Byta mäklare – när kan man byta och vad kostar det?

Vägen till en lyckad försäljning börjar med att hitta rätt mäklare. Den relationen bygger i sin tur på förtroende, tydlig kommunikation och personkemi. Om försäljningen plötsligt stannar upp, återkopplingen brister och magkänslan sviktar, kan det vara svårt att sätta fingret på vad som egentligen är fel. Här tittar vi på när det kan vara läge att byta mäklare, vad som gäller efter tre månader, vad det kan kosta och hur du byter i tre steg.

Ett förmedlingsuppdrag går att säga upp. Med det sagt är det villkoren i avtalet som styr vad som händer efteråt.

Vill du byta mäklare bör du därför ta reda på om mäklaren har ensamrätt, hur lång uppdragstiden är och vad villkoren säger om kostnader vid uppsägning.

När är det dags att byta mäklare?

Förtroende och trygghet är viktiga stöttepelare när du säljer en bostad. Resultat också.

Om du upplever att mäklaren inte lyssnar, återkopplar eller driver försäljningen enligt dina förväntningar kan det följaktligen bli svårt att fortsätta samarbetet. Då kan det vara rätt beslut att byta mäklare.

När bostaden inte blir såld

Marknaden går upp och ner. Om din bostad legat ute länge utan resultat bör du därför börja med att se över helheten. Har priset varit rätt? Fungerar bilderna och annonsen? Har visningarna lockat rätt spekulanter? Presenteras bostaden på bästa sätt?

Om flera av dessa delar kan justeras bör mäklaren kunna visa hur försäljningen ska tas vidare. Följer mäklaren däremot inte upp spekulanter, föreslår förändringar eller kommer med en ny plan kan problemet ligga i arbetssättet. Då kan det vara läge att byta strategi, och ibland även mäklare.

Vill du läsa mer kan du gå vidare till: Vad händer om mäklaren inte lyckas sälja bostaden?

När mäklaren inte återkopplar

Bristande återkoppling från mäklaren kan givetvis ha en förklaring. Mäklaren kan vara upptagen med visningar, budgivningar eller andra kunder. Samtidigt har du som säljare rätt att förvänta dig löpande uppdateringar om vad som händer i försäljningen.

Om din mäklare inte hör av sig trots upprepade försök och bristerna påverkar ditt förtroende eller försäljningen, kan det i första hand vara skäl att kontakta mäklarbyrån. Ger det inte önskat resultat bör du se över möjligheten att byta mäklare.

Vill du läsa mer kan du gå vidare till: Mäklaren svarar inte – vad kan du göra?

När strategin eller förtroendet brister

En bostadsförsäljning är en stor ekonomisk affär, vilket ställer höga krav på både strategin och marknadsföringen.

Om du inte delar mäklarens bedömning, eller av andra skäl förlorar förtroende för mäklarens arbete, är det bättre att agera än att låta försäljningen fortsätta på samma sätt.

Byta mäklare efter 3 månader?

En vanlig fråga vid bostadsförsäljning är om man kan byta mäklare efter tre månader.

Här är det korta svaret ja, eftersom ensamrätten i ett förmedlingsuppdrag med en konsument enligt Fastighetsmäklarlagen (2021:516) inte får vara längre än tre månader åt gången.

Det betyder inte nödvändigtvis att uppdraget automatiskt avslutas, men att ensamrätten kan ha löpt ut, vilket ger dig större frihet att säga upp uppdraget och anlita en annan mäklare om det är vad du vill.

Så fungerar ensamrätt

Ensamrätt innebär enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, att mäklaren har exklusiv rätt att förmedla bostaden under en bestämd period. Om bostaden säljs under ensamrättstiden kan mäklaren ha rätt till provision även om försäljningen sker på annat sätt.

Vill ni förlänga ensamrätten behöver det göras skriftligt. En sådan överenskommelse får normalt inte göras förrän det återstår högst en månad av den pågående ensamrättstiden.

Vad händer när ensamrätten gått ut?

När ensamrätten löpt ut har du normalt större frihet att byta mäklare, men tänk på att ändå kontrollera uppdragsavtalet. Annars kan uppdraget fortsätta utan ensamrätt. Det kan också finnas villkor om uppsägningstid eller ersättning för vissa kostnader. Därför är det viktigt att säga upp uppdraget skriftligt och be mäklaren bekräfta uppsägningen.

Vad kostar det att byta mäklare?

Vad det kostar att byta mäklare beror framför allt på när du säger upp uppdraget och vad som står i avtalet. Den stora skillnaden går mellan att byta under ensamrättstiden och att byta efter att ensamrätten har gått ut.

Kostnader under ensamrättstiden

Om du säger upp uppdraget under ensamrättstiden kan mäklaren i vissa fall ha rätt till ersättning, till exempel för kostnader eller skadestånd.

Säljs bostaden under ensamrättstiden kan mäklaren också ha rätt till provision, även om någon annan slutför affären. Vad som gäller beror på avtalet och omständigheterna.

Kostnader efter ensamrättstiden

Efter ensamrättstiden går det vanligtvis att byta mäklare utan större kostnader, men var ändå noga med att läsa avtalet. I vissa fall kan mäklaren ha rätt till ersättning för faktiska utlägg, till exempel Hemnet, fotografering eller annan marknadsföring som redan har beställts.

Fråga därför både den gamla och nya mäklaren vad som kan återanvändas och vad som behöver läggas upp på nytt. Om mäklaren begär ersättning bör du be om en tydlig sammanställning över kostnaderna.

När tidigare mäklare kan ha rätt till provision

Även efter ett mäklarbyte kan den tidigare mäklaren ha rätt till provision om köparen kom in genom den mäklarens arbete. Det kan till exempel gälla en spekulant som varit på visning, lagt bud eller haft kontakt med mäklaren under uppdraget.

Därför bör du be om en spekulantlista när du säger upp uppdraget. Den visar vilka personer den tidigare mäklaren haft kontakt med och gör det tydligare om en provisionsfråga skulle uppstå senare.

Så byter du mäklare i tre steg

1. Säg upp uppdragsavtalet skriftligt

Börja med att läsa igenom förmedlingsuppdraget. Kontrollera uppdragstid, ensamrätt, uppsägningstid, ersättning och eventuella kostnader.

Säg sedan upp uppdraget skriftligt, till exempel via mejl och spara all kommunikation. Enligt Mäklarsamfundet ska även mäklaren bekräfta uppsägningen skriftligt, eftersom det är ett krav enligt Fatighetsmäklarlagen. 

2. Begär spekulantlista

Be din tidigare mäklare om en spekulantlista. Den bör visa vilka spekulanter mäklaren har haft kontakt med under uppdraget.

Lämna sedan listan till din nya mäklare. På så sätt kan ni hantera frågan om tidigare spekulanter redan från början och minska risken för dubbla provisionsanspråk.

3. Välj ny mäklare och ny strategi

Vad var det egentligen som gick snett? Det vill du inte vara med om igen. Fundera därför på om problemet låg i priset, bilderna, marknadsföringen, återkopplingen eller mäklarens strategi.

Jämför sedan två till tre nya mäklare, och be dem förklara hur de planerar att driva försäljningen framåt. Jämför lokalkännedom, tidigare försäljningar, kommunikation, arvode och hur mäklaren vill presentera bostaden på nytt.

Vill du läsa mer kan du gå vidare till: Välja mäklare – så hittar du rätt mäklare för din bostadsförsäljning

Vanliga misstag när man byter mäklare

Ett vanligt misstag är att byta mäklare utan att först kontrollera ensamrätt och uppsägningstid. Det kan som vi nu tittat närmare på leda till onödiga kostnader eller provisionskrav från den tidigare mäklaren.

Ett återkommande snedsteg är också att inte begära ut spekulantlistan. Skulle en tidigare spekulant köpa bostaden kan det i sämsta fall skapa frågetecken kring vilken mäklare som har rätt till provision.

Sist men inte minst glömmer många säljare att utvärdera varför deras försäljning inte fungerade. Ett byte av mäklare fungerar med största sannolikhet bäst om du inte upprepar samma misstag.

Den nya mäklaren bör därför kunna visa en tydligare strategi än den tidigare och förklara vad som ska göras annorlunda den här gången.

Om du behöver byta mäklare

Det är svårt att läsa av människor. Lika svårt att på förhand veta hur ett samarbete kommer att fungera. En mäklare som känns helt rätt på pappret kan visa sig ha fel arbetssätt, kommunikation eller strategi för just din försäljning.

Därför är det klokt att ge sig själv ett bättre utgångsläge redan från början. Med MäklarOfferter kan du kostnadsfritt jämföra flera mäklare i ditt område och få bättre underlag innan du bestämmer dig.