Sälja bostad till familj eller närstående

Oavsett om du ska sälja bostad till familjemedlem eller annan närstående är det viktigt att vara tydlig med villkoren. Här är en enkel plan för rätt pris och upplägg – och vad som gäller för hus respektive bostadsrätt.

Gör rätt från början – snabb checklista

1. Sätt pris och bestäm upplägg. 
2. Skriv rätt avtal enligt Jordabalken för hus och Bostadsrättslagen för bostadsrätt.
3. Vid gåvodel: Skriv ett gåvobrev där du anger om det rör sig om ett förskott på arv.
4. Sök lagfart om du säljer hus.
5. Säkra BRF:s godkännande/medlemskap om du säljer bostadsrätt.

Vanliga fallgropar när du säljer hus till barn eller familjemedlem

Om du säljer bostad, hus eller bostadsrätt, till barn, släkting eller bekant till ett för snällt pris, under taxeringsvärdet kan Skatteverket bedöma överlåtelsen som gåva.

Då tillämpas kontinuitetsprincipen i Inkomstskattelagen, IL 44 kap. 21 §, vilket normalt innebär att vinstskatt inte behöver betalas i anslutning till överlåtelsen.

Däremot tar mottagaren över den tidigare ägarens skattemässiga “historik” och betalar vinstskatt om och när bostaden säljs vidare. 

Sälja hus till barn eller annan närstående?

Det korta svaret är ja. Du får sälja bostad till vem du vill och till vilket pris du vill.

Gäller det bostadsrätt ser reglerna lite annorlunda ut. 

Sälja bostadsrätt till närstående 

När du säljer en bostadsrätt till ett barn, en släkting eller annan närstående finns inget lagfartssteg som för hus.

I stället behöver köparen bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen. Överlåtelsen behöver i enlighet med Bostadsrättslagen, BRL 6:4, vara skriftlig.

Det bör också framgå tydligt vad som ingår i köpet, till exempel parkeringsplats eller förråd.

Sammanfattningsvis: bostadsrätt kräver BRF:s godkännande/medlemskap. Hus kräver lagfart hos Lantmäteriet. 

Kan jag sälja mitt hus till ett av mina barn?

Ska du sälja till ett av dina barn behöver två saker verkligen bli rätt:

1. Formkraven i avtalet: När du säljer ett hus måste avtalet följa Jordabalken JB 4:1. Avtalet ska vara skriftligt, underskrivet av båda och tydligt ange pris och att huset överlåts. Annars kan köpet bli ogiltigt.
2. Hur överlåtelsen räknas skattemässigt: Om det rör sig om köp, gåva eller en blandning, så kallat “blandat fång” beror ofta på vem du säljer till och vilket pris ni sätter.

Sälja hus till bekant eller släkting – gäller samma regler?

Ska du sälja hus till en bekant är arvsfrågor oftast inte aktuella, men pris, avtal och lagfart måste fortfarande bli rätt.

Köp, gåva eller blandat fång – vad räknas det som?

När du säljer till ett barn eller annan närstående handlar det inte bara om vad ni kallar affären, utan hur den faktiskt ser ut.

Priset och villkoren avgör om överlåtelsen räknas som ett köp, en gåva eller en blandning av båda. Det påverkar i sin tur vilka underlag som behövs och vilka avgifter som kan bli aktuella.

När blir en billig försäljning en gåva?

Du säljer billigt för att hjälpa ditt barn. Då kan det räknas som gåva eller blandat fång. Enligt Skatteverket kan ett lågt pris alltså göra att affären bedöms så. 

I enlighet med Stämpelskattelagen, 5 §, kan en gåva också ge stämpelskatt om barnet betalar en större summa eller tar över lån. Särskilt om ersättningen ligger nära taxeringsvärdet.

Taxeringsvärdet spelar roll 

Vid blandat fång tittar man enligt Skatteverket på taxeringsvärdet. Är ersättningen minst taxeringsvärdet ses det normalt som en försäljning. Finns gåvoavsikt kan det räknas som gåva.

Vanliga upplägg

Ren försäljning – marknadspris

Du säljer på eller över taxeringsvärdet, och priset motsvarar marknadsvärdet. Då räknas affären skattemässigt som en vanlig bostadsförsäljning.  

Delvis försäljning + gåvodel – blandat fång

Du tar betalt, men under nivån där det i praktiken finns en gåvodel.

Gåva 

Ger du bort hela eller delar av en fastighet krävs gåvobrev enligt Jordabalken, JB 4:29.

Steg för steg – så gör du när du säljer bostad inom familjen

Steg 1: Bestäm upplägg och pris

• HUS: Bestäm om det ska vara köp, gåva eller blandat fång – och vilket pris som ska gälla.

• BOSTADSRÄTT: Samma sak. Sitt ner och enas om upplägg och pris.

Steg 2: Samla underlag

• HUS: Ta fram taxeringsvärde, pantbrev/inteckningar, servitut och driftskostnader.

• BOSTADSRÄTT: Ta fram uppgifter om månadsavgift, ev. lån/avgifter, vad som ingår, eventuella krav från föreningens sida. Säkerställ även att köparen kan bli medlem i BRF.

Steg 3: Skriv avtal

• HUS: Köpehandling måste uppfylla formkraven i Jordabalken, JB 4:1: skriftligt, med pris och tydlig överlåtelseförklaring som signerats av båda parter.

• BOSTADSRÄTT: Överlåtelsen ska vara skriftlig enligt Bostadsrättslagen, BRL 6:4, och ange vilken lägenhet det gäller och priset vid köp. Föreningen kan även vilja ha särskilda uppgifter eller handlingar innan de godkänner överlåtelsen. 

Steg 4: Gåvobrev och villkor 

• HUS: Finns gåvodel/ren gåva kan ni behöva gåvobrev och ange villkor.

• BOSTADSRÄTT: Finns gåvodel/ren gåva – skriv ett tydligt avtal/gåvobrev och villkor.

Steg 5: Sista steget – lagfart eller BRF

• HUS: Om ditt barn tar över huset ska hen  enligt Jordabalken, JB 20 kap, söka lagfart på Lantmäteriet och skicka in köpehandling eller gåvobrev.

• BOSTADSRÄTT: Skicka in efterfrågade handlingar och underlag till föreningen. Invänta deras godkännande/medlemskap innan allt är helt klart.

När kan det bli förskott på arv vid en försäljning?

Säljer du billigt kan det klassas som gåva. En gåva till barn räknas ofta som förskott på arv enligt Ärvdabalken, ÄB 6:1, om du inte angivit något annat. 

Om ett av dina barn fått ett förskott på arvet, innebär det att hen får mindre arv senare, vilket kan leda till tvist vid arvskiftet, om du inte varit tydlig från början.

Sälja huset till alla dina barn 

Om du vill sälja huset till dina barn gemensamt blir det ofta samägande. Då behöver ni tidigt vara överens om spelreglerna kring hur kostnader ska delas, vem som bestämmer vid renoveringar och vad som händer om någon vill sälja sin del. 

Så undviker du konflikt

Här är lösningen att vara extremt tydlig. Det viktigaste är att ni är öppna i familjen och att det ni bestämmer också skrivs ner i avtal eller gåvobrev.

När behöver jag objektbeskrivning?

Om en mäklare är med måste köparen enligt Fastighetsmäklarlagen, FML 18 §, få en objektsbeskrivning. För att minska risken för missförstånd bör den exempelvis ta upp fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, boarea, driftskostnader, inteckningar och servitut. 

Om du säljer utan mäklare 

Säljer du privat finns ingen “mäklarplikt”, men en tydlig sammanställning av bostaden och villkoren minimerar frågetecken och konflikter längre fram. 

Sälja utan mäklare – går det?

Säljer du utan mäklare behöver du förstå vad det innebär och själv ta ansvar för:

• Avtal och villkor – att allt är rätt skrivet.

• Pris och taxeringsvärde – extra viktigt om det finns syskon.

• Underlag och papper – uppgifter om bostaden, lån, pantsättning och avgifter.

Tryggare med mäklare  

För att smidigt reda ut försäljningen, utan konflikter, väljer många säljare att anlita en mäklare. 

Då får du hjälp med upplägg, värdering och dokumentation. En mäklare kan även hjälpa dig med enbart kontraktskrivning om det passar dig bättre.

Oavsett vilket upplägg du väljer kan du enkelt jämföra flera mäklare och ta in offerter via MäklarOfferter så att du hittar den som passar din familjesituation bäst.