Vad kostar mäklaren om man inte säljer?

Din bostad har fotograferats, annonserats och visats. Ändå uteblir det där budet som du gått och hoppats på. Kanske väljer du då att pausa försäljningen eller börjar överväga att byta mäklare. Men vad händer med kostnaderna längs vägen – måste man betala mäklaren om man inte säljer? Här går vi igenom huvudregeln, vilka kostnader som ändå kan finnas kvar och vad du behöver kontrollera innan du pausar försäljningen eller går vidare med en ny mäklare.

Om din bostadsförsäljning bromsar in kommer du förr eller senare behöva ta ställning till nästa steg, men framför allt ta reda på vad det misslyckade försäljningsförsöket faktiskt kostar. 

Kostar mäklaren något om bostaden inte säljs?

Mäklararvodet avser betalningen för förmedlingen av bostaden. Den brukar därför tas ut om och när mäklarens arbete leder fram till ett bindande köpeavtal. Blir bostaden inte såld betalar du därför vanligtvis inget mäklararvode.

Däremot kan andra kostnader leva kvar, förutsatt att det framgår av avtalet. Här ser du vad det kan röra sig om.

Huvudregel

Det är egentligen ganska logiskt, du betalar inte för en affär som aldrig blir av. Den generella tumregeln blir alltså: Ingen försäljning – inget arvode.

Som tabellen visat kan däremot delar av försäljningsarbetet redan vara utförda och därför behöva betalas.

Undantag i uppdragsavtalet

Med uppdragsavtal eller förmedlingsuppdrag menar man avtalet mellan dig och din mäklare. Det ska tydligt visa hur ersättningen beräknas och vilka kostnader som kan behöva betalas.

Viktigt är dock att skilja på mäklararvode och kostnadsersättning:

• Arvodet är betalningen för förmedlingen.

• Kostnadsersättningen gäller utgifter som uppstått på vägen.

Vilka kostnader kan tillkomma?

Börja därför med att kontrollera vilka insatser som redan har genomförts och om de faktureras av mäklaren eller en extern leverantör.

Hemnet

Hemnet är Sveriges största bostadsplattform och av det skälet en central del av marknadsföringen för många säljare. Annonskostnaden är samtidigt en kännbar post i försäljningsbudgeten som i de flesta fall ligger utanför själva mäklararvodet.

Exakt vad som behöver betalas om din bostad inte blir såld beror på vilket annonspaket och betalningsalternativ du valt. Har du valt direktbetalning betalar du för annonsen i samband med att den publiceras på Hemnet.

Har du istället valt alternativet ”sälj först, betala sen” betalar du bara om bostadsaffären går i mål. Det kostar mer, men kan kännas tryggare om du är osäker på om bostaden kommer att säljas. Förblir den osåld betalar du inget, säljs den inom sex månader efter att annonsen tagits bort ska avgiften betalas.

Vad händer med Hemnet-annonsen vid ett nytt försök?

Om du bytt mäklare eller ska återuppta en försäljning som legat på is kan din tidigare Hemnet-annons i vissa fall återanvändas, beroende på vilket annonspaket du valt. Kontrollera därför:

• Om återpublicering ingår i ditt paket.

• Om en ny mäklare kan ta över annonsen.

• Om nya bilder eller en ny annonstext påverkar kostnaden.

• Om du behöver köpa ett nytt annonspaket.

Fotografering

Fotograferingen kan ingå i mäklarens erbjudande eller beställas som en separat tjänst. Inför ett nytt försäljningsförsök är det därför viktigt att ta reda på om bilderna får användas igen.

Det här blir särskilt relevant om du byter mäklare. Fotografen kan äga rättigheterna till bilderna och användningen vara begränsad till den tidigare mäklaren eller en viss försäljningsperiod. Fråga därför om:

• Bilderna får användas vid ett senare försök.

• En ny mäklare får använda samma material.

• Nya bilder medför en ny kostnad.

Styling

Homestyling och stylingkonsultation är fristående tjänster som vanligtvis betalas efter att de utförts. Inför en paus eller ett nytt försäljningsförsök behöver du därför ta reda på vad som ingår, hur länge eventuell inredning får stå kvar och vad en förlängning kostar. Stylingen kan omfatta:

• En muntlig eller skriftlig konsultation.

• Lån av möbler och inredning.

• Transport och magasinering.

• Fullständig styling inför fotografering och visning.

Marknadsföring

Viss marknadsföring ingår som regel i mäklararvodet. Extra exponering och särskilda marknadsföringsinsatser brukar däremot behöva beställas som tillval och medföra en separat kostnad. Till exempel:

• Annonser i sociala medier.

• Sponsrade kampanjer.

• Utskick till ett större område.

• Tryckt annonsering.

• Extra exponering på bostadsplattformar.

• Nytt material inför en omstart.

Besiktning

En husförsäljning är en stor affär där en besiktning ger både säljare och köpare en tydligare bild av fastighetens skick.

I likhet med redan nämnda tjänster som utförts i förväg behöver en genomförd besiktning också betalas. Inför en paus eller ett nytt försäljningsförsök bör du därför kontrollera:

• Vem som beställt besiktningen och ansvarar för betalningen.

• Hur länge besiktningsutlåtandet kan användas.

• Om utlåtandet behöver uppdateras inför nästa försök.

• Om försäkring eller kompletterande kontroller ingår.

Läs mer om kostnaderna runt hela affären: Vilka kostnader tillkommer vid en bostadsförsäljning?

Snabbguide: Behöver du betala?

Bostaden blev inte såld.
→ Du betalar inget mäklararvode.

Hemnet-annonsen är publicerad eller fotografen eller stylisten har utfört sitt arbete.
→ Du betalar för tjänsten enligt de villkor du godkänt.

Mäklaren kräver ersättning för egna utlägg.
→ Du behöver betala om ersättningen avtalats skriftligen i förmedlingsuppdraget.

Du säljer senare till en tidigare spekulant.
→ Den tidigare mäklaren kan ha rätt till provision om mäklarens arbete förde dig och köparen samman och bidrog till den slutgiltiga affären.

Du avslutar avtalet under ensamrättstiden.
→ Ett förtida avslut kan leda till skadestånd om du saknar godtagbara skäl att säga upp avtalet.

Har mäklaren rätt till provision ändå?

Mäklaren kan ha rätt till provision även efter att ett pågående uppdrag avslutats. Det här gäller till exempel om din bostad efter ert samarbete säljs till en köpare som mäklaren förmedlat kontakten med.

Ensamrätt

Med ensamrätt menar man att en mäklare ensam har rätt att förmedla en bostad under en bestämd tid. Enligt fastighetsmäklarlagen har mäklaren då rätt till provision om bostaden säljs under den angivna perioden, även om du själv hittar köparen eller genomför affären på annat sätt. Kontrollera därför alltid när ensamrätten löper ut.

Spekulantlista

Spekulantlistan är en sammanställning över de personer som stått i kontakt med mäklaren under uppdragets gång. Listan blir därför särskilt viktig om du pausar försäljningen eller byter mäklare eftersom rätten till provision är kopplad till listan.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, har du som säljare alltid rätt att få samtliga spekulanter redovisade. Det inkluderar även personer som inte lagt bud eller senare har tappat intresset. Begär därför ut listan skriftligen så att du har ett tydligt underlag inför nästa steg i försäljningen.

Försäljning efter uppdraget

Sambandet mellan mäklarens arbete och den senare affären avgör rätten till provision.

Vill du fördjupa dig i hur länge ett sådant krav kan finnas kvar? Läs: När och hur länge har mäklaren rätt till provision?

Har du frågor som rör betalning kan du även läsa: När betalar man mäklararvodet?

Vad händer om du byter mäklare?

När en bostadsförsäljning kört fast är det förståeligt om du vill komma igång med en ny mäklare så snart som möjligt.

Med det sagt är mycket vunnet om du först gör avslutet rätt. Det betyder att du bör läsa igenom förmedlingsuppdraget och kontrollera eventuell ensamrätt.

Uppsägning av avtal

Att avsluta ett mäklaruppdrag är sällan förstahandsvalet, men är samtidigt inte särskilt krångligt – så länge som du följer det som villkorats i avtalet. Säg därefter upp avtalet skriftligen och begär en bekräftelse.

Vill du avsluta uppdraget under ensamrättstiden krävs dock ett giltigt skäl, som exempelvis allvarliga brister i mäklarens arbete. Då bedöms varje fall enligt FMI individuellt.

Undvik dubbla kostnader

I ett tillsynsbeslut har FMI tidigare varnat en mäklare för en bristfällig utredning av kopplingen mellan en tidigare spekulant och det gamla mäklaruppdraget. Tydlighet och korrekt information från början gynnar alltså både dig och mäklarna. För att undvika dubbla anspråk eller konflikter rekommenderar FMI därför att provisionsfrågan reds ut ordentligt i förväg.

Så dokumenterar du bytet

Inför ett byte av mäklare ska du alltid spara följande:

• Det tidigare förmedlingsuppdraget.

• Den skriftliga uppsägningen.

• Mäklarens bekräftelse på avslutat uppdrag.

• Spekulantlistan.

• Fakturor och kvitton.

• Avtal med fotograf, stylist eller besiktningsföretag.

• Det nya förmedlingsuppdraget.

Vill du läsa mer om själva övergången kan du läsa: Byta mäklare – när ska man byta och vad kostar det?

Vad gör du nu? Sex vanliga situationer

Checklista innan du skriver avtal

• Be mäklaren specificera kostnaden både vid en försäljning och om bostaden förblir osåld.

• Kontrollera vilka tjänster som ingår i mäklararvodet och vad som kan komma att faktureras separat.

• Läs på vad som gäller för Hemnet, fotografering, marknadsföring och andra redan beställda tjänster.

• Var medveten om när ensamrätten upphör, hur avtalet avslutas och vilka följder ett tidigt avbrott kan få.

• Kontrollera att avtalet tydligt anger vad som gäller om bostaden säljs efter avslutat eller pausat uppdrag.

• Jämför alltid mäklararvoden på samma villkor. Hos MäklarOfferter får du flera förslag och ser vad som ingår – innan du bestämmer dig.