Sälja hus eller lägenhet privat (utan mäklare)

Funderar du på att sälja din villa eller bostadsrätt privat? Att sälja hus eller lägenhet utan mäklare är fullt möjligt och helt lagligt. Många lockas av tanken att spara in mäklararvodet och sälja bostad utan mäklare, men det är viktigt att känna till vad det innebär.

En bostadsaffär är ofta livets största ekonomiska beslut, och om du säljer utan en mäklare får du själv hantera hela processen – från marknadsföring och visningar till kontrakt och tillträde. Här går vi igenom hur du säljer din bostad privat, vad du måste tänka på rent juridiskt, vilka risker som finns och varför det oftast lönar sig att anlita mäklare i slutändan.

Får man sälja bostad utan mäklare?

Ja, man kan sälja hus utan mäklare likaväl som man kan sälja bostadsrätt utan mäklare. Det finns inget lagkrav på att anlita en mäklare vid försäljning. Det viktiga är att affären sköts korrekt. Men bara för att man får, betyder det verkligen att man bör?

Att sälja utan mäklare innebär att du själv måste ha koll på alla regler och ansvarar för att hela försäljningen hanteras korrekt. Om du till exempel ska sälja ett hus utan mäklare krävs ett korrekt utformat, skriftligt köpekontrakt som är undertecknat av både säljare och köpare för att försäljningen ska vara juridiskt giltig. Säljer du en lägenhet utan mäklare gäller andra regler. Då kallas avtalet överlåtelseavtal och köparen måste dessutom godkännas av bostadsrättsföreningens styrelse.

Det är alltså fullt tillåtet att sälja sin bostad utan mäklare, men som privat säljare ansvarar du själv för att alla lagar och formkrav följs. Du behöver ha utmärkt koll på reglerna och säkerställa att allt hanteras korrekt. Annars riskerar du att stöta på juridiska problem eller i värsta fall att hela försäljningen ogiltigförklaras.

9 av 10 säljer med mäklare

Det är relativt ovanligt att sälja en bostad privat utan mäklare. Enligt mäklarsamfundets senaste branschrapport anlitas mäklare i cirka 91 procent av alla villaförsäljningar och i ännu högre andel av bostadsrättsaffärerna. Endast en liten minoritet, omkring 5 till 8 procent, väljer att sälja utan mäklare.

Att så många anlitar mäklare beror på att en skicklig mäklare skapar trygghet, erbjuder professionell service och ofta bidrar till ett högre slutpris jämfört med en privat försäljning, vilket vi kommer att titta närmare på nedan.

Graf: Andel husförsäljningar som sålts via mäklare samt utan mäklare. Källa: Värderingsdata.

När är det rimligt att sälja utan mäklare?

Det finns dock situationer där privat försäljning kan vara ett alternativ, till exempel när det förväntade slutpriset är mycket lågt. I vissa glesbygdsområden kan en villa säljas för några hundratusen, då kan ett mäklararvode på kanske 40 000 kronor kännas svårt att motivera.

Även i sådana fall rekommenderar experter som Joakim Lusensky, analys- och kommunikationschef på Mäklarsamfundet, att man inte genomför hela affären på egen hand. Man bör åtminstone ta hjälp med det juridiska, till exempel genom ett så kallat skrivuppdrag.

Att tänka på vid försäljning av hus eller lägenhet utan mäklare

Att sälja en bostad utan mäklare innebär att du själv axlar mäklarens roll. Det kräver kunskap, noggrannhet och tid. Här är de viktigaste punkterna att känna till innan du sätter igång:

Skriftligt kontrakt är ett lagkrav

Det allra viktigaste du behöver veta när du ska sälja en bostad privat utan mäklare är att köpeavtalet enligt lag måste vara skriftligt.

Vid försäljning av fastighet, som villa, fritidshus eller tomt, krävs ett skriftligt köpekontrakt enligt jordabalken, undertecknat av både säljare och köpare. För bostadsrätter krävs i stället ett skriftligt överlåtelseavtal, även det måste vara undertecknat av båda parter.

Muntliga överenskommelser är ogiltiga, oavsett om det gäller fastighet eller bostadsrätt.

Upplysningsplikt och undersökningsplikt

Säljer du hus eller lägenhet privat utan mäklare ansvarar du själv för att köparen får rätt information och relevanta dokument. Vid försäljning med mäklare hanteras detta vanligtvis av mäklaren.

Att lämna ofullständig eller vilseledande information kan leda till skadeståndsansvar i efterhand, även om det inte skett med avsikt. För att minska risken för tvist bör du dokumentera allt noggrant, gärna tillhandahålla ett besiktningsprotokoll och uppmana köparen att göra en egen undersökning.

Fast och lös egendom

När du säljer en bostad måste det tydligt framgå vad som ingår i köpet. Det som räknas som fast egendom (t.ex. mark, byggnader, fast installerad köksutrustning, garderober och värmepumpar) ingår automatiskt enligt lag.

Om däremot lös egendom ska ingå i köpet, till exempel tvättmaskin, vägg-TV, utemöbler eller robotgräsklippare, måste detta anges särskilt i köpekontraktet. En mäklare brukar normalt justera sådant i avtalet, men om du säljer utan mäklare måste du själv ta ansvar för att det tydligt framgår.

Så säljer du hus eller lägenhet privat – utan mäklare

Att sälja utan mäklare innebär att du gör allt från början till slut. Här går vi steg för steg igenom de olika momenten som en mäklare normalt hanterar, men som du själv kommer att behöva ta hand om du väljer att sälja hus eller lägenhet privat utan mäklare:

1. Värdera bostaden

Börja med att ta reda på vad din bostad kan vara värd. En realistisk värdering är viktig för att sätta rätt utgångspris. Du kan bjuda hem en eller flera mäklare för en kostnadsfri värdering, det brukar de flesta mäklarfirmorna erbjuda. Även om du tänker sälja själv, ger mäklarnas vadderingar en bra uppskattning av marknadsvärdet. Kombinera med egen research: jämför slutpriser på liknande bostäder i området (t.ex. via Hemnet eller Svensk Mäklarstatistik) för att kalibrera prisförväntningarna. Tänk på att sätter du priset för högt riskerar du att bostaden blir svårsåld, och sätter du för lågt kan du gå miste om pengar. En rimlig prisnivå lockar fler spekulanter från start.

2. Informationsinsamling inför försäljning

Vid privat försäljning behöver du själv samla in och presentera relevant information för köparen. För en villa behöver du exempelvis ta fram: energideklaration (lagen kräver att säljaren visar upp en giltig energideklaration, max 10 år gammal), eventuella besiktningsprotokoll, driftkostnader, tomtkarta, servitut och pantbrev.

För en bostadsrätt behöver du till exempel ta fram: senaste årsredovisningen, stadgar, uppgift om månadsavgift, lägenhetsutdrag med andelstal och information om pantsättningar.

3. Förbered bostaden och skapa annons

Inför fotografering och visningar är det viktigt att bostaden presenteras från sin bästa sida. Städa noggrant, plocka undan personliga föremål och gör mindre förbättringar vid behov, som att måla om en sliten vägg eller laga en droppande kran.

En genomtänkt homestyling kan lyfta helhetsintrycket och vissa väljer att anlita professionella homestaging-företag.

Fotografera i dagsljus med en bra kamera. Lägg tid på ljussättning och välj vinklar som framhäver bostadens bästa egenskaper, eftersom bilderna är det första spekulanter ser.

Skriv sedan en informativ och tilltalande objektsbeskrivning till annonsen. Se till att få med uppgifter som:

• Bostadens yta och antal rum
• Byggår och genomförda renoveringar
• Driftkostnader (t.ex. el, vatten, värme)
• Uppgift om tomträtt eller äganderätt
• För bostadsrätt: månadsavgift, föreningens belåningsgrad och om det är en äkta eller oäkta förening

Nästa steg är att få ut annonsen på marknaden. Utan mäklare kan du inte annonsera på Hemnet, eftersom Hemnet inte tillåter privatpersoner att annonsera. Men det finns alternativ: Blocket Bostad är den största marknadsplatsen för privatannonser. Även Facebook Marketplace och lokala grupper på exempelvis facebook, kan användas. Se till att annonsen syns så brett och relevant som möjligt: dela den i sociala medier och be vänner sprida den. Målet är att få många spekulanter intresserade av bostaden.

4. Visningar

Planera in åtminstone en eller två visningstillfällen där intresserade får se bostaden. Som privat säljare kan du vara flexibel med privatvisningar om någon inte kan på utsatt tid. Förbered dig som en mäklare: ha en lista där besökare kan skriva upp sig med kontaktuppgifter (för uppföljning). Svara ärligt på frågor om bostaden.

Det kan kännas ovant att hålla i en visning själv, men kom ihåg att du kan ditt hem bäst. Se till att bostaden är ljus, välkomnande och någorlunda neutral så att köparna kan föreställa sig att bo där. Efter visningen, följ upp spekulanterna – hör av dig och fråga om de är fortsatt intresserade och är redo att lägga ett bud. Ibland krävs flera visningar innan rätt köpare dyker upp, så ha tålamod.

5. Budgivning

Om flera spekulanter är intresserade uppstår ofta en budgivning. Du som säljare ansvarar då för att informera alla budgivare om nya bud som kommer in. Det enklaste är att ringa eller skicka SMS med uppdateringar. Budgivningen i sig får inget formellt regelverk i privat försäljning (inte heller för mäklare finns lagstadgade regler mer än att den ska skötas korrekt).

Kom ihåg att Inget bud är juridiskt bindande förrän kontrakt är skrivet. Du bestämmer vem du säljer till och när du vill avsluta budgivningen. Du har full rätt att tacka nej till bud om de inte når upp till dina förväntningar, eller att välja en köpare av andra skäl (t.ex. någon du tycker verkar pålitlig eller har bäst finansiering). Var dock transparent och schysst i processen – det gynnar affären. När du accepterat ett bud är det klokt att så snart som möjligt skriva kontrakt för att låsa affären.

6. Kontrollera köparens finansiering och svävarvillkor

Säljer du bostad privat är det viktigt att säkerställa att köparen har sin finansiering klar innan kontraktet skrivs. Be om ett aktuellt lånelöfte eller annat bevis på finansiering från banken.

Om köpet är villkorat, till exempel att köparen behöver sälja sin nuvarande bostad eller få lån beviljat, ska detta anges tydligt som ett svävarvillkor (även kallat återgångsvillkor) i köpekontraktet. Sådana villkor måste vara skriftliga, ha en tydlig tidsgräns och förklara vad som gäller om förutsättningarna inte uppfylls. Otydliga formuleringar kan göra avtalet juridiskt svagt och leda till problem vid en eventuell tvist.

För att minska risken att affären inte går igenom bör du i första hand prioritera köpare som redan har sin finansiering ordnad och helst inte är beroende av att sälja en annan bostad.

7. Skriva kontrakt och betalning av handpenning

När du har hittat en köpare och kommit överens om pris och villkor är det dags att upprätta ett juridiskt bindande kontrakt. Här krävs noggrannhet, eftersom minsta misstag kan göra affären ogiltig eller orsaka problem i efterhand.

För fastigheter (hus) – köpekontrakt enligt jordabalken

Vid försäljning av hus eller villa utan mäklare måste du själv ta fram ett skriftligt köpekontrakt enligt 4 kap. 1 § jordabalken (JB). För att kontraktet ska vara giltigt måste det innehålla följande punkter:

• Fastighetsbeteckning
• Köpeskilling (pris)
• Överlåtelseförklaring (att säljaren överlåter fastigheten till köparen)
• Underskrifter av både säljare och köpare

Utan dessa uppgifter är kontraktet ogiltigt i lagens mening. Dessutom krävs två vittnen till underskrifterna för att köparen ska kunna få lagfart, enligt 20 kap. 7 § JB. Även om brist på bevittning inte ogiltigförklarar köpet, kan det innebära att lagfartsansökan blir vilande tills vittnesintyget kompletteras.

För bostadsrätter – överlåtelseavtal enligt bostadsrättslagen

Vid försäljning av bostadsrätt utan mäklare måste du själv upprätta ett skriftligt överlåtelseavtal. Överlåtelseavtalet regleras av bostadsrättslagen (1991:614) och måste innehålla följande:

• Bostadsrättsföreningens namn
• Lägenhetsnummer (både föreningens och Lantmäteriets nummer om tillämpligt)
• Köpeskilling
• Tillträdesdatum
• Säljarens och köparens personuppgifter
• Underskrifter av både säljare och köpare

Även här gäller att ett muntligt avtal inte är juridiskt bindande.

Överlåtelseavtalet ska dessutom skickas till bostadsrättsföreningens styrelse för godkännande av köparen som medlem. Det bör även innehålla ett medlemsvillkor, vilket innebär att affären endast gäller om köparen godkänns som medlem.

Kompletterande innehåll – undvik framtida tvister

För att minimera risken för missförstånd, oklarheter och rättsliga tvister är det starkt rekommenderat att inkludera fler detaljer i kontraktet, även om de inte krävs enligt lag. Ett väl utformat kontrakt bör även omfatta:

• Belopp och datum för handpenning
• Exakt datum för tillträde
• Säljarens och köparens kontaktuppgifter
• Eventuella svävarvillkor, till exempel:
  • att köpet är villkorat av att köparen får bolån
  • att köparen säljer sin nuvarande bostad
  • att köparen godkänns som medlem i bostadsrättsföreningen
• Eventuella friskrivningsklausuler (t.ex. att säljaren friskriver sig från ansvar för dolda fel)

Alla sådana villkor måste formuleras tydligt och skrivas in i kontraktet för att vara juridiskt giltiga. Observera att det inte finns någon ångerrätt vid fastighetsaffärer. Köpet blir bindande vid undertecknandet, om inte särskilda svävarvillkor har skrivits in.

Använd avtalsmallar eller kontakta jurist

Om du planerar att sälja utan mäklare kan det vara bra att känna till att det finns färdiga kontraktsmallar att köpa via seriösa tjänster på nätet. Dessa kostar vanligtvis några hundralappar och är anpassade för försäljning av fastighet (hus) eller bostadsrätt. Mallarna ger en bra grund, men kräver att du själv fyller i korrekta uppgifter och förstår innebörden av villkoren.

Om du känner dig osäker bör du anlita en jurist eller en mäklare för att granska kontraktet innan det undertecknas. Detta är särskilt viktigt om kontraktet innehåller särskilda klausuler, som friskrivningar eller återgångsvillkor. Professionell hjälp kostar visserligen en slant, men är en billig försäkring jämfört med de kostnader som kan uppstå om något går snett.

Betalning av handpenning

Vanligtvis betalas cirka 10 procent av köpeskillingen som handpenning i samband med att kontraktet skrivs under. Vid privat försäljning sätts beloppet direkt in på säljarens konto, såvida inget annat avtalas. I kontraktet ska det tydligt framgå när och hur handpenningen ska betalas samt vad som händer om affären inte fullföljs. Normalt har säljaren rätt att behålla handpenningen om köparen drar sig ur utan giltigt skäl.

8. Föreningens godkännande (bostadsrätt)

Vid försäljning av bostadsrätt, oavsett om du anlitar mäklare eller inte, måste köparen godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. Det är köparen som formellt ansöker om medlemskap, men som säljare ansvarar du för att det undertecknade överlåtelseavtalet skickas in till styrelsen. Säljer du utan mäklare är det alltså du som behöver se till att rätt handlingar lämnas in i rätt tid, så att medlemskapet kan prövas och godkännas.

Vissa föreningar har särskilda rutiner eller blanketter, så det är klokt att kontakta styrelsen i förväg för att ta reda på vilka handlingar som krävs och hur lång tid processen brukar ta.

9. Kontakt med banken

När du säljer en bostad utan mäklare är det du som säljare som ansvarar för kontakten med banken inför tillträdet. Har du lån kvar på bostaden behöver dessa lösas i samband med att affären genomförs. Kontakta därför banken i god tid före tillträdesdagen. De kan då beräkna eventuell ränteskillnadsersättning vid bundna lån och se till att återbetalningen sker korrekt.

Hur detta hanteras skiljer sig beroende på om det gäller en bostadsrätt eller en fastighet:

• Vid försäljning av bostadsrätt
  Bostadsrätter har inte pantbrev, utan pantsätts genom så kallad pantförskrivning. Det innebär att bostadsrättsföreningen noterar i lägenhetsförteckningen att lägenheten är pantsatt hos en viss bank. När lånet löses i samband med försäljningen behöver banken utfärda ett överlåtelsebrev eller en kvittens som visar att pantsättningen är avslutad. Denna information krävs för att köparen och dennes bank ska kunna registrera en ny pantsättning utan att påverkas av tidigare lån.
   
• Vid försäljning av fastighet (hus eller tomt)
  Fastigheter har pantbrev som används som säkerhet för lån. Din bank behöver informeras i god tid så att eventuella pantbrev kan hanteras korrekt i samband med försäljningen. Banken bistår då med dokumentation om befintliga pantbrev och ser till att lånen löses på tillträdesdagen.

Eftersom ingen mäklare samordnar processen i en privat försäljning är det du som säljare som ansvarar för att samordna kontakten mellan din bank, köparens bank och köparen. Vanligtvis sker tillträdet vid ett gemensamt möte på köparens bank, där samtliga dokument signeras, lån löses, betalning genomförs och affären formellt avslutas.

För att undvika förseningar eller missförstånd bör du i god tid stämma av med din bank hur tillträdet ska planeras och vilka handlingar som krävs.

10. Tillträde och likvidavräkning

Inför tillträdesdagen ska bostaden vara tömd, flyttstädad och redo att överlämnas. Alla eventuella överenskommelser om att lämna kvar lös egendom eller utföra reparationer ska ha uppfyllts enligt vad som avtalats mellan parterna.

Tillträdet sker vanligtvis på köparens bankkontor. Vid detta möte betalar köparen den återstående delen av köpeskillingen, den så kallade slutlikviden (dvs. det totala priset minus eventuell tidigare handpenning). När hela beloppet har överförts och mottagandet bekräftats, överlämnas nycklarna och köparen övertar formellt ansvaret för bostaden. Överlämna aldrig nycklar innan hela beloppet har mottagits och verifierats.

I samband med betalningen upprättas en likvidavräkning, som är en ekonomisk sammanställning av affären. Den visar vad köparen ska betala på tillträdesdagen efter avdrag för handpenning, eventuella justeringar för avgifter, lån eller räntor samt vad säljaren i praktiken får ut. Både köpare och säljare bör gå igenom likvidavräkningen noggrant och bekräfta att allt stämmer innan betalning sker.

För att undvika missförstånd eller riskfyllda upplägg är det klokt att tillträdet sker vid ett fysiskt möte, gärna på bank eller med jurist närvarande.

Köpebrev och lagfart

Vid försäljning av hus eller tomt utan mäklare måste du som säljare själv komma ihåg att upprätta ett köpebrev på tillträdesdagen. Köpebrevet fungerar som ett kvitto på att full betalning skett och krävs för att köparen ska kunna ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Vid försäljning av bostadsrätt behövs inget köpebrev, då överlåtelsen regleras i det skriftliga överlåtelseavtalet.

Säljer man hus eller tomt privat utan mäklare ansvarar man själv för att alla handlingarna är juridiskt giltiga och att dessa juridiska steg sker i rätt ordning. Om köpebrevet saknas eller är felaktigt kan lagfarten försenas eller nekas, vilket i sin tur kan leda till framtida problem.

När samtliga handlingar är undertecknade, betalningen genomförd och nycklarna överlämnade, är affären juridiskt avslutad.

11. Efter försäljningen

När försäljningen är avslutad är det viktigt att du meddelar ditt försäkringsbolag för att säga upp hemförsäkringen, informerar elbolaget om ägarbytet och avslutar andra tjänster som du inte kan ta med dig till det nya boendet.

Kom också ihåg att bostadsförsäljningen ska deklareras i nästa års inkomstdeklaration. Spara därför alla kvitton på utgifter i samband med försäljningen, såsom styling, annonsering, besiktning med mera, eftersom dessa kostnader är avdragsgilla och minska eventuell vinstskatt.

Utmaningar och risker med att sälja utan mäklare

Som vi har sett finns det många moment att hålla reda när man säljer bostad privat. Utan erfarenhet är det lätt att missa viktiga delar, vilket kan leda till kostsamma misstag. Här är några vanliga risker och problem som du bör vara medveten om:

Dolda fel – försäkring eller friskrivningsklausul

Vid försäljning utan mäklare gäller både upplysningsplikt för säljaren och undersökningsplikt för köparen. Det innebär att du som säljare måste lämna korrekta, fullständiga och inte vilseledande uppgifter om bostaden, medan köparen ansvarar för att själv undersöka dess skick noggrant – gärna genom en professionell besiktning.

Trots detta kan du som säljare hållas ansvarig för så kallade dolda fel, alltså fel som redan fanns vid köpet, men som inte kunnat upptäckas vid en noggrann besiktning. Enligt jordabalken kan säljare av en fastighet (hus) bli ansvarig för dolda fel i upp till tio år efter försäljningen. Det kan till exempel handla om allvarliga konstruktionsfel, fuktskador eller felaktiga installationer som inte tidigare varit synliga.

För att minska risken för framtida krav bör du som privat säljare:

• Genomföra en förhandsbesiktning och erbjuda köparen tillgång till besiktningsprotokollet.
• Vara transparent om kända brister, och dokumentera dessa tydligt i objektsbeskrivningen och köpekontraktet.
• Överväga att teckna en dolda fel-försäkring.

Vid försäljning av bostadsrätt är dolda fel mindre vanligt förekommande, eftersom bostadsrättsföreningen ansvarar för det yttre skicket och gemensamma delar. Men du som säljare kan ändå bli ansvarig om du medvetet undanhåller viktig information eller lämnar vilseledande uppgifter om bostadens skick.

Säljer du utan mäklare är det alltså extra viktigt att du tar ansvar för att dokumentera allt tydligt, upplyser om kända fel och kontaktar försäkringsbolag själv om du vill teckna ett skydd. Det minimerar risken för tvister och skapar trygghet för både dig och köparen.

Sälja hus privat med friskrivningsklausul

Ett alternativ vid privat husförsäljning är att använda en friskrivningsklausul. Att sälja ett hus privat med en friskrivningsklausul innebär att säljaren friskriver sig från ansvar för eventuella fel i fastigheten, inklusive dolda fel, vilket innebär att köparen inte kan ställa krav på säljaren för fel som upptäcks efter köpet. 

För att vara giltig måste en friskrivningsklausul vara tydligt formulerad och införd skriftligen i köpekontraktet. Det är också viktigt att köparen informeras om alla kända fel och brister innan köpet genomförs. 

En friskrivning kan vara generell (omfatta allt ansvar för dolda fel) eller begränsad (till exempel enbart gälla taket, grunden eller avloppssystemet). Det är starkt rekommenderat att anlita en jurist eller mäklare för att utforma köpekontraktet och säkerställa att klausulen är juridiskt korrekt.

Tänk på att en friskrivningsklausul kan uppfattas som en varningssignal och väcka oro hos spekulanter, vilket i sin tur kan leda till lägre bud eller minskat intresse. Därför används de oftast vid särskilda situationer, som vid försäljning från dödsbon eller inom familjen.

Ökad risk för tvist eller ogiltigt avtal

Fastighetsaffärer omfattas av strikta formkrav. Utan mäklare eller juridisk expertis är det lätt att missa avgörande detaljer, vilket kan få allvarliga konsekvenser.

Om ni till exempel kommer överens om ett villkor muntligt, men glömmer att skriva in det i avtalet, är den muntliga överenskommelsen ogiltig. Saknas någon väsentlig uppgift i kontraktet, såsom köpeskilling eller båda parters underskrifter, blir hela affären ogiltig enligt lag.

Vid försäljning av bostadsrätt utan mäklare är det inte ovanligt att säljare glömmer att ange att köpet ska återgå om bostadsrättsföreningen inte godkänner köparen som medlem. Om styrelsen då avslår ansökan kan det uppstå en komplicerad och juridiskt oklar situation.

Samma princip gäller vid försäljning av hus utan mäklare. Eventuella svävarvillkor, till exempel "köpet gäller under förutsättning att köparen beviljas lån", måste vara tydligt formulerade och skriftligen inskrivna i kontraktet. Om formuleringen är vag eller ofullständig kan det leda till tvister om när villkoret är uppfyllt eller om avtalet kan hävas.

Juridiska brister eller oklara formuleringar kan leda till tvister i efterhand, eller i värsta fall ogiltigförklara hela försäljningen.

Tidskrävande och ansträngande

Att sälja en bostad utan mäklare innebär att du själv ansvarar för hela processen. Du behöver marknadsföra bostaden, hålla visningar, hantera budgivning, upprätta avtal och ta hand om all administration.

Utan stöd från en mäklare kan detta bli både tidskrävande och ansträngande, särskilt om du saknar tidigare erfarenhet av bostadsaffärer. Det är du som måste samordna samtliga moment, driva processen framåt och se till att allt sköts korrekt.

En mäklare har både utbildning och erfarenhet och kan hantera hela försäljningsprocessen på ett professionellt sätt. Väljer du att sälja utan mäklare är det du som ensam ansvarar för alla delar.

Sämre marknadsföring ger färre köpare

En tydlig nackdel med att sälja utan mäklare är den begränsade exponeringen. Som privatperson har du inte möjlighet att annonsera på Hemnet, som är Sveriges största bostadsplattform. Mäklare har dessutom ofta ett spekulantregister, det vill säga listor över kunder som aktivt letar bostad i ditt område.

Som privat säljare får du förlita dig på att intressenter hittar din annons på exempelvis Blocket eller genom informella kanaler, som sociala medier eller rekommendationer.

Färre potentiella köpare innebär ofta lägre konkurrens i budgivningen, vilket normalt leder till ett lägre slutpris. Statistik visar att bostäder som säljs privat i genomsnitt går för ett lägre pris än de som säljs med hjälp av mäklare. Vi återkommer till detta längre ned.

Köpare skeptiska till att göra affären utan mäklare

Många köpare kan vara skeptiska till att genomföra en bostadsaffär utan mäklare. Ett bostadsköp är en stor och viktig investering, och avsaknaden av en opartisk och professionell mellanhand kan skapa osäkerhet.

Vissa spekulanter väljer att avstå från en privat affär av rädsla för att något ska gå fel, medan andra kan försöka pressa priset med argumentet att "du slipper ju betala mäklararvode”.

Om du planerar att sälja utan mäklare är det därför viktigt att vara extra tydlig, påläst och transparent för att skapa förtroende. Att visa att alla papper är i sin ordning, och gärna att du fått juridisk hjälp med avtalet, kan bidra till ökad trygghet för köparen.

Alternativ till full mäklartjänst

Det behöver inte vara allt eller inget. Bara för att du vill sälja bostad utan mäklare behöver du inte helt avstå från proffshjälp. Det finns mellanting mellan att anlita en traditionell mäklare och att göra absolut allt själv:

Skrivuppdrag – hjälp med kontrakt och tillträde

Ett populärt alternativ är att anlita en mäklare eller jurist enbart för pappersarbetet, vilket ofta kallas skrivuppdrag. Du sköter då marknadsföring, visningar och eventuella förhandlingar själv, men när du och köparen är överens kliver en mäklare in för att upprätta korrekta avtal och hjälpa er med tillträdet.

Kostnaden för ett skrivuppdrag ligger vanligtvis mellan 8 000 och 15 000 kronor, beroende på om det gäller en bostadsrätt eller en villa. I priset ingår normalt upprättande av köpekontrakt eller överlåtelseavtal, eventuellt köpebrev samt hantering av likvidavräkning och övriga formella moment på tillträdesdagen.

Mäklaren fungerar då som en neutral part och säkerställer att alla juridiska och formella moment genomförs korrekt. Fördelen med ett skrivuppdrag är att du minimerar risken för fel i avtalet, samtidigt som du sparar pengar jämfört med att anlita en mäklare för hela försäljningsprocessen.

Skrivuppdrag är dessutom i regel avdragsgilla som försäljningskostnad i deklarationen, precis som ett vanligt mäklararvode. Om du exempelvis redan har en köpare (kanske en bekant eller granne), kan ett skrivuppdrag vara ett utmärkt sätt att sälja bostaden på.

”Gör det själv”-mäklare

Vissa mäklarfirmor erbjuder paketlösningar där du, mot ett fast och lägre arvode (vanligtvis omkring 25 000 kronor) får hjälp med specifika delar av försäljningsprocessen. Främst annonsering på Hemnet, fotografering och kontraktshantering, medan du själv ansvarar för visningar och kontakt med spekulanter.

Exempel på sådana tjänster är Hemverket och Privatmäklaren, där säljaren håller i visningarna men mäklarbyrån publicerar annonsen på Hemnet, sköter inkommande samtal, hanterar budgivningen digitalt och upprättar köpeavtalet.

Fördelarna är att du får bred exponering, särskilt via Hemnet som når flest köpare, samt att du har professionellt stöd i bakgrunden. Även om kostnaden är lägre än vid ett traditionellt mäklararvode, är nackdelen att du fortfarande behöver lägga ner en del tid själv och att du inte sparar lika mycket pengar som om du skulle sälja bostaden helt utan mäklare.

Innan du väljer denna typ av lösning är det viktigt att noggrant sätta dig in i vilka moment mäklartjänsten faktiskt omfattar, och vilka delar du själv förväntas ta ansvar för.

Juridisk rådgivning per timme

Om du redan har en köpare, eller känner dig trygg med att själv hitta köpare och förhandla pris, men är osäker på de juridiska delarna, kan du anlita en jurist som stöd.

Flera juristbyråer erbjuder timbaserade eller fasta paketpriser för tjänster som att granska kontrakt, formulera klausuler eller ge rådgivning kring exempelvis deklaration och skattefrågor.

Detta kan vara ett värdefullt komplement om du stöter på en specifik juridisk fråga under försäljningen. Precis som andra försäljningsrelaterade kostnader är även juridisk rådgivning avdragsgill mot vinstskatten i deklarationen.

Därför lönar det sig oftast att anlita mäklare

Även om det är fullt tillåtet att sälja både hus och bostadsrätt utan mäklare, frågar sig många om det verkligen är värt besväret. I de flesta fall är svaret nej. Här är anledningarna till varför det oftast lönar sig att anlita en mäklare:

Bättre betalt med mäklare

Statistik visar att mäklare i genomsnitt får högre slutpris än privatpersoner. Enligt Värderingsdata, som tillhandahåller analys- och värderingsverktyg samt marknadsandels- och prisinformationstjänster för privatbostäder och fastigheter, får en fastighetsmäklare cirka 16 procent högre pris för en jämförbar bostad än vad som uppnås vid en privatförsäljning.

Tabell: Jämförelse av prisnivåer mellan mäklade och privat sålda hus. Källa: Värderingsdata.

Anledningen till att man ofta får ett högre slutpris när man säljer med mäklare är att mäklaren når fler spekulanter, leder en professionell budgivning och vet hur man maximerar bostadens värde på marknaden. I praktiken räcker det ofta att bostaden säljs några procent dyrare för att mäklararvodet ska betala sig självt.

Exempel:

Säg att du utan mäklare skulle få 3 000 000 kr för din bostad. Med mäklare kanske slutpriset blir 3 300 000 kr (vilket motsvarar en ökning på 10 %, alltså lägre än genomsnittet ovan). Om mäklararvodet är 3 % (99 000 kronor), blir ditt nettobelopp ändå omkring 3,20 miljoner – alltså 200 000 kronor mer i fickan jämfört med om du sålt själv.

Mäklarens uppgift är att få ut det mesta av marknaden, och om de lyckas, tjänar både du och mäklaren på det. Dessutom är mäklararvodet avdragsgillt i deklarationen, vilket ytterligare sänker den faktiska mäklarkostnaden.

Nedanstående tabell illustrerar hur slutpriset kan påverkas och varför mäklararvodet ofta betalar sig själv flera gånger om:

Tabell: Exempel där mäklaren ökar slutpriset med 10 % – trots arvode ökar säljarens vinst avsevärt. Dessutom är arvodet avdragsgillt, vilket ger ytterligare skattemässig fördel.

Som synes räcker en relativt modest prisökning på cirka 10 procent för att du som säljare ska gå rejält plus, även efter att mäklaren fått sin del. I många fall kan mäklarens insats dessutom leda till ännu högre slutpris, särskilt på attraktiva marknader. Givetvis är varje affär unik, och det finns exempel där privat försäljning har gett ett godtagbart resultat. Men sett till genomsnittet, och med hänsyn till både risk och tidsinsats, framstår alternativet att anlita en mäklare som en investering som ofta lönar sig både ekonomiskt och trygghetsmässigt.

Bred marknadsföring och spekulantregister

När du anlitar mäklare kommer din annons ut på Hemnet, in på mäklarens webb och ofta skickas den direkt till personer i mäklarens spekulantregister som letar liknande bostäder. Detta innebär betydligt fler potentiella köpare än du sannolikt skulle nå privat. Fler intressenter ger en hetare budgivning och större chans till rekordpris.

Mäklaren ser också till att annonsen har professionella fotografier och en lockande objektsbeskrivning som framhäver bostadens alla fördelar. Allt detta bidrar till ett högre slutpris. Som privatperson har du helt enkelt svårare att uppnå samma räckvidd och genomslag i marknadsföringen.

Förhandling och försäljningsstrategi

Mäklare är ofta experter på förhandling och har lång erfarenhet av att läsa av spekulanter. En skicklig mäklare vet när det passar bäst med öppna eller bokade visningar, om ett bud bör accepteras direkt eller om det är bättre att låta budgivningen fortsätta, samt hur man bemöter taktiska köpare.

De vet också hur man skapar ett psykologiskt tryck i budgivningen, till exempel genom att väcka en FOMO-känsla. Som privat säljare kan det vara svårt att förhålla sig objektiv eftersom man lätt blir känslomässigt involverad i försäljningen.

En mäklare fungerar som en neutral mellanhand som håller i budgivningen, stöttar processen och motiverar spekulanterna att bjuda vidare. Många mäklare har ett starkt affärssinne och kan påverka slutpriset markant genom sin strategi och tajming, enbart genom hur de lägger upp försäljningen.

Juridisk trygghet och smidigare försäljning

En mäklare är utbildad i relevanta lagar och har enligt lag en skyldighet att tillvarata både säljarens och köparens intressen. Mäklaren ser till att alla juridiska krav uppfylls och att korrekta avtal upprättas. Det ingår även att genomföra ID-kontroller och att inhämta information från exempelvis Lantmäteriet eller bostadsrättsföreningen.

Om mäklaren trots allt skulle begå ett misstag kan denne få en disciplinpåföljd eller bli skadeståndsskyldig. Det ger dig som säljare en extra trygghet genom att det finns ett tydligt ansvar.

Att anlita mäklare minskar risken för formella fel och juridiska problem. Mäklaren ser till att allt hanteras korrekt, kan medla vid oklarheter och fungerar i praktiken som en trygghetsförsäkring genom hela försäljningsprocessen.

Tidsbesparing och mindre stress

Att sälja en bostad är tidskrävande och kräver mycket energi, särskilt om du gör allt själv. Genom att anlita en mäklare slipper du oroa dig för detaljerna, eftersom mäklaren hanterar hela processen från början till slut. Det omfattar planering, annonsering, kontakt med spekulanter, visningar, budgivning och all administration.

Som säljare kan du fokusera på vardagen, jobbet, familjen och flytten utan att försäljningen tar över. Många upplever att mäklarens arvode är värt kostnaden just för att slippa stress och ansvar. Mäklaren driver affären framåt och fungerar som ett stöd genom hela processen, vilket gör försäljningen både smidigare och tryggare.

Högre trovärdighet och trygghet för köparen

Köpare har generellt större förtroende för bostadsaffärer som sker via mäklare. Det skapar trygghet för båda parter när en opartisk expert finns med. Köparen vet att mäklaren måste följa lagar och etiska regler och att det finns en ansvarsförsäkring om något skulle gå fel.

Dessutom hjälper mäklaren ofta köparen med praktiska saker som att söka bolån, förstå föreningens ekonomi och koordinera besiktning. Det gör processen smidigare och mindre nervös för köparen, vilket i sin tur gör att fler vågar ge sig in i budgivningen.

Som säljare vill du att köparna ska känna förtroende, eftersom det ökar sannolikheten att de vågar bjuda högre. En försäljning via mäklare ger ett professionellt intryck och förbättrar chansen till en lyckad affär.

Statistik från Hemnet visar att 84 procent uppgav att de var nöjda med mäklaren som sålde deras senaste bostad, och hela 55 procent var mycket nöjda. Det tyder på att mäklarens hjälp verkligen uppskattas och gör nytta i de flesta affärer.

För- och nackdelar med att sälja utan mäklare

Som du kanske märkt innebär det en hel del arbete och ansvar att sälja hus eller lägenhet utan mäklare. Det finns både fördelar och nackdelar med att göra det själv.

Fördelarna är främst att slippa betala arvode och att själv ha full kontroll över affären. Nackdelarna är risken att få ett lägre slutpris, det stora tidsåtagandet och en ökad risk för misstag, särskilt juridiska eller formella fel.

Att sälja privat kan fungera för den som är väl förberedd, har god framförhållning och viss erfarenhet av bostadsaffärer. I enklare fall, till exempel om du säljer till en släkting eller själv är juridiskt kunnig, kan det vara ett realistiskt alternativ.

Ett annat upplägg är att sköta försäljningen själv men ta hjälp med enstaka moment, som kontraktsskrivning eller juridisk rådgivning. Det kan vara en bra kompromiss som minskar riskerna utan att öka kostnaderna alltför mycket.

Det viktigaste är att utgå från din egen kunskap, tid och trygghetsbehov. För de flesta säljare är mäklararvodet en förhållandevis liten kostnad jämfört med den trygghet och det mervärde en mäklare kan erbjuda.

Även om det är fullt möjligt att sälja en bostad privat visar det sig ofta vara mer lönsamt och tryggt att anlita en mäklare. Du minimerar risken för dyra fel, sparar tid, ökar chansen till ett högre slutpris och får en smidigare affär med nöjdare köpare. I förlängningen innebär det ofta mindre stress och färre obehagliga överraskningar.

Om du ändå väljer att sälja utan mäklare kan du följa steg-för-steg-guiden i denna artikel. Följ den noggrant, ha koll på juridiken och tveka inte att ta in professionell hjälp vid behov. Med rätt planering och stöd kan du genomföra en lyckad försäljning, antingen på egen hand eller med en mäklare vid din sida.