Mäklarens upplysningsskyldighet – vad måste mäklaren berätta?

När du köper eller säljer en bostad är informationen avgörande. Som köpare vill du inte upptäcka avgörande uppgifter för sent. Som säljare vill du kunna vila i att mäklaren lyfter rätt information, vid rätt tillfälle. Av det skälet har mäklaren så kallad upplysningsskyldighet. Här reder vi ut vad begreppet innebär, vad mäklaren måste berätta och hur ansvaret skiljer sig mellan mäklare, säljare och köpare.

En lyckad bostadsförsäljning bygger på summan flera detaljer. Det gör att även den minsta uppgift kan påverka priset, riskerna och beslutet att gå vidare med affären. Då är det lätt att tänka att allt vilar på mäklarens axlar, men riktigt så enkelt är det inte.

Vad innebär mäklarens upplysningsskyldighet?

Mäklarens upplysningsskyldighet bygger på att mäklaren ska informera köparen och säljaren om samtliga detaljer som rör bostadsaffären. Det här gäller särskilt uppgifter som kan påverka köparens beslut, priset eller risken med köpet.

Enligt Fastighetsmäklarlagen ska mäklaren även följa god fastighetsmäklarsed och ge parterna de råd och upplysningar som de kan behöva i samband med överlåtelsen. Det innebär enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI:s definition, att mäklaren ska agera så kallad "opartisk mellanman" och föra vidare relevant information.

Vidare beskriver FMI upplysningsskyldigheten som att mäklaren ska informera om sådant hen känner till, själv har uppmärksammat eller fått veta från exempelvis säljaren, föreningen eller andra intressenter.

Viktigt att förstå är dock att mäklaren inte har någon generell skyldighet att göra en teknisk besiktning av bostaden. Det har däremot köparen, som enligt Konsumentverket ansvarar för att undersöka bostaden före köpet. Här skiljer sig alltså mäklarens och köparens ansvar åt.

Vilka uppgifter måste mäklaren lämna?

Med det sagt blir nästa fråga vad mäklaren faktiskt måste föra vidare. Svaret beror framför allt på vad mäklaren känner till, själv har uppmärksammat eller fått information om från andra.

Det kan till exempel handla om uppgifter om tidigare skador, renoveringar, buller, planerade byggprojekt, servitut, fel i boarea, kommande avgiftshöjningar, större renoveringar i föreningen eller kända fel som säljaren berättat om.

Det här är inte detsamma som att mäklaren ska agera besiktningsman. Däremot ska mäklaren inte bortse från detaljer som hen haft anledning att reagera på. Det avgörande är om uppgiften kan påverka köparens beslut, bostadens värde eller risken med affären.

Skillnaden mellan mäklarens, säljarens och köparens ansvar

Upplysningsskyldighet, upplysningsplikt och undersökningsplikt kan låta som samma sak. I själva verket beskriver de tre olika ansvar i bostadsaffären: vad mäklaren ska föra vidare, vad säljaren ska berätta och vad köparen själv måste kontrollera.

Den här tabellen visar varför ansvaret behöver delas upp.

Vill du läsa mer kan du gå vidare till: Säljarens upplysningsplikt – vad måste säljaren berätta?

Vill du läsa mer om bostadsrätt kan du gå vidare till: Undersökningsplikt och upplysningsplikt vid överlåtelse av bostadsrätt.

Vill du läsa mer om hus kan du gå vidare till: Undersökningsplikt och upplysningsplikt vid överlåtelse av hus eller fastighet.

Gäller upplysningsskyldigheten både hus och bostadsrätt?

Mäklarens upplysningsskyldighet gäller både hus och bostadsrätt. Skillnaden mellan de två bostadstyperna ligger främst i vilka uppgifter som är viktigast för köparen.

Säljer du hus ligger fokus som regel på byggnadens skick. Då blir frågor som rör fukt, tak, el, vatten, avlopp, servitut eller planerade byggprojekt i området viktiga.

Gäller försäljningen bostadsrätt är information som rör föreningens ekonomi i stället högaktuell. Skälet till det är att aspekter som avgiftshöjningar, kommande renoveringar och boarea påverkar bostaden och boendekostnaden.

Med dessa skillnader på plats förblir grundprincipen densamma: Om mäklaren känner till, har upptäckt eller mottagit information om något som kan vara viktigt för köparen, ska det alltid föras vidare.

Mäklarens ansvar vid dolda fel

Mäklaren ansvarar inte för dolda fel. Med dolt fel menar man ett fel som köparen rimligen inte kunde ha upptäckt vid en noggrann undersökning, och som inte heller kunde förväntas med hänsyn till bostadens ålder, skick, pris eller övriga omständigheter.

Eftersom mäklaren inte är part i köpeavtalet ansvarar mäklaren inte heller för bostadens skick eller fel som visar sig efter köpet. Det ansvaret ligger i första hand mellan köpare och säljare.

Däremot kan mäklaren bli ansvarig för hur informationen hanterats. Skulle det komma fram att mäklaren känt till ett fel, fått information om det eller undanhållit information från köparen, kan mäklaren ha brustit i sin upplysningsskyldighet.

Skillnaden här är alltså att säljaren kan ansvara för själva felet i bostaden, medan mäklaren kan ansvara för den ekonomiska skada som uppstår om viktig information inte förs vidare.

Vad händer om mäklaren inte informerar?

Om mäklaren bryter mot det ovan nämnda kan det absolut få konsekvenser. Vilka de blir beror på hur du upplever situationen och hur du vill gå vidare. Vill du få mäklarens agerande granskat kan en anmälan till FMI vara aktuell. Gäller ditt ärende ersättning behöver du i stället rikta ett krav mot mäklaren och därefter gå vidare till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, FRN. 

Anmälan

Om du anser att mäklaren brutit mot Fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed kan du anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen, FMI.

FMI kan då granska mäklarens agerande och besluta om disciplinära åtgärder, till exempel erinran, varning – eller i allvarliga fall återkallelse av registreringen. En anmälan till FMI leder däremot inte automatiskt till ekonomisk ersättning.

Skadestånd

Om mäklarens bristande information orsakat ekonomisk skada kan skadestånd i stället bli aktuellt, men då behöver du kunna visa tre saker:

• Att mäklaren har gjort fel eller varit oaktsam.

• Att du drabbats av ekonomisk skada.

• Att skadan beror på mäklarens agerande.

Att mäklaren agerat dåligt i allmänhet är alltså inte skäl nog för att kräva skadestånd, eftersom det ska kunna styrkas att felet kan kopplas till en faktisk ekonomisk förlust.

Tvist mellan köpare och säljare

Skulle en tvist uppstå mellan köpare och säljare kan situationen eskalera och bli svår att överblicka. Då kan mäklaren i vissa fall hjälpa till att reda ut praktiska frågor, förklara vad som finns dokumenterat och bidra till att parterna förstår vad som faktiskt avtalats.

En viktig gränsdragning vid ett sådant scenario är däremot att mäklaren inte är domare i tvisten och därför inte kan avgöra vem som har rätt.

Därför är ansvarsfördelningen viktig

Ovisshet och brist på tydlighet är dåliga ingredienser i en bostadsförsäljning. Att däremot veta vad som är ditt ansvar och vad du kan förvänta dig av andra är av det skälet att föredra, eftersom det minimerar risken för onödiga missförstånd mellan mäklare, säljare och köpare.

Grunden till en lyckad försäljning vilar också på förarbetet du gör. På MäklarOfferter rekommenderar vi därför alltid att du jämför flera mäklare och tar reda på hur de arbetar – innan du bestämmer dig. Med oss gör du det alltid kostnadsfritt, i lugn och ro. Lycka till med försäljningen.