Sälja efter ombildning till bostadsrätt – det här behöver du veta

Att sälja efter ombildning till bostadsrätt kan vara ett bra tillfälle att göra vinst. Samtidigt är det viktigt att förstå riskerna innan du säljer. Här går vi igenom vinstchans, vanliga fallgropar, föreningens ekonomi och hur du bäst bedömer bostadens marknadsvärde – innan du tar nästa steg.

Att ombilda en hyresrätt till bostadsrätt betyder att hyresgästerna får möjlighet att köpa sina bostäder som bostadsrätter i stället för att fortsätta hyra dem.

Så går en ombildning till

Först köper den nybildade bostadsrättsföreningen fastigheten. Därefter upplåts lägenheterna till de boende som då får möjlighet att köpa loss sina lägenheter.

Priset sätts normalt utifrån en ekonomisk plan, fastighetens värde, föreningens lån och lägenhetens storlek eller andelstal.

I många fall blir priset lägre än det bedömda marknadsvärdet, alltså det pris bostaden bedöms kunna säljas för på den öppna marknaden, vilket gör att många ser ombildning som en ekonomisk möjlighet.

Kan man sälja direkt efter ombildning till bostadsrätt?

I praktiken är det först när bostaden har upplåtits som bostadsrätt och du blivit ägare som en försäljning kan bli aktuell.

Det finns normalt ingen generell lagstadgad bindningstid, men du bör ändå alltid kontrollera villkoren i upplåtelseavtal, stadgar och se över eventuell finansiering innan du säljer.

Är det lönsamt att sälja efter ombildning?

Har du fått köpa bostaden till ett pris under marknadsvärdet kan det finnas ett mellanrum upp till vad bostaden kan säljas för på öppna marknaden.

För att veta om det är lönsamt bör du räkna på mer än bara skillnaden mellan inköpspris och försäljningspris. 

När vinsten kan bli mindre än väntat

Vinsten när du säljer bostadsrätt efter ombildning påverkas av flera faktorer. Däribland skatt, mäklararvode, räntor, avgifter, skick och marknadsläge. Om föreningen är högt belånad eller står inför stora renoveringar kan även det pressa priset och minska din nettovinst.

När är det bäst att sälja efter ombildning?

Det bästa läget att sälja är ofta när skillnaden mellan ditt inköpspris och bostadens marknadsvärde är tydlig och föreningens ekonomi är stabil. 

Det är också en fördel om avgiften är rimlig och få grannar säljer samtidigt. 

Väg därför ihop marknadsläge, skatt, avgifter och möjlig nettovinst innan du bestämmer dig.

Vad får man köpa loss bostaden för vid en ombildning?

Vid en ombildning får hyresgäster ofta köpa loss lägenheten för cirka 70–75 procent av marknadsvärdet. Köpet finansieras som regel med bolån, medan bostadsrättsföreningen vanligtvis också tar lån för att köpa fastigheten.

Första gången bostaden blir bostadsrätt kallas det upplåtelse. När den säljs senare är det i stället en överlåtelse.

Varför priset kan skilja sig från marknadsvärdet

Priset vid ombildning styrs inte bara av bostadens möjliga försäljningspris, utan av fastighetens totala köpeskilling, föreningens ekonomi och hur kostnaderna fördelas mellan lägenheterna.

Läs därför igenom den ekonomiska planen noga och sätt dig in i hur stora lån och framtida kostnader föreningen har.

Risker att väga in

Det finns också risker som kan påverka både värdet och hur lätt bostaden blir att sälja.

1. Föreningens lån och avgifter

Efter ombildningen behöver du räkna med månadsavgift, bolån, ränta och föreningens ekonomi. Hög belåning kan göra bostaden mindre attraktiv för köpare.

2. Renoveringsbehov och framtida kostnader

Om fastigheten har eftersatt underhåll eller större renoveringar framför sig kan avgifterna behöva höjas. Det kan påverka både efterfrågan och slutpris.

3. Marknadsrisk om många säljer samtidigt

Om flera boende säljer samtidigt efter ombildningen kan utbudet bli stort på kort tid. Det kan pressa priserna och göra det svårare att få ut det värde du hoppats på.

Skatt och regler när du säljer efter ombildning

Vid försäljning av en bostadsrätt ska försäljningen deklareras året efter att köpekontraktet skrivits.

För en vanlig privatbostadsrätt är skatten i praktiken 22 procent av vinsten, medan andra regler gäller om bostaden ligger i en oäkta bostadsrättsförening.

Med en äkta förening menar man en bostadsrättsförening som i huvudsak upplåter bostäder till sina medlemmar. En oäkta förening uppfyller inte det kravet, vilket kan påverka hur en försäljning beskattas.

Vad bör du kontrollera innan du säljer?

Innan du säljer bör du gå igenom föreningens ekonomi och de kostnader som kan påverka slutpriset.

Ekonomisk plan, årsredovisning och skuldsättning

Läs igenom den ekonomiska planen och den senaste årsredovisningen. Titta särskilt på skuldsättning, avgiftsnivå och planerade renoveringar.

En erfaren mäklare kan också hjälpa dig att sätta rätt utgångspris och bedöma hur bostaden bör presenteras.

Så får du bäst betalt efter en ombildning

För att få bäst betalt efter en ombildning är det viktigt att värdera bostaden. Då blir det lättare att sätta rätt utgångspris och förstå hur till exempel avgift, skick och föreningens ekonomi påverkar slutpriset.

Jämför mäklare innan du väljer 

Eftersom olika mäklare kan göra olika bedömningar kan det vara klokt att jämföra flera värderingar.

Vill du få en tydligare bild av vad din bostad kan vara värd efter ombildningen? Då kan ett bra nästa steg vara att jämföra mäklare via MäklarOfferter.