- Fast och lös egendom avgör vad som normalt följer med bostaden vid försäljning och vad du kan ta med dig.
- Fast installerad utrustning och andra tillbehör följer ofta med, medan möbler och lösa inventarier normalt inte gör det.
- Är något ett gränsfall bör du reda ut det med mäklaren tidigt och skriva tydligt i köpeavtalet vad som ingår eller undantas.
Kylskåpet ska stå kvar, men hur är det egentligen med lampan, gardinstången och robotgräsklipparen? När du säljer bostad är det klokt att reda ut vad som följer med i köpet redan före visningen. Här tittar vi på vad som brukar ingå, vad du kan ta med och vilka gränsfall som bör skrivas in i köpeavtalet.
Som säljare tycker du förmodligen att det är självklart. Ända tills du inser att köparen är av en helt annan åsikt. Just därför är det viktigt att gå igenom bostaden och tomten i ett tidigt skede av försäljningsprocessen. Det ger dig möjlighet att berätta för mäklaren vad du tänker ta med dig. På så sätt kan eventuella undantag tydliggöras redan i marknadsföringen och sedan följa med hela vägen till köpekontraktet.
Vad följer med när du säljer?
När du säljer bostad är det skillnaden mellan fast och lös egendom som avgör vad som följer med köpet och vad du kan ta med dig. Vi börjar därför med just den gränsdragningen.
I juridisk mening är fast egendom själva marken, som är indelad i fastigheter, vilket framgår av jordabalken. När du säljer ett hus följer också sådant som hör till fastigheten med. Det kan till exempel vara byggnader, ledningar och växter på tomten, men också fast inredning och utrustning som är avsedd att användas för “stadigvarande bruk”. Alltså något som man tänkt ska höra till fastigheten.
Vem som har tillfört ett föremål kan också spela roll. Jordabalken, 2 kap. 4 § innehåller en särskild regel för sådant som någon annan än fastighetsägaren har tillfört fastigheten.
Med lös egendom menar man istället det som inte hör till fastigheten. Till exempel möbler, tavlor och andra lösa inventarier. Det här är också saker som du tar med dig när du flyttar. De ingår alltså inte i köpet, såvida du och köparen inte kommit överens om något annat.
Säljer du hus är det här en viktig skillnad eftersom du säljer själva fastigheten och det som juridiskt hör till den.
Säljer du bostadsrätt är utgångspunkten en annan. Själva bostadsrätten räknas juridiskt som lös egendom.
När du säljer hus – vad räknas som tillbehör?
När grunden är klar blir nästa fråga mer praktisk: Vad räknas faktiskt som en del av fastigheten när huset säljs? Här brukar man skilja mellan två typer av tillbehör.
| Typ | Vad det innebär | Exempel |
| Fastighetstillbehör | Sådant som har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. | Byggnader, ledningar, stängsel, träd och andra växter. Mäklarsamfundet nämner även brevlåda, flaggstång, grind och flytbrygga. |
| Byggnadstillbehör | Fast inredning och annan utrustning som byggnaden har försetts med för stadigvarande bruk. | Spis, kylskåp, tvättmaskin, badkar, värmesystem och annan fast inredning. |
Flera av exemplen i den här tabellen har direkt stöd i lagen. Jordabalken nämner bland annat spis, kylskåp och tvättmaskin som sådant som brukar tillhöra en bostadsbyggnad. I Mäklarsamfundets vägledning om fast och lös egendom omnämns fler vardagliga exempel, som garderober, badrumsskåp, persienner, brandlarm och braskamin.
Den gemensamma nämnaren här är att dessa föremål planerats att höra till bostaden över tid. Att något går att skruva loss eller montera ned betyder därför inte att du kan ta det med dig när du flyttar.
När du säljer bostadsrätt
För bostadsrätten har vi redan konstaterat att själva bostadsrätten juridiskt sett är lös egendom, vilket för oss till vilka saker i lägenheten som ska stanna kvar?
När man avgör vad som ska stanna kvar i en bostadsrätt används i princip samma synsätt som vid en husförsäljning. Enligt Mäklarsamfundet brukar sådant som är tänkt att vara en varaktig del av lägenheten följa med vid försäljningen. Det gäller oavsett om det är föreningen eller du som bostadsrättshavare som tillfört det. Möbler och andra lösa inventarier följer däremot med dig.
För en bostadsrätt är det samtidigt i första hand avtalet mellan dig och köparen som avgör vad som ingår. Det innebär att det går att låta lös egendom följa med i köpet. Om du och köparen exempelvis kommer överens om att ett matbord, en soffa eller annan inredning ska ingå bör överenskommelsen göras skriftligt. Det kan vara särskilt viktigt om du planerar att sälja lägenheten möblerad eller delvis möblerad, eftersom det då behöver vara tydligt för köparen vad som faktiskt ingår.
Vitvaror, lampor och robotgräsklippare – när gränsen blir mindre självklar
En soffa eller en tavla skapar som regel ingen huvudvärk. Desto fler frågor kan uppstå kring föremål som monterats fast, tillhör en viss funktion i bostaden eller bara befinner sig i gränslandet mellan lös inventarie och permanent installation. Här tittar vi på några exempel.
| Föremål | Ingår normalt? | Bra att veta när du säljer |
| Kyl, spis och tvättmaskin | Ja | Vid en husförsäljning räknar jordabalken upp dessa som sådant som i regel hör till bostadsbyggnaden. Vill du undanta något behöver du och köparen avtala om det. |
| Extra fristående frysbox | Nej | En kompletterande frysbox räknas enligt Mäklarsamfundet som ett undantag och är normalt lös egendom som du kan ta med dig. |
| Fristående mikrovågsugn | Det beror på | Mäklarsamfundet beskriver en fristående mikrovågsugn som ett gränsfall. Är det viktigt för affären bör ni därför skriva tydligt i köpeavtalet om den ingår. |
| Lösa lampor | Nej | En vanlig lös lampa är normalt lös egendom och följer med dig när du flyttar, om ni inte avtalar om något annat. |
| Fast installerad belysning | Ja, normalt | Fastmonterad belysning kan vara byggnadstillbehör och därmed ingå. En tingsrättsdom från 2026 slog exempelvis fast att en fastmonterad och elansluten spotlightskena som utgjorde rummets huvudsakliga belysning skulle följa med. |
| Gardinstänger av standardtyp | Ja, normalt | Gardinstänger av standardtyp brukar räknas som byggnadstillbehör. Vill du ta med dem är det därför bäst att tydliggöra undantaget före köpet. |
| Robotgräsklippare | Själva klipparen: normalt nej | Själva robotgräsklipparen brukar bedömas som lös egendom. Den fasta installationen, exempelvis en nedgrävd begränsningsslinga, kan däremot bedömas annorlunda. Här är det säkrast att skriva uttryckligen vad som ska ingå. |
Ny dom: fastmonterad lampskena fick stanna
När ett föremål å ena sidan sitter fast, men samtidigt går att montera ned, suddas gränserna ut, vilket tydligt framgår av en dom om belysning som Mäklarsamfundet uppmärksammade den 2 september 2026.
I det aktuella fallet hade säljaren monterat ned en takskena med spotlights inför tillträdet då den kunde tas bort utan risk att skada huset. Skenan var dock fastmonterad, ansluten till elsystemet och fungerade som rummets huvudsakliga belysning, varför domstolen kom fram till att skenan i själva verket var ett byggnadstillbehör.
Det här betyder förstås inte att alla lampor automatiskt följer med vid en försäljning. Domen visar snarare att flera saker behöver vägas in, bland annat hur belysningen är installerad och vilken funktion den har i bostaden.
Vill du ta med något? Skriv undantaget tydligt
Vill du ta med en armatur, kamin eller något annat som annars skulle kunna följa med bostaden? Då kan du avtala om undantag. I dessa fall är Mäklarsamfundets rekommendation att köparen informeras i god tid och att undantaget skrivs in i köpeavtalet. Ska lös egendom i stället ingå kan den tas upp i en inventarielista som bilaga.
Berätta gärna för mäklaren redan före fotografering och visning vad du vill ta med. Då kan även köparen få information om vad som gäller från början, och samma överenskommelse kan följa med till kontraktet. Mäklaren har därför en viktig roll när sådana frågor ska redas ut inför kontraktet.
Enligt fastighetsmäklarlagen, 3 kap. 20 § ska mäklaren verka för att säljare och köpare kommer överens i frågor som behöver lösas vid överlåtelsen. Hen ska även bistå med de handlingar som behövs, något som även Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, lyfter fram.
Gå ett varv före fotografering och visning
Den bästa tiden för dig som säljare att reda ut vad som ska medfölja eller inte är innan bostaden börjat marknadsföras. Så snart bilderna är tagna och spekulanterna varit på visning kan förväntningarna börja sätta sig. Gå därför igenom bostaden rum för rum. Säljer du hus, även tomten.
- Markera sådant du absolut vill ta med dig. Var extra uppmärksam på föremål som är monterade eller tydligt förknippade med bostaden.
- Berätta för mäklaren om undantagen. Då kan informationen lämnas till spekulanterna i rätt skede.
- Skilj på styling och det som faktiskt säljs. Att en möbel eller lampa syns på bilderna betyder inte i sig att den ingår.
- Titta även utomhus. Växthus, flaggstång, brygga och andra anläggningar kan höra till fastigheten, medan lösa trädgårdsredskap normalt är en annan sak.
- Dokumentera gränsfallen. Finns det minsta risk att du och köparen kan tolka saken olika är en skriftlig överenskommelse bättre än ett antagande.
- Planera även vad som ska bort före tillträdet. När bostaden ska lämnas över återstår dessutom städningen.
Om du och köparen tolkar olika
Har kontraktet redan skrivits och ni blir oense om ett föremål är det bäst att börja med vad som faktiskt står nedskrivet i avtal och eventuella bilagor.
Som vi redan varit inne på ska mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen verka för att du och köparen kommer överens i frågor som behöver lösas vid överlåtelsen.
Skulle en fråga ändå utvecklas till en tvist är mäklarens roll mer begränsad. Mäklarsamfundet betonar därför att mäklaren inte ska avgöra tvisten åt någon av er, men kan hjälpa till att hitta och dokumentera en överenskommelse.
Går frågan fortfarande inte att lösa kan juridisk rådgivning behövas. Det här är ännu ett skäl att reda ut eventuella gråzoner före kontraktsskrivningen.
Red ut vad som ingår innan kontraktet
Lampan, frysen eller robotgräsklipparen är knappast vad du önskar diskutera på tillträdesdagen. Ju tidigare sådana detaljer reds ut, desto mindre risk att de stjäl fokus från försäljningen.
En erfaren mäklare kan hjälpa dig att fånga upp de här frågorna redan före annonsering och se till att eventuella undantag blir klara i tid. Då kan du lägga mer energi på det som faktiskt ska säljas – din bostad.
Redan innan du har kommit så långt är det smart att jämföra flera mäklare. Med MäklarOfferter kan du jämföra mäklare innan du bestämmer dig och få en känsla för vem som bäst kan hjälpa dig att förbereda försäljningen inför annonseringen.
