- Mäklaren kan ha rätt till provision även efter att uppdraget avslutats, särskilt om köparen kommit in som ett resultat av mäklarens arbete.
- Kontrollera ensamrätt, uppdragsavtal och spekulantlista innan du byter mäklare. Det minskar risken för tvist, dubbla provisionskrav eller skadestånd.
- Provisionen kan i vissa fall sättas ned om mäklaren brustit i sina skyldigheter, även om rätten till ersättning i grunden finns.
Försäljningen har stannat av. Samarbetet skaver och du har hittat en annan mäklare som du hellre vill gå vidare med. Nu funderar du på att säga upp avtalet med din mäklare. Då kommer frågorna: Kan den gamla mäklaren ändå kräva provision? Vad händer om en tidigare spekulant återkommer? Hur går du vidare utan att riskera dubbla krav? Här reder vi ut vad som följer efter ett avslutat uppdrag och vad du bör kontrollera innan du tar nästa steg.
Mäklarens rätt till provision är tydlig i vissa lägen och mer svårbedömd i andra. För att förstå var gränsen går börjar vi därför i själva uppdraget och vad som låg till grund för försäljningen.
När har mäklaren rätt till provision?
Provision är den ersättning mäklaren får för sitt arbete när en bostadsaffär leder fram till ett bindande avtal. Omvänt får mäklare som regel ingen provision när försäljningen uteblir.
För att avgöra om mäklaren har rätt till provision kan du ställa dessa frågor:
- Vad står det i uppdragsavtalet?
- Är det mäklaren som förmedlat kontakten med köparen?
- Finns det ett tydligt samband mellan mäklarens arbete och försäljningen?
Givet dessa frågeställningar betonar man på Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, att villkoren för ersättningen bör framgå tydligt av avtalet mellan säljaren och mäklaren.
Vill du veta vad du kan behöva betala om bostaden förblir osåld? Läs: Vad kostar mäklaren om man inte säljer?
Har mäklaren redan fått rätt till provision kan du i stället läsa mer om när arvodet ska betalas: När betalar man mäklararvodet?
Skriftligt uppdragsavtal
Uppdragsavtalet, även kallat förmedlingsuppdrag, är den skriftliga överenskommelse som görs mellan säljare och mäklare.
Här ska det framgå:
- Hur provisionen beräknas.
- När mäklaren har rätt till betalning.
- Om mäklaren har ensamrätt och hur länge den gäller.
- Vilka andra kostnader som kan tillkomma.
Mer om avtalet och hur det ska utformas läser du här: Förmedlingsuppdrag – uppdragsavtal mellan mäklare och säljare.
Förmedling av köpare
Bostadsaffärer regleras av Fastighetsmäklarlagen. Det är också lagen som styr om en mäklare har rätt till provision eller inte. Här är en huvudregel att tre saker behöver uppfyllas:
- Bostaden har sålts.
- Mäklaren har förmedlat kontakten med köparen.
- Mäklarens arbete har gjort försäljningen möjlig.
Det här innebär i praktiken att mäklaren i någon mån fört köparen och säljaren samman, via exempelvis marknadsföring, visning eller uppföljning av köparens intresse och i slutändan nått ett bindande avtal.
Orsakssamband
Med orsakssamband syftar man i grunden till att en händelse lett till en annan. I det här fallet rör kopplingen mäklarens arbete och en slutlig försäljning. Vi låter ett enkelt exempel visa hur det kan se ut.
Britta går på visning och lämnar ett bud, men säljaren accepterar inte priset. Försäljningen avbryts och mäklarens uppdrag avslutas.
En månad senare återkommer Britta direkt till säljaren. De kommer enas om ett nytt pris och skriver kontrakt.
Här finns det därmed ett samband mellan mäklarens arbete och försäljningen, trots att tid passerat och mäklarens uppdrag avslutats, vilket kan ge mäklaren rätt till provision.
Vad betyder ensamrätt?
Med ensamrätt menar man att en enskild mäklare får uppdraget att förmedla en bostad under en bestämd tid, men som högst i tre månader åt gången. Ensamrätten kan förlängas, men en sådan överenskommelse får träffas tidigast en månad innan den pågående perioden löper ut.
Även här är det Fastighetsmäklarlagen som sätter ramarna, vilket i praktiken innebär att en annan mäklare inte kan ta över försäljningen utan att riskera ekonomiska konsekvenser.
Kontrollera därför när uppdraget börjar, när ensamrätten upphör och om avtalet innehåller någon uppsägningstid eller förlängning.
Provision under ensamrättstiden
För dig som säljare är det alltså viktigt att förstå hur ensamrätten fungerar, om bostaden säljs. Särskilt som villkoren vid ensamrätt kanske inte framstår som fullt logiska ur säljarens synvinkel. Mäklaren kan nämligen ha rätt till provision även om hen inte hittat köparen eller genomfört affären. Det här gäller om:
- Du själv hittar köparen.
- En bekant köper bostaden.
- Köparen kontaktar dig direkt.
- Affären genomförs utan praktisk hjälp från mäklaren.
Försäljning utan direkt hjälp från mäklaren
Fastighetsmäklarlagen ger alltså mäklaren rätt till provision som om hen hade förmedlat affären. Av det skälet kan det för dig som säljare bli kostsamt att säga upp avtalet under ensamrättstiden. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, kan du bli skadeståndsskyldig om det saknas godtagbara skäl för att avsluta uppdraget.
Har du redan kontakt med en möjlig köpare men behöver en mäklare för resten av försäljningen? Informera mäklaren om köparen och be att hen undantas från ensamrätten. Se också till att undantaget skrivs in i förmedlingsuppdraget.
Kan mäklaren få provision efter uppdraget?
När mäklarens ensamrätt löpt ut förändras bedömningen. När mäklarens ensamrätt löpt ut förändras bedömningen. Då ska det, utöver själva försäljningen, finnas ett samband mellan mäklarens arbete och köparen.
Om ett orsakssamband kan styrkas har mäklaren, enligt FMI rätt till provision även efter att uppdraget sagts upp.
Har bostaden sålts?
Nej → Mäklaren får som regel ingen provision. Avtalade kostnader kan däremot tillkomma.
Ja → Gå vidare.
Såldes bostaden under ensamrättstiden?
Ja → Mäklaren kan ha rätt till provision även om någon annan hittade köparen.
Nej → Gå vidare.
Kom köparen in genom den tidigare mäklarens arbete?
Nej → Det talar emot rätt till provision.
Ja → Gå vidare.
Finns det ett tydligt samband mellan arbetet och försäljningen?
Ja → Den tidigare mäklaren kan ha rätt till provision.
Nej → Mäklarens anspråk är svagare.
Osäker? Kontrollera uppdragsavtalet och spekulantlistan innan försäljningen går vidare.
Spekulantlista
En spekulantlista upprättas av mäklaren och samlar de personer som visat intresse för bostaden under uppdragstiden. Den blir särskilt viktig om försäljningen avbryts eller om du väljer att byta mäklare.
När uppdraget avslutas bör mäklaren, enligt FMI, lämna listan till dig som säljare. Här ska samtliga spekulanter redovisas, även personer som inte har lagt bud eller senare tappat intresset. Det har stöd i kammarrättspraxis.
Spara listan och lämna den vidare till den nya mäklaren om du byter. Då blir det enklare att se vilka köpare som kan omfattas av den tidigare mäklarens rätt till provision.
Försäljning efter uppsägning
Att avtalet är uppsagt betyder alltså inte automatiskt att den tidigare mäklarens anspråk på provision försvinner.
Sara går på visning och hittar en lägenhet hon verkligen tycker om. Den första mäklaren följer upp hennes intresse, men Sara väljer att avvakta eftersom priset känns för högt.
En tid senare säger säljaren upp avtalet och anlitar en ny mäklare. Några veckor därefter återkommer Sara. Hon och säljaren kommer överens om ett pris och affären går i mål genom den nya mäklaren.
Den första mäklaren kan då fortfarande ha rätt till provision. Skälet är att kontakten mellan Sara och bostaden skapades under det tidigare uppdraget och kan ha bidragit till den slutliga försäljningen.
Samband mellan mäklarens arbete och köparen
Som du ser i exemplet med Sara talar flera saker för att den första mäklarens arbete hade betydelse för försäljningen. Hon kom i kontakt med bostaden via mäklaren och deltog i en visning innan affären senare blev av. Samma typ av omständigheter kan tala för ett samband om:
- Köparen deltog i en visning.
- Mäklaren följde upp köparens intresse.
- Köparen lämnade bud under uppdragstiden.
- Försäljningen skedde nära inpå uppdraget.
Hur länge gäller mäklarens rätt till provision?
Ensamrätten har en tydlig tidsgräns. Däremot anger Fastighetsmäklarlagen ingen bestämd tidsgräns för hur länge mäklarens rätt till provision ska gälla efter avslutat uppdrag.
Av det skälet bedöms varje försäljning för sig. Som vi tidigare varit inne på läggs då särskild vikt på hur köparen kommit in i bilden och vilket arbete som lett fram till ett avslut.
| Situation | Hur påverkar det rätten till provision? |
| Pelle säger upp avtalet med sin mäklare eftersom försäljningen stannat av. Två veckor senare återkommer en spekulant som tidigare varit på visning via mäklaren och köper bostaden. | Sambandet är tydligt. Mäklaren har fört köparen och Pelle samman och kan därför ha rätt till provision. |
| Maria byter mäklare efter att en spekulant gått på visning och lämnat bud, utan att affären blivit av. När den nya mäklaren tar över återkommer samma spekulant och köper bostaden. | Den tidigare mäklarens arbete har sannolikt haft stor betydelse för försäljningen. Det kan därför finnas rätt till provision även efter Marias mäklarbyte. |
| Johan avbryter sin försäljning och väntar ett år innan han försöker igen. Den här gången köps bostaden av en person som aldrig haft kontakt med den tidigare mäklaren. | I den här försäljningen finns det inget som indikerar att mäklaren varit delaktig i försäljningen, vilket talar emot rätten till provision. |
| Lisa har bytt mäklare. Hennes nya mäklare tar nya bilder, marknadsför bostaden på nytt och hittar en köpare som aldrig sett den tidigare annonsen. | Här framgår det tydligt att den nya mäklarens arbete lett fram till affären. Den tidigare mäklarens möjlighet till provision framstår därmed som svag. |
Vad händer om man byter mäklare?
Har din försäljning stannat av helt? Ett mäklarbyte kan vara aktuellt om samarbetet med mäklaren känns fel eller försäljningen behöver en nystart.
Innan du går vidare behöver du dock kontrollera vad som gäller enligt ditt nuvarande förmedlingsuppdrag. Se särskilt över när ensamrätten löper ut, hur avtalet kan sägas upp och om ett förtida avslut kan få ekonomiska följder.
Därefter kan övergången till den nya mäklaren planeras. Se till att den tidigare mäklarens spekulantlista och relevanta arbete följer med in i nästa uppdrag, så att provisionsfrågan kan redas ut innan försäljningen går vidare.
Ska du byta mäklare? Ta dig tid att undersöka flera nya alternativ. Med MäklarOfferter jämför du flera mäklare och hittar någon som kan ta vid med rätt upplägg från start.
Så undviker du dubbla provisionskrav
Innan du skriver under ett nytt förmedlingsuppdrag:
- Kontrollera att det tidigare uppdraget är avslutat.
- Lämna spekulantlistan till den nya mäklaren.
- Berätta vilka köpare som redan visat intresse.
- Be den nya mäklaren klargöra hur tidigare spekulanter ska hanteras.
Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, understryker samtidigt vikten av att den nya mäklaren tar hänsyn till att den tidigare mäklaren kan ha rätt till provision.
Vill du veta mer om vad som gäller före, under och efter ett byte kan du läsa: Byta mäklare – när kan man byta och vad kostar det?
Kan mäklarens provision sättas ned?
Mäklaren ska givetvis erhålla provision för det arbete som lett fram till en försäljning. Det betyder däremot inte alltid att hela det avtalade beloppet ska betalas ut.
Har mäklaren till exempel brustit i sina skyldigheter kan provisionen sättas ned. Hur stor nedsättningen blir beror då på vad som hänt och hur allvarlig bristen är.
Tvister om nedsättning av provision prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, FRN, som bland annat hanterar tvister mellan konsumenter och mäklare om provision och skadestånd.
Kontrollera avtalet innan du går vidare
Alla försäljningar går inte i mål. När ett samarbete tar slut är det naturligt att vilja blicka framåt. Samtidigt är det tydligheten bakåt som skapar en trygg start med nästa mäklare.
Se därför till att överlämningen blir tydlig, så att den nya mäklaren kan ta vid utan att gamla frågetecken eller krav följer med.
När du sedan väljer nästa mäklare är det bästa du kan göra att se över dina alternativ. Med vår jämförelsetjänst kan du hitta mäklare nära dig och jämföra deras mäklararvoden innan du bestämmer dig.
