Driftkostnad när du säljer hus – vad ska anges och hur påverkar det köpare?

Som husägare vet du på ett ungefär vad det kostar att bo i ditt hus. När du ska sälja behöver de löpande utgifterna samlas och förklaras så att köparen kan räkna på sin affär. Men vad ska egentligen ingå och hur ser du till att siffran ger en rättvis bild? Här tittar vi närmare på driftkostnaden och underlaget du behöver ha på plats.

Driftskostnader är de återkommande utgifter som följer med att äga och sköta ett hus och sammanfattar bostadens vardagsekonomi.

De utgör därför ett viktigt underlag vid en försäljning. Exakt vilka poster som ska ingå när du sammanställer driftskostnaderna kan variera något från bostad till bostad, men en bra tumregel är att de alltid bör vara tydliga. 

Driftkostnaden en del av köparens beslutsunderlag

En köpare som överväger att köpa ditt hus kommer behöva sätta sig in i vad boendet kan kosta över tid. Just därför ska driftskostnaderna alltid finnas med i objektsbeskrivningen, vilket framgår av 3 kap. 14 § i fastighetsmäklarlagen.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, ska de samtidigt vara så pass utförliga att köparen kan göra en rimlig bedömning. För dig som säljare innebär lagkravet inte att du ska kunna presentera för nästa ägare vad huset kommer kosta, bara ge en rättvis bild av de kostnader du känner till. Det gör du enklast genom att utgå från dokumenterade belopp, berätta vilken period de avser och förklara hur bostaden använts. 

Det är i objektsbeskrivningen som kostnaderna enligt lag ska redovisas. Det är alltså där uppgifterna bör vara mer utförliga än i bostadsannonsen. Om driftkostnaderna även anges i annonsen behöver siffrorna förstås stämma överens.

Just därför tjänar du och mäklaren på att få underlaget med alla kostnader på plats tidigt i processen när du ska sälja hus.

Radhus kan ha olika upplåtelseformer

Två radhus kan se likadana ut, men ändå ha helt olika upplåtelseformer, vilket framgår tydligt av Boverkets definitioner. Om du säljer radhus är det därför viktigt att först ta reda på om radhuset är friköpt eller en bostadsrätt.

Äger du ett friköpt radhus räknas bostaden som en fastighet. Driftkostnaden tas därför fram och redovisas på samma sätt som för en villa. 

Är radhuset i stället en bostadsrätt äger föreningen fastigheten, medan du säljer rätten att bo i bostaden. Köparen tar då över årsavgiften till föreningen, som vanligtvis betalas varje månad. För att kostnadsbilden ska bli tydlig behöver det då framgå vad avgiften täcker och vad den boende betalar utöver den.

Enligt 3 kap. 15 § i fastighetsmäklarlagen ska objektsbeskrivningen även ta upp de separata driftskostnader som finns vid sidan av årsavgiften, vilket även FMI rekommenderar.

Vilka kostnader bör räknas med?

När du sammanställer kostnader är det enklast att gå igenom utgifterna en i taget. Här ser du några vanliga poster som FMI lyfter fram. 

• Uppvärmning

• Sophämtning

• Vatten och avlopp

• Sotning

• Fastighetsavgift

• Tomträttsavgäld

• Avgifter till samfällighetsföreningar

Nu tickar förstås inte alla hus i samtliga boxar. Ett hus med enskilt avlopp har en annan kostnadsbild än ett hus med kommunalt vatten och avlopp.

I ett friköpt radhus kan en samfällighetsavgift dessutom täcka exempelvis väg, garage eller gemensam belysning. Vilka poster du redovisar styrs alltså av förutsättningarna för just din bostad.

När uppvärmning och hushållsel finns på samma faktura

Ännu en post som kan behöva lite extra förklaring är elkostnaden. I ett eluppvärmt hus eller ett hus med värmepump kan samma faktura omfatta både uppvärmning och hushållsel. Det här gör att det inte alltid går att skilja elen som värmer huset från hushållselen. Enligt FMI kan den totala elförbrukningen då redovisas som en gemensam post.  

För köparen är även förbrukningen i kilowattimmar värdefull. Elpriset kan förändras, medan förbrukningen gör det lättare att räkna med ett annat elpris. Ange därför gärna både kostnad och förbrukning för samma period, tillsammans med uppgift om det uppvärmningssystem som huset har.

Vad räknas normalt inte som driftkostnad?

När du sammanställer kostnaderna inför din försäljning är det viktigt att separera drift från poster som ingår i köparens egen boendekalkyl. Det innebär att du väntas ta fram underlaget för husets driftkostnader. Köparen kan i sin tur komplettera med sin finansiering, eventuella framtidsplaner och de kostnader som följer av det egna hushållet. Här ser du skillnaden.

Även följande poster ska hållas utanför driftkostnaden

• Hushållsel och försäkring, som enligt FMI inte ska ingå i den redovisade driftkostnaden. Uppgifterna kan fortfarande visas separat. 

• Ränta och amortering, eftersom de styrs av köparens lån.

• Sparande till framtida underhåll.

• Reparationer och renoveringar som inte är återkommande.

• Engångskostnader vid köpet, exempelvis lagfart och nya pantbrev.

• Abonnemang och tjänster som köparen själv väljer att teckna.

Så tar du fram ett underlag som går att förstå

Ett användbart underlag gör det möjligt att följa varje belopp tillbaka till rätt kostnad, period och förutsättning. Här ser du hur du gör det tydligt både för köpare och mäklare. 

1. Samla ett helt år
   Ta fram fakturor och årsbesked för minst tolv sammanhängande månader så att både sommarens och vinterns kostnader kommer med.

2. Dela upp kostnaderna
   Hämta uppgifter från elnätsbolag, energileverantör, kommun, samfällighet och andra berörda aktörer. Redovisa fasta avgifter och rörliga kostnader var för sig.

3. Samordna perioderna
   Använd samma start- och slutdatum för posterna när det är möjligt. Ange tydligt vilka datum som gäller för varje belopp.

4. Beskriv hur huset använts
   Ange hur många personer som bott i huset. Inkludera även uppgifter som rör hemmakontor, pool, spabad, elbil, inomhustemperatur eller längre perioder då huset stått tomt.

5. Förklara uppskattningar och förändringar
   Markera vilka belopp som är uppskattade och vad beräkningen bygger på. Beskriv även exempelvis ett nytt uppvärmningssystem eller en ändrad samfällighetsavgift.

6. Spara och stäm av
   Behåll fakturor, avier och årsbesked och gå igenom summeringen med mäklaren.

Med belopp, perioder och förklaringar på plats kan mäklaren ge tydliga svar om elförbrukning, uppvärmning och samfällighetsavgifter redan under visningen. Då blir det samtidigt tydligare för köparen hur de angivna kostnaderna påverkar den egna ekonomin.  

Om kostnaden förändrats

En ny värmepump, solceller eller bättre isolering kan påverka energikostnaden. På liknande sätt påverkas årssumman även om huset stått tomt en längre period, eftersom driftkostnaden ska visa vad huset har kostat att driva under den redovisade perioden. 

När förutsättningarna förändras är det därför viktigt att siffrorna kompletteras med en förklaring. Utgå från den dokumenterade kostnaden och berätta vad den avser.

Ange också när den eventuella förändringen skedde och komplettera med nyare mätvärden om sådana finns. Då kan mäklaren motivera kostnaden, medan köparen får ett tydligt underlag.

Energideklarationen ger ett annat underlag

Driftkostnaden och energideklarationen beskriver två olika delar av husets energibild. 

Driftkostnaden: Bygger på dina fakturor och visar vad du faktiskt har betalat under en bestämd period. 

Energideklarationen: Tas fram av en certifierad energiexpert och beskriver byggnadens energianvändning och energiprestanda. Energiklassen gör det också möjligt att jämföra huset med andra byggnader. Enligt Boverket är det ditt ansvar som säljare att se till att det finns en energideklaration som är högst tio år gammal. Om det redan finns en giltig deklaration ska energiprestandan anges när huset annonseras i kommersiella medier, exempelvis på internet.

Tillsammans ger de båda underlagen köparen en bild av vad huset har kostat att driva, och ett jämförbart mått på byggnadens energiprestanda. Har du gjort en större energiåtgärd efter den senaste deklarationen kan underlagen däremot beskriva huset före och efter förändringen. Redovisa därför driftkostnaden utifrån de dokumenterade beloppen och den period de avser, och berätta när åtgärden genomfördes. Diskutera också gärna med mäklaren om en ny energideklaration inför försäljningen skulle ge köparen en mer aktuell bild av huset.

Så påverkar driftkostnaden köparens boendekalkyl

Driftkostnaden är en del av köparens boendekalkyl. Där räknas den samman med bland annat ränta, amortering, försäkring och planerat underhåll för att visa vad boendet kan kosta varje månad.

Enligt 3 kap. 16 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren erbjuda köparen en skriftlig boendekostnadskalkyl.
Som artikeln visat är det din uppgift som säljare att ge mäklaren ett tydligt och trovärdigt kostnadsunderlag.

Låt årssumman vara grunden och komplettera gärna med ett genomsnitt per månad. Årssumman fångar både sommarens och vinterns kostnader, medan månadsbeloppet blir enkelt att använda i kalkylen.

Kostnadsposter att gå igenom med mäklaren

För att köparen ska förstå husets kostnader behöver varje post redovisas på rätt plats. Vissa ingår i driftkostnaden, andra ska visas separat. Här ser du hur de vanligaste kostnaderna ska hanteras och vilket underlag som gör beloppen tydliga.

Vanliga fel att undvika

Mäklaren tar fram objektsbeskrivningen med stöd av de kostnadsuppgifter du lämnar. När du har samlat fakturorna och summerat kostnaderna återstår bara den där sista handpåläggningen. Då går ni tillsammans igenom belopp, perioder och förklaringar före publiceringen. Här är några vanliga fallgropar att kontrollera tillsammans med mäklaren innan uppgifterna möter spekulanterna:

• En äldre totalsumma följer med. Ta fram aktuella fakturor och årsbesked i stället för att återanvända driftkostnaden från när du köpte huset.

• En del av elkostnaden saknas. Kontrollera både elhandel och elnät när huset värms med el.

• Kostnad och förbrukning blandas ihop. Kronor visar vad du har betalat, medan kilowattimmar visar hur mycket el som har använts. Ange gärna båda för samma period.

• Hushållsel eller försäkring ingår i totalsumman. Redovisa posterna separat. Om uppvärmning och hushållsel inte går att skilja åt anger du vad den gemensamma elposten omfattar.

• Husets användning saknas. Berätta hur många som har bott i huset och om exempelvis elbil, pool eller spabad har påverkat förbrukningen.

• En avvikande period behöver förklaras. Ange om huset har stått tomt, renoverats eller använts på ett sätt som påverkat kostnaden.

• Radhusets avgifter räknas dubbelt. Kontrollera vad samfälligheten eller bostadsrättsföreningen redan tar betalt för.

• Annonsen och objektsbeskrivningen visar olika belopp. Låt mäklaren stämma av uppgifterna före publiceringen.

Välj en mäklare som ligger steget före

En erfaren mäklare hjälper dig att presentera driftkostnaderna tydligt och trovärdigt för spekulanterna. Hen granskar underlaget, förklarar förändringar och ser till att varje kostnad kopplas till rätt period och förutsättningar.

Med MäklarOfferter jämför du enkelt mäklare inför din försäljning. Då kan du till exempel fråga hur de skulle redovisa en förändrad energikostnad eller besvara köparnas frågor om just din bostad. Det hjälper dig i slutändan att välja en mäklare som kan göra siffrorna begripliga.