Mäklarens ansvar och skyldigheter – vad kan du kräva?

När du säljer en bostad kan det kännas som att du lägger både din ekonomi och nästa steg i livet i mäklarens händer. Samtidigt är mäklare människor, och precis som i alla yrken kan det bli fel, otydligt eller missförstånd längs vägen. Här tittar vi på vad du kan kräva av mäklaren, var ansvaret börjar och slutar och vad du kan göra om något inte sköts som det ska.

En mäklare ansvarar enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, för att förmedlingsuppdraget, alltså uppdraget att hjälpa säljare och köpare genom bostadsaffären, sköts omsorgsfullt, korrekt och enligt god fastighetsmäklarsed.

Vilket ansvar har en mäklare?

Det här innebär bland annat att mäklaren ska vara tydlig, dokumentera viktiga moment, lämna relevanta upplysningar och hjälpa både säljare och köpare genom affären.

Samtidigt har mäklarens ansvar också tydliga gränser. Mäklaren är inte part i köpeavtalet och ansvarar därför inte för allt som rör bostaden, köparens undersökning eller säljarens uppgifter. I tabellen nedan ser du skillnaderna. 

Det här ansvarar mäklaren för

Mäklarens viktigaste skyldigheter

Mäklarens skyldigheter följer framför allt av Fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. I praktiken innebär det att mäklaren ska agera professionellt, vara tydlig och lojal mot uppdraget, utan att bara företräda en part.

Opartisk mellanman

Tittar vi på definitionen av vad en mäklare är lyder den enligt FMI att mäklaren ska vara en opartisk mellanman. Med det menar man i första hand att mäklaren ska ta hänsyn till både säljarens och köparens intressen.

För säljaren innebär det att mäklaren ska arbeta för en korrekt, trygg och effektiv försäljning. För köparen att mäklaren ska lämna viktiga upplysningar och inte undanhålla information som kan påverka köpet.

Det stora undantaget i uppdraget är priset, där mäklaren får ta större hänsyn till säljarens ekonomiska intresse.

Det innebär att mäklaren ska arbeta för att säljaren får ett så bra pris som möjligt, utan att lämna vilseledande information, lockpris eller på ett sätt som strider mot god fastighetsmäklarsed.

God fastighetsmäklarsed

God fastighetsmäklarsed är ett lika återkommande som centralt begrepp i mäklarens ansvar och bygger på hur en mäklare ska agera professionellt. Mer specifikt i situationer som inte nödvändigtvis är detaljreglerade i lagen.

Här kan det till exempel handla om hur mäklaren kommunicerar med parterna, hur budgivningen hanteras, hur information lämnas, hur intressekonflikter undviks och hur uppdraget dokumenteras.

I de fall en mäklare bryter mot god fastighetsmäklarsed kan det leda till disciplinära åtgärder från Fastighetsmäklarinspektionen, FMI. Skulle någon drabbas ekonomiskt av mäklarens regelbrott kan mäklaren även bli skadeståndsskyldig.

Journal och dokumentation

Mäklaren ska föra journal över förmedlingsuppdraget. Journalen ska visa vad som har hänt under uppdraget och vilka viktiga åtgärder mäklaren har vidtagit.

Syftet med journalen är att det tydligt ska framgå hur kontakten sett ut med säljare och köpare och vilken information som lämnats. Dokumentationen ska även täcka frågor som rådgivning och budgivning. När uppdraget är slutfört ska både säljare och köpare kunna få ta del av journalen.

Skulle frågor uppstå i efterhand är det här en viktig del av försäljningsprocessen, eftersom den styrker hur mäklaren skött sitt uppdrag.

Rådgivning och information

Mäklaren har både rådgivningsskyldighet och upplysningsskyldighet. Det betyder att mäklaren ska ge säljare och köpare råd och information som de kan behöva i samband med affären.

Rådgivningen rör som regel försäljningsupplägg, budgivning, villkor, tillträde, köpehandlingar eller praktiska frågor i affären.

Upplysningsskyldigheten innebär att mäklaren ska informera om sådant som kan vara viktigt för köparen eller säljaren att känna till.

Det kan till exempel handla om bostadens skick, uppgifter från säljaren, föreningens ekonomi, driftskostnader, servitut, rättigheter, skyldigheter eller andra förhållanden som kan påverka affären.

Vill du läsa mer om detta kan du gå vidare till: Mäklarens upplysningsskyldighet och upplysningsplikt.

Budgivningslista och köpehandlingar

En viktig del av mäklarens uppdrag är även att dokumentera budgivningen och upprätta en budgivningslista, som när uppdraget är slutfört kan överlämnas till säljare och köpare.

Mäklaren ska också bistå med de handlingar som behövs för att genomföra affären. Hit hör exempelvis köpekontrakt, överlåtelseavtal och handpenningavtal, beroende på om det gäller hus, bostadsrätt eller annan egendom.

En viktig distinktion här är också att mäklaren behöver se till att samtliga parter förstår vad handlingarna innebär så att viktiga villkor inte förbises eller missuppfattas.

Vad kan säljaren kräva av mäklaren?

Som säljare har du rätt att kräva att mäklaren sköter uppdraget professionellt och omsorgsfullt från värdering till tillträde.

I praktiken betyder det att mäklaren finns med i varje steg av processen och tidigt gör dig delaktig i försäljningens strategi.

För att det ska fungera behöver mäklaren:

• Förklara förmedlingsuppdraget innan du skriver på.
• Redogöra för arvode, ensamrätt och eventuella kostnader.
• Lämna en rimligt motiverad värdering.
• Ta fram en tydlig försäljningsstrategi.
• Marknadsföra bostaden enligt överenskommelse.
• Informera om intresse, visningar och bud.
• Följa upp spekulanter på ett seriöst sätt.
• Dokumentera budgivningen.
• Bistå med efterfrågade köpehandlingar.
• Ge råd om villkor, budgivning och val av köpare.
• Alltid agera enligt god fastighetsmäklarsed.

Vad kan köparen kräva av mäklaren?

Som köpare har du i likhet med säljaren rätt att kräva att mäklaren alltid ger dig korrekt information om bostaden och affären. Det här faller tillbaka på definitionen av mäklaren som opartisk mellanman, som företräder både säljare och köpare.

För att det ska fungera behöver mäklaren:

• Lämna en objektsbeskrivning.
• Vidarebefordra viktiga uppgifter från säljaren.
• Informera om sådant mäklaren själv känner till.
• Upplysa om köparens undersökningsplikt.
• Svara på relevanta frågor om bostaden.
• Informera om budgivningen på ett korrekt sätt.
• Lämna budgivningslista efter avslutad affär.
• Hjälpa till att reda ut villkor inför kontraktsskrivning.
• Agera opartiskt utan att undanhålla viktig information.

Vill du läsa mer om vilka uppgifter som ska finnas med i bostadens beskrivning föreslår vi att du läser: Objektsbeskrivning – innehållskrav och mäklarens ansvar.

Mäklarens ansvar vid dolda fel

En återkommande fråga vid bostadsförsäljningar är om mäklaren ansvarar för dolda fel. Med ett dolt fel menar man som regel ett fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning, och som inte heller kunde förväntas utifrån bostadens ålder, skick och pris. Mäklaren är inte part i köpeavtalet och ansvarar därför inte automatiskt för bostadens skick.

Här blir svaret på frågan om dolda fel därför nej, eftersom de i första hand ska skötas mellan köpare och säljare.

När säljaren ansvarar

Skulle köparen upptäcka ett dolt fel är det alltså säljaren som ansvarar för dolda fel, inte mäklaren.

Skulle felet hänga ihop med att mäklaren brustit i sitt ansvar, eller undanhållit viktig information, behöver ansvarsfrågan däremot diskuteras.

När mäklaren blir ansvarig

Det viktigaste att förstå när man benar ut mäklarens ansvar och eventuella brister är att det alltid är kopplat till förmedlingsuppdraget. En brist uppstår exempelvis om mäklaren ger en missvisande bild av bostaden i objektsbeskrivningen, underlåter att vidarebefordra uppgifter från säljaren eller upplysa köparen om undersökningsplikten.

Ansvarsförsäkring för mäklare

Givet de skadeståndsansvar som kan uppstå om mäklaren begår ett fel i sitt uppdrag ska alla registrerade fastighetsmäklare ha en ansvarsförsäkring.

Den syftar till att ge ett ekonomiskt skydd om mäklaren blir skadeståndsskyldig, men bör däremot inte ses som en garanti för att alla eventuella krav mot mäklaren ersätts automatiskt. Det behöver alltid finnas en faktisk skada, ett fel eller en försummelse från mäklarens sida och ett samband mellan felet och skadan.

Ansvarsförsäkringen är alltså ett skydd, men inte en garanti för ersättning i varje situation.

För mäklare med fullständig registrering ska försäkringen normalt täcka skadeståndsskyldighet upp till 2 000 000 kronor per skadefall. För mäklare som endast har registrering för hyresförmedling gäller andra belopp.

Om mäklaren brister i sitt ansvar

Om du tycker att mäklaren har brustit i sitt ansvar bör du alltid agera lugnt och strukturerat. En bra start är att försöka reda ut vad som faktiskt har hänt genom att titta tillbaka på dokumentationen du har. Det kan vara mejl, sms, objektsbeskrivning, förmedlingsuppdrag, budgivningslista, journal, köpekontrakt eller andra handlingar som visar vad som har sagts och gjorts.

Prata med mäklaren

När du satt dig in i vad som eventuellt gått snett i processen är det bästa alternativet att kontakta mäklaren direkt. Beskriv bristerna du upplever och vad du vill att mäklaren ska förklara eller rätta till.

Det här är viktigt eftersom många problem bottnar i missförstånd eller bristande kommunikation och brukar gå att reparera, utan en större konflikt.

Anmäl till FMI

Om du ändå anser att mäklaren brutit mot fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed kan du anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen, FMI.

FMI kan då granska mäklarens agerande och besluta om disciplinära åtgärder, till exempel erinran, varning eller i allvarliga fall återkallelse av registreringen.

Bra att tänka på är dock att FMI enbart prövar mäklarens yrkesmässiga agerande. De tar alltså inte ställning i en eventuell privat tvist. 

Kräv skadestånd eller nedsatt provision

Om du drabbats ekonomiskt av att mäklaren agerat felaktigt kan det i vissa fall bli aktuellt att kräva skadestånd. För att ett sådant krav ska bli aktuellt behöver du kunna visa på att mäklaren varit oaktsam eller agerat fel, att du har lidit ekonomisk skada och att skadan beror på mäklarens agerande.

Som säljare kan det i vissa fall också bli aktuellt att ifrågasätta provisionen om mäklaren har brustit i sitt uppdrag. Det beror på vad som har hänt, hur förmedlingsuppdraget är utformat och om bristerna är tillräckligt allvarliga.

Vill du läsa mer om detta kan du gå vidare till: När kan man kräva mäklaren på skadestånd?

Är mäklaren eller mäklarfirman ansvarig?

Mäklarens ansvar är personligt. Med det menar man att den enskilda fastighetsmäklaren själv ansvarar för att följa fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed i förmedlingsuppdraget.

Det betyder förstås inte att mäklarföretag inte har några skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Bara att förmedlingsuppdraget är mäklarens ansvar.

Av det skälet är det viktigt att inte enbart låta en mäklarfirmas varumärke styra ditt val av mäklare. Titta i stället på de enskilda mäklarnas erfarenhet, lokalkännedom och arbetssätt och jämför hur de kommunicerar, förslagsvis med hjälp av MäklarOfferter. 

Välj mäklare med omsorg

Både säljare och köpare har rätt att förvänta sig mycket av en mäklare. Mäklaren ska vara tydlig, professionell, följa lagen och agera enligt god fastighetsmäklarsed genom hela affären.

Samtidigt finns det gränser. Mäklaren kan inte garantera ett visst slutpris, ta över köparens undersökningsplikt eller automatiskt ansvara för dolda fel.

Därför är det klokt att välja mäklare med omsorg redan från början. Med MäklarOfferter kan du jämföra flera mäklare och få bättre koll på erfarenhet, arbetssätt och lokalkännedom innan du bestämmer dig. Det ger dig bättre förutsättningar att ställa rätt frågor, förstå ansvaret och känna dig tryggare genom försäljningen.