Vilka avdrag får jag göra när jag säljer hus? Tips som kan sänka skatten

När du säljer hus och bostadsrätt kan du dra av kostnader som mäklararvode, vissa renoveringar och utgifter från köpet. Det kan sänka vinsten du betalar skatt på. Tyvärr missar många säljare att göra avdrag. Här går vi igenom vad som gäller så att du enkelt kan checka av det viktigaste – innan du deklarerar.

Checklista: Tillåtna avdrag när du säljer bostad

• Försäljningskostnader 

• Renovering och förbättringskostnader

• Inköpskostnader 

Vanliga missar vid avdrag

Kanske har du aldrig sålt en bostad tidigare? Då är det lätt hänt att missa avdrag, ta upp fel kostnader eller sakna kvitton. Det kan göra att du betalar för mycket skatt – eller får onödiga frågor från Skatteverket.

Har du koll på fallgroparna minimerar du riskerna för otrevliga överraskningar längre fram. Här listar vi några av de allra vanligaste misstagen. 

• Du saknar kvitton eller har otydliga underlag.
• Du blandar ihop förbättring och underhåll.
• Du räknar av fel år. 

Avdrag 1: Försäljningskostnader 

Det här är kostnader som hänger ihop med att få bostaden såld, vilket brukar vara enklast för dig som säljare att hantera. Exempel på avdrag när du säljer hus och bostadsrätt:

• Mäklararvode
• Homestyling
• Fotografering
• Annonskostnader på exempelvis Hemnet
• Försäkring mot dolda fel

Avdrag när du säljer hus specifikt:

• Energideklaration
• Besiktning så som överlåtelsebesiktning

Avdrag 2: Förbättringskostnader

Här har vi att göra med avdrag som ofta krånglar – renoveringar. Dessa delas enklast in i grundförbättringar samt reparationer och underhåll. 

Grundförbättringar 

Med grundförbättring menar man enligt Skatteverket att du tillfört bostaden något nytt eller höjer standarden. I ett hus kan det till exempel handla om att du byggt ett uterum eller liknande, men också annan typ av tillbyggnad. Till exempel: 

• Garage eller friggebod.
• Altan, bastu eller pool.
• Ändrad planlösning.
• Installation av utrustning som inte fanns tidigare, till exempel kamin eller braskamin. 
• Fiberinstallation.

Har du bytt upp dig till ett finare material? Då är det inte säkert att du kan dra av hela kostnaden. 

Exempel: 

Du byter en enkel plastmatta mot parkett. Då kan du ibland bara göra avdrag för prisskillnaden. Alltså hur mycket parkett kostar jämfört med vad det hade kostat att lägga in en ny plastmatta. Resten räknas inte alltid som avdragsgill förbättring.

Reparationer och underhåll 

Med underhåll menar man att du återställt eller fräschat upp bostaden genom att exempelvis måla om eller renovera kök och badrum.

Här är en tumregel att reparationer och underhåll oftast bara är avdragsgilla om de gjorts samma år som du säljer, eller under de senaste fem åren. Tänk också på att åtgärden ska göra bostaden i bättre skick vid försäljning.

• Måla fasad, byta fönster, renovera tak
• Dränering
• Byta värmepanna
• Renovera kök/badrum
• Åtgärda fuktskador

Fyra villkor du måste kunna bocka av

• Kostnaderna måste överstiga 5 000 kronor per kalenderår, vilket kallas 5000 kr-reglen.
• Eget arbete räknas inte som avdragsgillt.
• Verktyg är inte avdragsgillt.
• Har du fått ROT är det bara kostnaden efter ROT som är avdragsgill.

Avdrag 3: Inköpskostnader 

Sist men inte minst, inköpskostnaderna. En kategori som ofta glöms bort. När du räknar vinst och förlust får du ta med kostnader från köpet.

• Inköpspris.
• Lagfart – endast hus.
• Pantbrev – endast hus.
• Eventuell besiktning vid köp.
• Eventuell juridisk hjälp kopplad till köpet.

Bostadsrätt: Avdrag som skiljer sig

När du säljer en bostadsrätt är många avdrag samma som för hus, medan andra är extra vanliga vid just bostadsrätt.

Vanliga avdrag när du säljer bostadsrätt

• Kapitaltillskott: Pengar du betalat som gått till föreningens lån eller större projekt som till exempel stambyte och balkonger. Finns ofta i underlag från föreningen.

• Inre reparationsfond: I vissa bostadsrättsföreningar har varje lägenhet en så kallad reparationsfond. Ibland kan du dra av skillnaden mellan fondens belopp vid köp och vid försäljning.

• Överlåtelseavgift, om du betalat: Kan vara avdragsgill som försäljningskostnad.

Tips! Här är ett vanligt fel att kapitaltillskott missas eller saknar underlag. Be därför föreningen om alla uppgifter i god tid och spara dem. 

Det här får du inte dra av

Du får normalt inte göra avdrag för eget arbete och verktyg. Inte heller löpande boendekostnader som månadsavgift eller räntor/amorteringar. Om du gjort en renovering som inte förbättrat bostaden jämfört med när du köpte kan den också bli svår att dra av.

Exempel: Du har återställt en redan sliten yta, men utan att höja bostadens standard. 

Sist men inte minst kan kostnader som saknar underlag underkännas av Skatteverket. 

Så räknar du ut vinst, skatt och förlust 

Försäljning med vinst

Säljpris: 4 000 000 kr
Inköpspris: 3 200 000 kr
Inköpskostnader (lagfart + pantbrev): 60 000 kr
Förbättringskostnader (renoveringar): 80 000 kr
Försäljningskostnader (mäklare, foto, annons): 120 000 kr

Vinst = Säljpris − (Inköpspris + inköpskostnader + förbättringskostnader + försäljningskostnader)
= 4 000 000 − (3 200 000 + 60 000 + 80 000 + 120 000)
= 4 000 000 − 3 460 000
= 540 000 kr

Vinstskatt 22 %: 540 000 × 0,22 = 118 800 kr

Försäljning med förlust 

Säljpris: 2 800 000 kr
Totalt inköpspris + avdragsgilla kostnader: 3 050 000 kr

Förlust = Säljpris − totalen
= 2 800 000 − 3 050 000
= −250 000 kr (förlust)

Om du sålt med förlust

När du säljer bostad med förlust kan du ofta få skattereduktion via förlustavdrag. Du räknar förlusten på samma sätt som vinsten, säljpris minus inköp och avdragsgilla kostnader och tar sedan upp uppgifterna i deklarationen.

Så deklarerar du – snabb guide

1. Samla underlag
   Det betyder kvitton, fakturor, kontoutdrag, bygglov och före/efter-bilder.
2. Sortera i tre högar
   Sortera ditt underlag utifrån vilken kategori avdraget tillhör. Alltså försäljning, förbättring eller inköp.
3. Räkna ihop per kalenderår
   För att renovering, nybyggnation eller ombyggnad ska vara avdragsgill behöver du summera per år, enligt 5 000 kr-regeln. 
4. Fyll i bostadsförsäljningen i deklarationen
   Så till det viktiga – spara allt. Skulle du sakna kvitton kan det i vissa fall fungera med
   bilder, ritningar och kontoutdrag. Begär dock inte avdrag som du inte kan motivera.

Mer om vad som gäller vid deklaration efter bostadsförsäljningen finner du även här!