Sälja nyproduktion innan inflytt – chans och risk

Att köpa och sälja innan tillträde kan handla om att du vill byta bostad men får ändrade planer, eller att du köper med målet att sälja vidare med vinst om priserna stiger. Här får du en bild av skillnaderna mellan att sälja nyproduktion, bostadsrätt och hus innan tillträde – och vad Skatteverket säger om deklaration och avdrag.

Sälja på spekulation – och vad som händer om du ångrar köpet

Att sälja bostad vidare innan du ens flyttar in kan fungera när bostadsmarknaden är stark. Det innebär att du köper men inte har tänkt att bo där, utan att sälja vidare om marknaden går upp. Det kallas spekulation och kan innebära att du säljer för en högre summa än du betalat. Samtidigt är riskerna tydliga eftersom du kan vara bunden av avtal. Då kan det bli svårt att backa ur eller sälja vidare. 

Därför behöver du tidigt ha koll på:

• Får du sälja vidare och hur – överlåtelsevillkor och BRF:s krav på medlemskap?
• Vad det kan kosta att ångra sig – avgifter, skadestånd eller andra villkor? 
• Hur ser banken på upplägget?

Köpa, renovera och sälja – så skiljer det sig från att sälja innan tillträde

• Sälja innan tillträde: Du säljer vidare ett köp innan du själv fått tillträde. Vid nyproduktion kallas det ofta att "sälja på ritning".

• Köpa, renovera och sälja: Du köper en bostad, gör förbättringar och säljer efter en period för att försöka få högre slutpris. Det brukar kallas att "flippa" bostad.

Skillnader hus, nyproduktion och bostadsrätt

Sälja nyproduktion

När du säljer nyproduktion innan tillträde blir ritningar, standardbeskrivning och tidsplan extra viktiga eftersom köparen inte kan gå på visning. Tänk också på att köparen behöver bli godkänd som medlem i föreningen och att din BRF kan ha synpunkter.

Det vill köparen se när nyproduktion säljs på ritning

• Standardbeskrivning – vad ingår från början?
• Tillval –  vilka tillval har gjorts, till exempel kök, golv, kakel, vitvaror och förvaring.
• Avtal och fakturor – vad är beställt men ännu inte levererat eller installerat?
• Ritningar – kan du visa upp standardritningar som inkluderar dina uppgraderingar?

Förhandsavtal vs upplåtelseavtal – och varför det spelar roll

När du köper nyproduktion sker det ofta i två steg, där det steg du befinner dig i påverkar hur lätt det är att sälja vidare innan inflytt.

Förhandsavtal: Ett avtal om att föreningen i framtiden ska upplåta en bostadsrätt till dig, och att du ska köpa den. 

Upplåtelseavtal: Det avtal som faktiskt upplåter bostadsrätten. Det ska vara skriftligt och innehålla vilken lägenhet det gäller samt insats och årsavgift.

Varför det är viktigt? 

I ett tidigt skede, vid förhandsavtal, kan en vidareförsäljning bli en fråga om hur din position får överlåtas och vilka villkor som gäller. När bostadsrätten väl är upplåten, om upplåtelseavtal, är affären tydligare för köpare och bank. Köparens medlemskap i BRF är dock fortsatt lika viktigt för att överlåtelsen ska gälla.

Sälja bostadsrätt innan tillträde – när du redan skrivit kontrakt

Om du köpt bostadsrätt och vill sälja vidare innan du själv har hunnit tillträda blir tillträdesdatum, bankprocess och föreningens krav extra viktiga.

Till skillnad från nyproduktion finns bostaden redan och kan visas och kontrolleras. Med det sagt behöver du veta exakt vad som är möjligt enligt kontraktet. Du behöver även veta hur din mäklare och banken kan lägga upp affären så att det inte uppstår förseningar mellan betalningar och tillträden.

Sälja nybyggt hus innan tillträde

När du ska sälja hus/villa innan tillträde, särskilt ett nybyggt hus kan riskerna för förseningar vid exempelvis besiktning och slutbesked öka. Säljer du hus behöver det därför vara tydligt vem som står för kostnader och ansvar om detaljer ändras eller fel påtalas innan huset är helt klart.

Kontraktet bör tydligt visa vad som gäller om:

• Byggstart/färdigställande av huset blir försenat.
• Tillträde är kopplat till besiktning eller slutbesked.

Entreprenad, besiktning och slutbesked

För att förstå varför det här spelar så stor roll är det bra att ha koll på tre vanliga begrepp i nybyggnation:

Entreprenad: Själva byggprocessen med byggare, om huset byggs åt dig.
Besiktning: Kontroll av att huset är byggt enligt avtal och utan större fel.
Slutbesked: Kommunens “okej” att huset får tas i bruk.

För- och nackdelar med att köpa och sälja nyproduktion 

I perioder när bostadsmarknaden varit stark har det varit möjligt att göra vinster på att köpa nyproduktion och sälja vidare innan inflytt, särskilt i storstadsområden. Men det är ingen garanti framåt.

De senaste åren har bostadsmarknaden varit tuff.  När priserna sjunker ökar riskerna för att du fastnar med en affär du inte kan, eller vill fullfölja. 

Möjligheter

Låt oss börja med fördelarna. Är bostadsmarknaden stark kan det finnas en uppsida med att köpa, med planen att sälja vidare innan du själv flyttar in. 

Risker

Sjunker bostadspriserna kan du gå back och göra förlust. Särskilt om du äger fler än ett objekt samtidigt. Efter förhands-/upplåtelseavtal är du ofta bunden. Att bryta det kan resultera i avgifter eller skadestånd. 

Förseningar kan göra köpare mer försiktiga eftersom mycket bygger på att tillträdet sker i tid. Om inflyttningsdatum flyttas kan det i sin tur påverka lånelöfte, köparens egen försäljning och praktiska saker som boende och flytt. Ju fler datum som hänger ihop, desto större risk för omförhandling – eller att köparen drar sig ur.

Ta dig inte vatten över huvudet

Det är egentligen ganska logiskt: Om du stöter på problem är det tryggast att du faktiskt har råd med bostaden tills marknaden vänder och du kan sälja på bättre villkor.

Så funkar tillträdet – då kan du behöva dubbla 

Tillträde är dagen då köparen betalar och får nycklarna. 

I vissa projekt kräver byggbolag eller andra aktörer att den första köparen tillträder bostaden först, innan nästa köpare kan flytta in. Det kan i praktiken innebära att du betalar och får nycklarna, för att sedan låta din köpare ta över.

Checklista: Frågor till byggbolag och bank

Eftersom byggbolaget, men även bankens hantering av affären kan påverka din tidsplan, är det smart att ligga steget före genom att fråga:

• Kräver byggbolaget att du tillträder först?

• Finns regler om överlåtelse i just detta projekt?

• Hur ser bankens hantering ut om tillträde och betalningar sker nära varandra?

• Vad händer om projektet blir försenat?

När deklareras försäljningen?

När du säljer bostad är det datum för kontraktets undertecknande som avgör vilket deklarationsår försäljningen hamnar i. Alltså inte när tillträdet sker och nycklarna lämnas över.

Du deklarerar din bostadsförsäljning i inkomstdeklarationen året efter försäljningen. Vill du ha god framförhållning går det att förbereda uppgifterna inför deklarationen på Skatteverkets hemsida redan i samband med försäljningen. 

Spara dina kvitton

När du säljer hus eller bostadsrätt har du rätt att göra avdrag för försäljningskostnader, alltså kostnader som hänger ihop med att få bostaden såld. Till exempel: Mäklararvode, fotografering eller annonskostnader på Hemnet. 

Du kan även göra avdrag för så kallade förbättringskostnader som rör grundförbättringar, reparationer och underhåll av bostaden.
Till exempel: Du har målat fasaden, byggt en altan eller ändrat planlösningen.

Spara därför alla underlag och kvitton som kopplar dessa kostnader till din bostad. 

Välj en mäklare som kan processen

Alla mäklare jobbar inte med att sälja nyproduktion på ritning. Det kan därför vara klokt att välja en mäklare som är van vid avtalen och kan planera tillträdet. 

Säljer du hus eller lägenhet innan tillträde kan det också vara en fördel att mäklaren har koll på besiktning, slutbesked och hur man hanterar eventuella förseningar.

Ett bra tips är att jämföra mäklare – oavsett om du ska sälja nyproduktion på ritning, en bostadsrätt innan tillträde eller ett nybyggt hus.

Via MäklarOfferter kan du snabbt få flera offerter och välja den mäklare som passar din situation bäst.