här mönster som brukar ge dig en fingervisning om problemet.

Jämför med liknande sålda bostäder

Om andra jämförbara bostäder säljs medan din försäljning står still kan det vara ett tecken på att priset, presentationen eller strategin behöver justeras.

Titta därför på vad marknaden faktiskt har accepterat i ditt område. Väg in storlek, skick, läge, avgift, tomt, förening och försäljningstid.

Justera priset

I ett läge där visningar och bud uteblir kan en prissänkning vara aktuell. Den behöver inte vara dramatisk, men stå i paritet med marknaden.

Be därför mäklaren motivera förslaget med jämförbara försäljningar, visningsstatistik och återkoppling från spekulanter.

Ta nya bilder – skriv om annonsen

Presentationen av din bostad är som vi nämnt viktig. Brister i annonsen behöver däremot inte betyda att försäljningen är körd. Tvärtom kan det rättas till med relativt små medel. Här kan följaktligen nya bilder, en bättre rubrik, tydligare annonstext eller en uppdaterad planritning räcka för att annonsen ska upplevas mer relevant.

Pausa försäljningen

Marknaden är svår att förutse. Just därför finns det faktiskt lägen där en paus kan vara att föredra framför att nöta på utan resultat. Det betyder inte att din försäljning misslyckats, bara att du ger dig själv tid att justera priset, förbättra presentationen eller invänta ett bättre marknadsläge.

Byt mäklare

Om du har kommit fram till att försäljningen haltar på grund av mäklarens arbetssätt kan ett byte vara rätt beslut och leda till en ny strategi och ett nytt spekulantregister.

Innan du byter är det viktigt att fundera på vad som gått snett, så att du inte upprepar samma misstag igen. Här är det därför klokt att jämföra två till tre nya mäklare. Välj sedan någon som kan visa en tydligare plan för hur försäljningen ska tas vidare.

När är det dags att byta mäklare?

Det kan vara dags att byta mäklare om försäljningen står still och mäklaren inte kan visa vad som ska göras annorlunda. Samma sak gäller om återkopplingen brister, spekulanter inte följs upp eller förtroendet inte längre finns kvar.

Innan du byter behöver du kontrollera förmedlingsuppdraget. Om mäklaren har ensamrätt kan en uppsägning få ekonomiska följder.

Vill du fördjupa dig kan du läsa: Byta mäklare – när ska man byta och vad kostar det?

Checklista om du byter mäklare

En vanlig fråga vid ett mäklarbyte är vad som händer med spekulanter, annons och avtal. Här listar vi vad du behöver tänka på.

1. Säg upp förmedlingsuppdraget skriftligt
Be om en skriftlig bekräftelse och kontrollera om mäklaren kan ha rätt till ersättning beroende på vad som står i avtalet.

2. Begär en spekulantlista
Om bostaden senare säljs till en spekulant som den gamla mäklaren har anvisat eller haft kontakt med kan den tidigare mäklaren i vissa fall ha rätt till provision.

3. Kontrollera vad som gäller för annonsen
Om bostaden ligger på Hemnet behöver du ta reda på om annonsen kan flyttas till den nya mäklaren, om en kostnad tillkommer och om någon faktura aktiveras vid bytet.

4. Spara underlag för kostnader
Kostnader för exempelvis mäklare, annonsering, styling eller besiktning kan i vissa fall vara relevanta när du deklarerar försäljningen.

5. Analysera vad som gick fel
Innan du börjar om bör du veta om problemet låg i priset, annonsen, marknadsföringen, återkopplingen eller mäklarens strategi.

6. Ställ rätt frågor till den nya mäklaren
Fråga hur bostaden ska marknadsföras på nytt, om priset behöver justeras, vilka spekulanter som kan vara relevanta och hur återkopplingen kommer att fungera.

Vill du ha fler konkreta råd kan du läsa: Svårt att sälja hus eller lägenhet? 6 tips som hjälper snabbt.

Börja om med rätt mäklare

Om försäljningen inte går som planerat kan nästa steg vara att jämföra flera mäklare och se vem som har bäst idé för att ta bostaden vidare. En ny mäklare kan bidra med nya ögon, annan strategi och ett annat spekulantregister.

Med MäklarOfferter kan du kostnadsfritt jämföra mäklare i ditt område och få bättre underlag innan du bestämmer dig.