- Ta grepp om hela försäljningsprocessen från värdering och mäklarval till visning, budgivning, kontrakt, tillträde och deklaration.
- Utgå från din bostadstyp och lär dig mer i våra fördjupande hjälpartiklar om bostadsrätt och hus.
- Fatta tryggare beslut och undvik vanliga misstag med hjälp av vår checklista "Sälja bostad steg för steg".
Ska du sälja bostad? Då har du kanske redan börjat fundera på vad bostaden är värd, när det är bäst att sälja, vilken mäklare du ska välja och hur visning, budgivning, kontrakt och deklaration egentligen går till. Här tittar vi på hur en bostadsförsäljning går till, vad du bör börja med och vilken väg som passar bäst beroende på om du säljer bostadsrätt eller hus.
En bostadsförsäljning inleds vanligtvis med att bostaden värderas. I det här skedet är det även vanligt att du jämför en eller flera mäklare.
Därifrån blir det sedan enklare att välja den försäljningsstrategi som passar din boendeform bäst och gå vidare med annonsering och visning.
När bollen är i rullning kommer du att vara med om budgivning, skriva kontrakt, förbereda tillträde och avsluta bostadsaffären. En process som i praktiken kan sammanfattas i sju steg.
Sälja bostad i 7 steg
- Värdera bostaden
- Jämför och välj mäklare
- Bestäm försäljningsstrategi
- Förbered bostaden för foto och visning
- Annonsera och håll visning
- Hantera budgivning och skriv kontrakt
- Genomför tillträde och deklarera försäljningen
Innan vi går närmare in på vad varje del i bostadsaffären innebär tittar vi först på var du befinner dig.
Nästa steg för din bostadsförsäljning
Alla bostadsförsäljningar följer ungefär samma grundprocess.
Måttet av ansvar, efterfrågad dokumentation och skatteregler kan däremot skilja sig åt beroende på om du säljer bostadsrätt, hus eller tomt.
Börja därför med att titta på vilken av nedan beskrivningar som bäst passar in på dig.
| Du ska sälja | Det här skiljer försäljningen åt | Läs vidare |
|---|---|---|
| Bostadsrätt eller lägenhet | Du säljer rätten att bo i bostaden. BRF, medlemskap, pantsättning, överlåtelseavtal och K6 är viktiga delar. | Sälja bostadsrätt – kostnad, skatter & tips när du säljer lägenhet |
| Hus eller villa | Du säljer en fastighet. Besiktning, dolda fel, energideklaration, lagfart, driftkostnader och K5 är viktiga delar. | Sälja huset? – Så här går en husförsäljning till |
| Tomt eller tomtmark | Du säljer mark eller del av mark. Byggbarhet, detaljplan, servitut, avstyckning, Lantmäteriet och skattefrågor kan bli viktiga. | Sälja tomt Stycka av tomtmark och sälja |
| Ägarlägenhet | Du säljer fast egendom som juridiskt liknar hus, men bostaden ligger i ett flerbostadshus. | Vad är ägarlägenhet – och vad är skillnaden mot bostadsrätt? |
Sälja bostad – steg för steg
Nu när du vet lite mer vilka bitar du behöver ta tag i är det dags att titta närmare på själva försäljningsprocessen.
1. Värdera bostaden
Börja med att ta reda på vad din bostad kan vara värd. En värdering hjälper dig att bedöma möjligt slutpris, rimligt utgångspris och om det är rätt läge att sälja. Allt det här är saker som en mäklare med fördel kan hjälpa dig med.
Läs vidare:
Värdera bostad – gratis värdering av hus och lägenhet
Vad är min bostad värd?
Skriftlig värdering av bostad
2. Jämför och välj mäklare
Ditt val av mäklare påverkar strategi, marknadsföring, budgivning och i förlängningen även slutpriset. Av det skälet är det klokt att kontakta flera mäklare innan du bestämmer dig.
Jämför både arvode, lokalkännedom, tidigare försäljningar och hur din mäklare planerar att nå rätt köpare.
Läs vidare:
Anlita mäklare – tips och saker att tänka på
Välja mäklare – bästa tipsen och viktiga saker att tänka på
Vad kostar en mäklare?
3. Bestäm försäljningsstrategi
Ta i samråd med mäklaren ställning till hur din bostad bäst ska marknadsföras och när den ska visas för spekulanter.
Din strategi bör utgå från bostadstyp, lokalt marknadsläge, konkurrens och vilket köparintresse mäklaren bedömer att bostaden kan få. Är din tidsplan kritisk bör du även ta med det i beräkningen.
Läs vidare:
Kommande försäljning, på gång, snart till salu och på förhand – vad betyder det?
Sälja underhand och underhandsförsäljning
Sälja bostaden innan visning – bra eller dålig idé?
4. Förbered bostaden inför foto och visning
Inför fotografering och visning vill du framhäva din bostad från sin bästa sida.
Här är det därför viktigt att rensa, städa och presentera bostaden så att spekulanter ser potentialen. Det kan innebära målning eller mindre förbättringar, men även homestyling.
Läs vidare:
Så höjer du värdet på huset och lägenheten inför försäljning
Homestyling och homestaging – styla bostaden inför visning och försäljning
Bostadsfotografering inför bostadsförsäljning
5. Annonsera bostaden och håll visning
När bostaden är redo att visas upp brukar en fotografering bokas in. I anslutning till fotograferingen görs en utförlig objektsbeskrivning över bostaden som innehåller viktig information om bostaden, till exempel ägare, byggnadsuppgifter och en beräkning av boendekostnaderna.
Bostaden kan sedan marknadsföras via mäklare på en etablerad plattform som Hemnet, men även spridas via sociala medier och spekulantregister.
På visningen får spekulanter sedan möjlighet att uppleva bostaden på plats, ställa frågor och avgöra om den motsvarar deras behov och förväntningar.
Läs vidare:
Visning – vad innebär det och hur går en bostadsvisning till?
Objektsbeskrivning – innehållskrav och mäklarens ansvar
Annonsering, spekulantregister & marknadsföring
6. Hantera budgivning och skriv kontrakt
Efter en eller flera visningar kan budgivningen starta. Din mäklare förmedlar då de bud som kommer in, håller kontakt med spekulanter och hjälper dig som säljare att bedöma pris, villkor och tillträdesdatum.
Med tillträde menar man den dag då bostaden byter ägare. Bestämmer du dig för att gå vidare blir affären bindande först när kontraktet är undertecknat.
Läs vidare:
Budgivning – bra att veta vid bostadsköp
Förhandsbud – ska man lägga eller acceptera förhandsbud?
Köpekontrakt – så går det till vid en bostadsförsäljning
7. Tillträde, betalning och deklaration
På tillträdesdagen betalar köparen den del av köpeskillingen som återstår efter handpenningen.
Samtidigt löses eventuella lån, mäklaren gör en likvidavräkning och nycklarna lämnas över när betalningen är klar. Bostaden byter officiellt ägare.
Läs vidare:
Tillträde vid bostadsförsäljning – detta sker på tillträdesdagen
Likvidavräkning för bostadsrätt och fastighet
Deklarera efter bostadsförsäljning
Vad kostar det att sälja bostad?
Kostnaden för att sälja bostad varierar beroende på vilken bostadstyp du säljer, bostadens skick och värde, men också mäklarens arvodesmodell, och marknadsföringsbudget.
Här är vanliga kostnader alltså mäklararvode, annonsering, styling, foto, flytt, flyttstädning och eventuell skatt på vinst.
| Kostnad | När uppstår den? | Kommentar |
|---|---|---|
| Mäklararvode | När bostaden säljs via mäklare | Fast arvode, procent eller trappmodell |
| Hemnet/annonsering | Vid publik marknadsföring | Beror på annonspaket och bostad |
| Foto och styling | Inför annonsering | Ibland inkluderat, ibland separat |
| Flytt och flyttstädning | Inför eller efter tillträde | Vanlig praktisk kostnad |
| Besiktning | Främst vid husförsäljning | Kan minska osäkerhet för köpare |
| Skatt på vinst | I deklarationen året efter | Beror på vinst, avdrag och uppskov |
| Lånekostnader | Om lån löses i förtid | Till exempel ränteskillnadsersättning |
Läs vidare:
Vilka kostnader tillkommer vid en bostadsförsäljning?Skatt när du säljer hus eller bostadsrätt – så mycket ska du betala
Vad kostar en mäklare?
Mäklararvodet är avdragsgillt – så mycket avdrag får du göra
Ska man sälja bostad först eller köpa först?
Här finns egentligen inga rätt eller fel. Att sälja bostaden först ger dig bättre kontroll över budget och köputrymme.
Att köpa först kan vara aktuellt om redan hittat din drömbostad, men kan innebära en större ekonomisk risk och medföra eventuella brygglån.
| Alternativ | Fördel | Risk |
|---|---|---|
| Sälja först | Du vet hur mycket pengar du har till nästa köp | Du kan behöva köpa nytt under tidspress |
| Köpa först | Du säkrar nästa bostad innan du säljer | Du kan få dubbla kostnader och större osäkerhet |
| Köpa och sälja samtidigt | Kan ge smidigare flyttkedja | Kräver planering, bankdialog och tajming |
Läs vidare:
Köpa eller sälja bostad först – vad är bäst?
Köpa och sälja bostad samtidigt – så gör du
Överbryggningslån – vad är ett brygglån och hur fungerar det?
När är det bäst att sälja bostad?
Den bästa tidpunkten för att sälja just din bostad påverkas av marknadsläge, bostadstyp, lokalt utbud, ränteläge, ekonomi och hur bråttom du har.
Även säsong spelar in, liksom lokal efterfrågan och konkurrens från liknande bostäder.
Läs vidare:
Bästa månaden att sälja hus – och bästa tiden att sälja lägenhet
När säljs flest hus och lägenheter?
Hur lång tid tar det att sälja lägenhet och hus?
Vanliga misstag när du säljer bostad
Ett vanligt misstag är att stirra sig blind på lägsta mäklararvodet, i stället för att väga in erfarenhet, lokalkännedom och försäljningsstrategi.
Många säljare sätter också ett för högt utgångspris, lägger för lite tid på bilder och visningskänsla eller underskattar konkurrensen från liknande bostäder.
Tänk också på att räkna på merkostnader, skatter och avdrag från början.
Läs vidare:
Vanliga misstag som bostadssäljare gör
Svårt att sälja hus eller lägenhet? 6 tips som hjälper snabbt
Checklista inför bostadsförsäljning
Innan du kontaktar mäklare
- Samla information om bostaden.
- Kontrollera lån, bindningstid och eventuell ränteskillnadsersättning.
- Titta på slutpriser i området.
- Fundera på om du ska sälja först eller köpa först.
- Skriv ner frågor till mäklarna.
När du jämför mäklare
- Be om värdering och försäljningsstrategi.
- Jämför arvode och vad som ingår.
- Fråga hur mäklaren arbetar med spekulantregister.
- Be om exempel på liknande försäljningar.
- Läs igenom förmedlingsuppdraget.
Inför annonsering och visning
- Rensa, städa och reparera enklare fel.
- Bestäm om homestyling behövs.
- Förbered underlag till objektsbeskrivningen.
- Kontrollera driftkostnader, renoveringar och dokument.
- Planera visningsdatum.
Efter kontrakt och inför tillträde
- Kontrollera kontrakt och villkor.
- Planera flytt och flyttstädning.
- Spara kvitton och underlag.
- Gå igenom likvidavräkningen.
- Deklarera försäljningen året efter.
Läs vidare:
Bostadsköp: Tio smarta frågor att ställa på visningen
Checklista när du ska sälja hus eller lägenhet
Dags att ta kontroll över din bostadsförsäljning
Att sälja bostad kan kännas överväldigande men blir lättare att överblicka om du fokuserar på det som gäller för just din bostadstyp och situation.
Börja med att ta kontakt med en eller flera mäklare och värdera bostaden.
Läs gärna vidare i våra hjälpartiklar utifrån det som passar din situation bäst och ta stöd där det behövs. Lycka till med försäljningen!
