-
Det finns ingen fast gräns för hur många hus, lägenheter eller bostadsrätter du får köpa och sälja per år – det är Skatteverkets helhetsbedömning som avgör.
-
Flera affärer under kort tid, tydligt vinstsyfte, återkommande upplägg och renovering för snabb vidareförsäljning kan tala för näringsverksamhet.
-
En privatbostad beskattas i kapital, medan näringsverksamhet beskattas enligt reglerna för inkomst av näringsverksamhet och kan medföra sociala avgifter.
Det finns ingen fast gräns för hur många lägenheter, bostadsrätter eller hus du får köpa och sälja per år. I stället avgör Skatteverket från fall till fall om dina affärer är vanliga bostadsförsäljningar eller kan räknas som näringsverksamhet. Av det skälet vilket kan reglerna vara svåra att tolka. Här tittar vi på vad som gäller, vilka risker du bör känna till, hur vinsten beskattas och två exempel som visar var gränsen kan gå.
Du kan köpa eller sälja flera bostäder under samma år. Det avgörande är alltså inte antalet i sig, utan hur och varför affärerna görs. Samma princip gäller för hus, lägenheter och bostadsrätter.
Enstaka köp och försäljningar av en bostad där du själv har tänkt bo, eller där försäljningen sker av personliga skäl, talar som regel för att det handlar om en privatbostad.
Om du däremot återkommande köper, renoverar och säljer vidare med vinst kan Skatteverket bedöma att det rör sig om näringsverksamhet.
När räknas köp och försäljning som näringsverksamhet?
Något exakt svar finns inte, men risken ökar om du köper, renoverar och säljer bostäder flera gånger med tydligt vinstsyfte.
- Enstaka affär: Talar oftare för privat försäljning.
- Flera liknande affärer: Kan tyda på näringsverksamhet.
- Tydligt upplägg för vinst: Ökar risken ytterligare.
Om Skatteverket bedömer att det rör sig om näringsverksamhet beskattas vinsten inte som vanlig kapitalvinst, utan som inkomst av näringsverksamhet. Då kan du behöva betala sociala avgifter på överskottet:
- Egenavgifter: 28,97 %
- Särskild löneskatt: 24,26 %
Privatbostad eller näringsverksamhet – vad är skillnaden?
En privatbostad säljs normalt efter eget boende eller av personliga skäl.
Näringsverksamhet kan i stället bli aktuellt om du köper och säljer bostäder självständigt, varaktigt och med vinstsyfte, vilket följer av 13 kap. 1 § inkomstskattelagen.
Det här väger tungt i Skatteverkets bedömning
Flera omständigheter kan tala för att affärerna liknar näringsverksamhet:
- Flera affärer under kort tid.
- Tydligt vinstsyfte.
- Återkommande upplägg.
- Renovering för snabb vidareförsäljning.
Vad gäller för skatt när du säljer hus, lägenhet eller bostadsrätt?
Om det räknas som privatbostad
Säljer du en privatbostad beskattas vinsten i inkomstslaget kapital. Den effektiva skatten på vinsten är normalt 22 %. Vid förlust får du normalt dra av 50 % av förlusten.
Om det kan bedömas som näringsverksamhet
Om försäljningen i stället bedöms som näringsverksamhet gäller andra regler.
Då redovisas resultatet i näringsverksamhet i stället för privat kapitalvinst. Det kan också innebära att du själv ska betala sociala avgifter på överskottet, till exempel arbetsgivaravgifter.
Två exempel som visar var gränsen kan gå
Kalle köper en lägenhet i januari, men ångrar sig innan han flyttar in och säljer den vidare under våren. Efter sommaren köper han tillsammans med sin partner ett hus, men relationen tar slut och huset säljs innan året är över.
Under samma år har Kalle alltså både köpt och sålt flera bostäder, men affärerna har skett av personliga skäl och inte enligt ett tydligt upplägg för att tjäna pengar.
Här kan Skatteverket, utifrån omständigheterna, bedöma att det inte är näringsverksamhet.
Det går alltså inte att säga att ett visst antal köp eller försäljningar per år automatiskt är tillåtet eller förbjudet.
Skatteverket gör alltid en helhetsbedömning av hur affärerna har gått till, varför de har gjorts och om de liknar yrkesmässig handel.
Sara köper en bostadsrätt i februari, renoverar ytskikt och kök och säljer den med vinst i maj.
I juni köper hon ett mindre hus, renoverar badrum och golv och säljer även det innan hösten.
I november köper hon ännu en lägenhet med planen att göra samma sak igen.
Här finns flera affärer under ett år, tydligt vinstsyfte och ett återkommande upplägg. Då kan Skatteverket bedöma att det handlar om näringsverksamhet.
Vad gäller om du renoverar innan försäljning?
Vissa renoveringar kan ge avdrag vid försäljning, till exempel grundförbättringar och vissa reparationer och underhåll.
Reglerna är dock detaljerade, så det är viktigt att alltid spara kvitton, fakturor och annan dokumentation.
Det viktiga att tänka på
Flera bostadsaffärer under ett år är fullt möjligt, men det är upplägget bakom affärerna som avgör hur Skatteverket kan komma att bedöma dem.
När du har koll på vad som gäller skattemässigt är nästa steg att planera själva försäljningen.
En lyckad försäljning handlar mycket om att välja rätt mäklare. Via MäklarOfferter jämför du enkelt mäklare innan du bestämmer dig.
Ska du sälja bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter!
