Sälja lägenhet möblerad eller omöblerad – vad är bäst?

De flesta lägenheter säljs omöblerade. För de flesta säljare är det därför det vanligaste alternativet – men självklart finns det undantag. Här tittar vi på när det kan löna sig att låta möbler ingå i en bostadsförsäljning, vad som gäller juridiskt och hur du ska tänka kring pris och avtal.

Sälja lägenhet med eller utan möbler? Det är en fråga som är bra att reda ut tidigt, eftersom valet påverkar både köparens förväntningar och hur affären behöver läggas upp. Vi börjar därför med det viktigaste: Vad som faktiskt är standard på marknaden.

Är det bäst att sälja lägenheten möblerad eller omöblerad?

Det vanligaste är att sälja omöblerat. De flesta lägenheter, men även hus, säljs i dag omöblerade, vilket innebär att lösa möbler och inventarier inte ingår i köpet.

Det betyder i sin tur att säljaren tar med sig soffa, säng, matbord och annan lös inredning, medan fast inredning som köksskåp och vitvaror som hör till bostaden lämnas kvar.

När kan det vara smart att sälja möblerat?

Omöblerat är alltså standard, men det finns situationer där en möblerad försäljning kan vara ett alternativ.

Det kan till exempel handla om att köparen vill kunna flytta in direkt, eller att bostaden riktar sig till en särskild målgrupp, som till exempel söker en övernattningslägenhet eller en investeringsbostad.

Fördelar med att sälja en lägenhet möblerad

Den största fördelen är bekvämligheten för båda parter. Som säljare behöver du inte tömma hela bostaden innan tillträdet, medan köparen får en inflyttningsklar lösning.

En bostadsförsäljning medför kostnader. Att slippa flytta delar av möblemanget sparar även tid och transportkostnader för dig som säljare, om du inte vill ta med dig allt till nästa boende.

Möbler kan hjälpa rätt köpare att se potentialen

Om möblerna passar bostaden bidrar de ofta till att visa hur ytorna fungerar. En viktig distinktion är dock att skilja mellan att bostaden visas möblerad och att möblerna faktiskt ingår i köpet.

Skillnaden mellan att visa bostaden möblerad och att sälja den möblerad

Att en bostad fotograferas eller visas med möbler betyder inte att soffan, sängen eller matbordet ingår i köpet. 

• Homestyling används för att lyfta fram bostadens ytor och skapa ett bättre intryck. 
• En möblerad försäljning innebär att vissa möbler eller inventarier faktiskt följer med till köparen

Om du planerar att sälja din lägenhet med möbler behöver det därför framgå exakt vad som ingår, vilket vi ska återkomma till.

Nackdelar med att sälja bostaden möblerad

Den största nackdelen här är att möbler inte nödvändigtvis ökar bostadens värde. Många köpare vill sätta sin egen prägel på sitt nya boende och ser därför inte ett högre pris som rimligt bara för att möbler ingår.

Större risk för missförstånd 

Att sälja en lägenhet med möbler kan också leda till missförstånd.

Vad ingår egentligen? Gäller det alla möbler, eller bara utvalda delar?

Om detta inte formuleras tydligt kan det leda till konflikt mellan säljare och köpare.

Tänk också på att äldre eller slitna möbler kan dra ner helhetsintrycket. Det som känns praktiskt eller har ett affektionsvärde för dig som säljare kan upplevas som ett problem för köparen.

Fördelar med att sälja lägenheten omöblerad

För de flesta är omöblerat det vanligaste och enklaste valet.

• Tydligare förväntningar: Köparen vet vad som ingår, vilket minskar risken för missförstånd.
• Friare för köparen: Det blir lättare att planera det nya hemet och välja stil, möblering och funktion från början.
• Större fokus på bostaden: För dig som säljare blir det enklare att hålla fokus på bostadens värde, i stället för på enskilda möbler eller inventarier.

Vad gäller juridiskt om möbler och inventarier ska ingå?

När du säljer hus regleras frågan i Jordabalken, som skiljer mellan fast egendom och lös egendom.

När du säljer en bostadsrätt är det viktigt att veta att lägenheten juridiskt sett är lös egendom, vilket Mäklarsamfundet också tydliggör.

Skillnaden mellan fast och lös egendom – hus och lägenhet

Fast egendom: Marken och sådant som hör till fastigheten eller byggnaden på ett varaktigt sätt. Till exempel köksskåp, vissa vitvaror, sanitetsanläggningar och annan fast inredning.

Lös egendom: Sådant som inte är en permanent del av huset. Till exempel möbler, utemöbler, trädgårdsmaskiner och andra lösa inventarier.

Hus

Det här betyder att lösa inventarier som regel inte ingår i ett husköp, om ni inte särskilt avtalar om det.

Lägenhet

Här görs ofta en liknande bedömning som för hus. Sådant som tillförts bostaden för stadigvarande bruk brukar anses höra till överlåtelsen, medan lösa möbler och inventarier normalt inte gör det.

Skriv alltid in vad som ska ingå

Eftersom gränsen mellan det som hör till bostaden och det som är lös egendom ibland kan vara oklar, är det klokt att skriva in allt som ska lämnas kvar i köpekontraktet eller i en bilaga. 

Inredning som kan väcka frågor

Vissa saker hamnar lätt i en gråzon beroende på hur de är monterade, vad de är avsedda för och vad parterna har kommit överens om. Det kan till exempel gälla:

• Lampor
• Gardinstänger
• Vitvaror
• Utemöbler
• Trädgårdsmaskiner
• Ved
• TV-fästen

Hur påverkar möbler priset och marknadsvärdet?

Med marknadsvärde menas det pris som bostaden sannolikt kan säljas för på den öppna marknaden. Det värdet styrs främst av bostadens läge, storlek, skick och efterfrågan i området – inte av enskilda möbler. 

Av det skälet ska du inte räkna med att marknadsvärdet automatiskt ökar för att du lämnar kvar möbler.

Begagnade möbler har dessutom ett lägre andrahandsvärde än man tror, vilket gör dem till en praktisk förhandlingspunkt snarare än ett starkt prisargument.

Separat överenskommelse eller inräknat i priset?

Ett vanligt upplägg är att bostaden säljs till marknadspris, och att vissa inventarier eller möbler ingår enligt överenskommelse. I andra fall kan man komma överens om en mindre extra ersättning utöver priset.

Checklista innan du säljer möblerat

• Bestäm exakt vad som ska ingå i köpet.
• Fundera på om det tillför verkligt värde för köparen eller mest är en praktisk lösning för dig.
• Sätt ett rimligt värde på det som ska lämnas kvar.
• Skilj på styling inför visning och det som faktiskt ingår i affären.
• Skriv in allt ni kommer överens om tydligt i köpekontraktet eller i en bilaga.

När omöblerat nästan alltid är rätt val

För de flesta säljare är omöblerat det tryggaste och mest naturliga valet. Det följer marknadens standard och minskar risken för oklarheter. Samtidigt kan en möblerad försäljning vara en bra lösning om möblerna fyller en tydlig funktion eller efterfrågas av en viss köpare eller målgrupp.

Så fattar du rätt beslut 

Överväger du att sälja lägenheten möblerad eller omöblerad, eller funderar du på att sälja hus med inventarier? En erfaren mäklare kan hjälpa dig tidigt i processen att bedöma vad som passar bäst för just din bostad, målgrupp och lokala marknad. 

Genom att jämföra flera mäklare blir det lättare att snabbare hitta rätt person för uppdraget, vilket i förlängningen ger dig bättre förutsättningar för en smidigare försäljning och ett högre slutpris.