Fullmakt för att sälja lägenhet eller hus – så gör du rätt från början

Här går vi igenom fullmakt vid försäljning av bostad, när den behövs, vad den ska innehålla och vad lagen säger.

En fullmakt behöver vara tydlig och i vissa fall uppfylla formkrav så att någon annan kan närvara vid kontrakt eller tillträde, om du inte kan – oavsett om du säljer lägenhet eller hus. 

Vad är en fullmakt vid bostadsförsäljning?

En fullmakt ger en person, eller ett så kallat ombud, tillåtelse att företräda dig i viktiga ärenden. Om du ska sälja bostad kan ett ombud, om det står i fullmakten, skriva under avtal, sköta kontakten med mäklare och bank samt delta vid tillträde för att kvittera handlingar eller nycklar.

Vem kan vara ombud?

Ett ombud kan vara en person du litar på, till exempel partner, släkting eller vän. Tänk bara på att personen du väljer behöver vara tillgänglig för att kunna hjälpa till.

När behöver du en fullmakt?

Här är några av de vanligaste situationerna:

• Du är utomlands, sjuk eller kan av annat skäl inte närvara. 
• Ni är flera ägare och en av er sköter försäljningen.
• Det rör sig om ett dödsbo där alla delägare behöver signera eller ge fullmakt, men någon inte kan eller vill närvara. 
• Det rör sig om en framtidsfullmakt, alltså någon som inte längre kan fatta beslut själv.

Så säger lagen – formkrav

Enligt Avtalslagen finns inga generella formkrav för en fullmakt. Den kan alltså både vara muntlig och skriftlig och behöver normalt inte vara daterad eller bevittnad för att gälla.

Även om skriftlighet inte alltid krävs är en skriftlig fullmakt ändå oftast säkrast för att undvika missförstånd.

Skriv tydligt vem som ger fullmakten, vem som får den och vad ombudet får göra, till exempel skriva under avtal.

Fullmakten kan enligt Mäklarsamfundet vara begränsad till ett visst uppdrag, som kontrakt eller tillträde, eller generell för fler ärenden. En fullmakt kan gälla under en viss tid, tills vidare eller tills du återkallar den.

Vad gäller för bostadsrätt och hus?

Det finns ett viktigt undantag: om fullmakten avser köp, byte eller gåva av fast egendom – till exempel hus eller fastighet, måste den enligt Avtalslagen 27 § 2 st vara skriftlig.

Kraven skiljer sig dock mellan hus/fastighet och bostadsrätt/lägenhet. Här ser du vad som gäller för respektive typ av bostad.

Hus och fastighet 

Ska du sälja hus behöver fullmakten vara skriftlig och tydligt ange vem som är fullmaktstagare samt vilken fastighet det gäller, genom fastighetsbeteckning.

Fullmakten ska också visas upp i original. Om inte  finns det en risk att fullmakten har återkallats.

Bevittning av fullmakten krävs inte enligt lag, men det är ofta lämpligt eftersom banker vanligtvis kräver det.

Vid försäljning bör fullmakten visas innan uppdragsavtalet tecknas, och om fastigheten överlåts via fullmakt ska originalet skickas in tillsammans med lagfartsansökan till Lantmäteriet.

Lägenhet och bostadsrätt 

För bostadsrätt ställs inte samma formkrav som vid fastighet och det finns enligt Mäklarsamfundet inget lagkrav på att fullmakten måste vara skriftlig.

I linje med god fastighetsmäklarsed rekommenderas ändå alltid skriftliga fullmakter. Banker kräver dessutom ofta skriftlig fullmakt även här.

I många fall kan en skannad kopia räcka, men precis som i fallet med fastighet och hus finns en risk att fullmakten har återkallats. Vissa bostadsrättsföreningar kan även kräva original för att hantera prövningen av medlemskapet. 

Förberedelser som sparar tid

1. Stäm av vad som gäller med din mäklare, bank och BRF eftersom de kan ha en färdig text att använda.
2. Se till att fullmakten har rätt innehåll: Kontrakt, tillträde, bank och BRF.
3. Se till att ditt ombud utöver själva fullmakten har med sig giltig legitimation och alla nödvändiga uppgifter om bostaden.
4. Signera. 
5. Skicka gärna kopior digitalt, men spara originalet och ta med till kontrakt/tillträde om mäklare/bank ber om det. Särskilt om du säljer hus/fastighet.

Vad måste fullmakten innehålla?

• Fullmaktsgivare: Namn + personnummer.
• Ombud: Namn + personnummer.
• Bostad:
  - Vid bostadsrätt: Adress + BRF + lägenhetsnummer.
  - Vid hus: Adress + fastighetsbeteckning.
• Instruktion: Tala om vad ombudet får göra. Till exempel skriva under överlåtelseavtal eller köpehandling, mäklaravtal, eller företräda mot din bank eller BRF.
• Signatur: Datum, ort, underskrift och ett namnförtydligande. Det är även klokt att ange giltighetstid samt begränsningar du har, till exempel lägsta pris. 

Återkalla fullmakt

Förutsättningar kan förändras. Då kan du behöva återkalla en fullmakt. Det gör du genom att tala om för ditt ombud och alla som använder fullmakten att den inte längre gäller.

Är den skriftlig är huvudregeln enligt Avtalslagen 16 §, att du återkallar den genom att ta tillbaka eller förstöra handlingen.

Så kan en fullmakt se ut

Dödsbo och framtidsfullmakt

Om ni är flera arvingar i ett dödsbo eller en person inte längre kan ta beslut själv, gäller följande: 

• Dödsbo: Antingen skriver alla delägare under, eller så ger de fullmakt till en person som skriver under för dödsboet.
• Framtidsfullmakt: Används när personen inte längre kan fatta beslut själv. Den måste vara korrekt upprättad och tydligt omfatta bostadsförsäljning.

Vanliga fallgropar

En otydlig fullmakt är en dålig fullmakt. Det betyder att det inte får råda några tvivel om vad ditt ombud får göra, eller saknas viktig information. Här är några vanliga misstag: 

• Fullmakten saknar korrekta bostadsuppgifter.
• Fullmakten saknar giltighetstid, vilket kan göra den svår att godkänna. 
• Fullmakten finns endast digitalt. Säljer du hus/fastighet kan originalet behövas. 
• Alla delägare är inte på plats eller har inte lämnat fullmakt.

Vem ska sköta affären?

När du har koll på fullmakten och vad den behöver innehålla återstår kanske den stora frågan: Vilken mäklare ska sköta affären?

På MäklarOfferter kan du jämföra mäklare och ta in flera offerter. Du kan sedan välja det upplägg och arvode som passar din försäljning bäst – oavsett om du signerar själv eller med hjälp av fullmakt.