Viktiga frågor att ställa till mäklare vid försäljning

Värdering, prissättning, marknadsföringsplan och budgivning… Frågorna är många inför en bostadsförsäljning, men vad är viktigast när du väljer mäklare? Här är checklistan som lär dig vad du ska fråga, när och varför.

Javisst, du har hört det förut – valet av mäklare kan faktiskt göra hela skillnaden vid en bostadsförsäljning. Av det skälet är det viktigt att du tidigt i processen jämför och ställer rätt frågor så att du hittar den bästa mäklaren för dig och slipper obekväma överraskningar längs vägen. Men hur?

MäklarOfferter har hjälpt över hundratusen bostadssäljare att hitta rätt mäklare. Med den erfarenheten vet vi vilka frågor som gör störst skillnad. Här är 15 frågor att ställa – redan vid första mötet.

Frågor till mäklare vid försäljning – checklista

Värdering och prisstrategi 

• Hur har du räknat fram värdet – och vilka jämförbara försäljningar bygger du det på?
• Vilket utgångspris skulle du rekommendera och varför?
• Hur ser marknadsläget ut i området just nu – och vad bygger du den bedömningen på?
• Hur påverkar avgift, skuldsättning och kommande renoveringar i BRF:n priset?

Marknadsföring, paketering och visningar 

• Vilka kanaler och plattformar planerar du att använda och hur?
• Vad ingår i paketeringen: foto, text, stylingråd, planritning – och vad är tillval?
• Hur lägger du upp visningarna: antal, tider, upplägg – och vem håller i dem?
• Hur arbetar du med spekulanter och uppföljning efter visning för att driva affären framåt?

Budgivning och förhandling

• Hur går budgivningen till i praktiken och hur dokumenteras bud och kommuniceras till mig?
• Hur hanterar du förhandsbud: när rekommenderar du att ta/inte ta dem?
• Hur planerar du att uppnå högsta möjliga slutpris i min affär?

Arvode, villkor och trygghet

• Hur är arvodet upplagt: fast arvode/procent/provisionstrappa – kan du visa en tydlig uträkning vid olika slutpriser?
• Vad ingår i arvodet och vilka kostnader kan tillkomma utöver det: Hemnet/annonsering, styling?
• Hur länge gäller förmedlingsuppdraget och ensamrätten – och vad händer om jag vill avbryta i förtid?
• Hur går kontraktsskrivning och betalningsflöde till: handpenning, digitalt/fysiskt, tillträde – och vad händer efter signering?

Frågor till mäklaren innan försäljning

Mäklare med god lokalkännedom och erfarenhet av försäljningar i ditt bostadsområde är vanligtvis en stor fördel, eftersom det borgar för att de vet vad spekulanter letar efter och kan marknadsföra din bostad effektivt. Kanske har de även redan ett nätverk av potentiella köpare som är intresserade av området? 

Ta även reda på hur mäklaren planerat att maximera intresset för din bostad, så att du enklare kan bedöma om värderingen är rimlig. Inför första mötet har du tagit fram uppgifter som boarea/biarea, planritning, avgift BRF, driftskostnader och renoveringar. Du har även en målbild kring önskat pris, tidsplan och önskat tillträde så att mäklaren kan göra en seriös värdering. 

Vad behöver du från mig för att kunna ge en seriös värdering och en tydlig plan?
Är det rätt läge att sälja i mitt område just nu – och vilka tecken talar för eller emot?

Därför ska du ställa många frågor

Att välja mäklare är svårt. Både Fastighetsmäklarinspektionen och Konsumentverket rekommenderar därför att du jämför flera mäklare innan du bestämmer dig. Här väger förtroende och personkemi tungt, precis som kompetens, värdering och upplägg. Så hur vet du om en mäklare är bra? 

Så jämför du mäklare – enkel poängmall

När du träffat flera mäklare är det lätt att fastna vid värdering och arvode. Använd istället vår enkla mall och sätt 1–5 poäng per kategori. På så vis ser du snabbt vem som faktiskt sitter på den bästa planen.

Poängsätt detta

• Värdering och prisstrategi: Kan mäklaren motivera värdet och förklara upplägget?
• Marknadsföring och visningar: Finns en konkret plan för kanaler, material och uppföljning?
• Budgivning och förhandling: Hur driver mäklaren fler bud och högre slutpris?
• Villkor och tydlighet: Vad ingår, vad tillkommer, ensamrätt, uppsägning och betalning.
• Kommunikation och ansvar: Hur ofta uppdateringar, tillgänglighet och vem gör vad.

Tips! Känns en mäklare oklar kring villkor eller återkoppling? Välj en annan – även om värderingen är hög.

Hur vet jag att en mäklare är bra?

Har din mäklare många järn i elden? Det kan vid en första anblick framstå som attraktivt, men även leda till att din försäljning blir lidande på sikt. Här är 3 frågor som undersöker din mäklares engagemang.

• Vilka moment i försäljningsprocessen anser du är extra viktiga?
• Hur säkerställer du att det inte uppstår problem under och efter bostadsförsäljningen?
• Hur många försäljningsobjekt hanterar du samtidigt: Hur kan det påverka ditt engagemang?

Kommunikation och ansvar

En mäklare som är dålig på att höra av sig kan få potentiella köpare att tappa intresset. Haltande återkoppling kan även bidra till onödiga förseningar. Här är 3 frågor som förebygger missförstånd och skapar en tydlig kommunikation.

Hur ofta uppdaterar du mig – och via vilka kanaler?

• Vilka dagar och tider kan jag nå dig om jag har frågor?
• Vem gör vad och vem är ansvarig mäklare?
• Är det du, en kollega eller assistent som kommer att hålla i visningar?

Röda flaggor – då bör du välja en annan mäklare

Vissa svar kan låta bra i stunden men skapa problem senare. Var extra vaksam om mäklaren:

• Ger dig en orealistisk värdering utan tydlig motivering.
• Presenterar otydliga villkor och kostnader.
• Saknar en process och transparens kring uppföljning av spekulanter, bud och dokumentation.

Frågor till mäklare vid värdering och prissättning

När du ska värdera din bostad inför en försäljning är målet att fastställa ett realistiskt marknadsvärde. Även om du vill få maximal utdelning för din bostad, bör du sikta på en korrekt och marknadsmässig värdering – snarare än en överdrivet hög.

Här behöver du och mäklaren ha samma förväntningar. Det kan därför vara bra att låta flera mäklare värdera din bostad. Här är några följdfrågor som ger dig en tydligare bild över värderingen.

• Vad tycker du är positivt med min bostad, något som sänker värdet?
• Finns det något jag själv kan göra för att öka värdet på min bostad?

Marknadsföring, fotografering och visningar

Det finns lika många mäklare som det finns strategier. För dig som säljare är det en relevant detalj. Redan vid värderingen av din bostad kan det därför vara klokt att fråga hur din mäklare resonerar kring exempelvis fotografering och homestyling.

• Vilka marknadsföringsmetoder har varit mest framgångsrika för liknande objekt?
• Kan du visa exempel på tidigare annonser och prospekt för liknande bostäder?
• Vilka konkreta styling-/förberedelsetips har du för just min bostad?

Tips! Be gärna om att få kika på exempel från liknande objekt som mäklaren sålt i närområdet.

Frågor om spekulanter och budgivning

Så till visningen. Här vill du veta exakt vad du kan förvänta dig. Det är samtidigt nu du bör uttrycka dina önskemål. Det kan till exempel handla om hur många visningar du önskar, eller om du föredrar öppna respektive slutna visningar. Ett bra tips innan du bestämmer dig är att gå på några visningar hos de mäklare du är intresserad av för att se hur de arbetar. För att ytterligare sätta dig in i budgivningen kan du även ställa dessa frågor:

• Vad är din plan B om intresset är lågt efter första visningen?
• Hur snabbt återkopplar du efter visning och hur följer du upp spekulanter?
• Hur hanterar du om buden inte når förväntad nivå – justerar vi pris, upplägg eller marknadsföring?

Tips! Vill du sälja direkt eller följa en viss tidsplan? Stäm av upplägget med mäklaren i god tid, särskilt om du ska köpa eller flytta till en ny bostad.

Tidsplan och tajming

• Hur snabbt kan du börja efter värderingen: Hur ser en optimal tidsplan ut från start till slut?
• Hur lång tid brukar det ta att sälja en bostad i mitt område och vad bygger du det på?
• Vilken tajming på året är bäst för min typ av bostad och varför?

Avtal och villkor: köpekontrakt, handpenning och tillträde

Livet händer. Så även i bostadsaffärer, där köpare kan ångra sig eller dra sig ur. När en försäljning äntligen går i lås kan det dessutom kännas som att allt händer på en gång. Då är det skönt att på förhand ha koll på vilket juridiskt stöd din mäklare kan ge. Vidare om kontraktet skrivs digitalt eller fysiskt, hur handpenning och övriga betalningar hanteras eller vad som händer efter signering.

För att förstå vilka möjligheter du har att anpassa din försäljning efter dina behov och förstå eventuella risker kring köpekontrakt och kontraktsskrivning kan du ställa några av dessa frågor:

• Vilka rättigheter och skyldigheter har jag?
• Vilka villkor kan jag som säljare respektive köpare kräva kring exempelvis finansiering eller besiktning?
• Vad händer om köparen vill dra sig ur – och hur minimerar vi risken?

Mäklararvode och kostnader – vad ingår och vad tillkommer?

Mäklararvodet är den ersättning mäklaren tar ut för att sälja din bostad och betalas oftast ur handpenningen. Själva ersättningen kan variera, liksom de tjänster som faktiskt ingår i mäklararvodet. Här kan till exempel kostnaden för Hemnet/annonsering, styling, flyttstädning nämnas, som normalt inte ingår. Håll även koll på andra kostnader som kan tillkomma vid försäljning av en bostad genom att ställa några av dessa frågor:

• Vad ingår i arvodet – och vad räknas som tillval?
• Vilka kostnader kan tillkomma utöver arvodet, och vad brukar de landa på?
• Hur är arvodet upplagt och hur tar du betalt?
• Vad händer om bostaden inte blir såld?
• När betalas arvodet: Finns det utrymme att förhandla?

Tips! Mäklare tar betalt på tre sätt: via fast arvode, procent eller provisionstrappa. Be gärna din mäklare om en tydlig uträkning vid olika slutpriser.

Du och mäklaren

Sist men absolut inte minst: Förmedlingsuppdraget – det vill säga avtalet mellan dig som säljare och mäklaren. Här är det av yttersta vikt att du förstår villkoren och att muntliga överenskommelser står med i avtalet. Håll koll på mäklararvode, provision och vilka kostnader som kan tillkomma, till exempel den redan nämnda marknadsföringen, styling av bostaden eller annonsering på Hemnet.

Och du, se till att du får en kopia av avtalet. Läs igenom i lugn och ro. Här är 3 frågor att ställa till mäklaren – innan du skriver på.

• Hur länge gäller förmedlingsuppdraget?
• Hur länge gäller ensamrätten?
• Vad händer om jag vill avbryta förmedlingsuppdraget i förtid: Är det någon uppsägningstid?

Vi hoppas dessa frågor hjälper dig att välja den mäklare som är rätt för dig. Vill du ha hjälp att hitta och jämföra mäklare kan du använda vår jämförelsetjänst. Det är helt kostnadsfritt och du binder dig inte till något. Lycka till med bostadsförsäljningen!