Ändra planlösning inför försäljning – när är det värt det?

Du står hemma i vardagsrummet och sneglar på väggen mot köket. Kanske skulle lägenheten kännas lite större om den försvann? Här skulle svaret kunna vara ja, eftersom planlösningen påverkar hur en bostad uppfattas. Samtidigt behöver varje förändring vägas mot kostnaden, hemmets förutsättningar och vad köparna faktiskt värderar. Här får du hjälp att avgöra när det kan vara värt att riva eller sätta upp en vägg och vad du behöver kontrollera innan du börjar renovera. 

Ett extra sovrum, en öppning mellan kök och vardagsrum eller en vägg som flyttas kan absolut ge din bostad nya möjligheter inför en försäljning, både vad gäller hur den fungerar och hur den upplevs. Viktigt att tänka på är dock att nyckeln till en lyckosam förändring är att den faktiskt tillför något. Börja därför med att fråga dig vad bostaden verkligen behöver inför din försäljning:

• Överväg en förändring: När du ser ett tydligt problem som går att lösa på ett rimligt sätt. Kanske har du ett rum som kan användas bättre, eller en yta som känns onödigt instängd?
• Börja med styling: När planlösningen fungerar, men bostadens möjligheter och potential behöver framhävas för potentiella spekulanter. 
• Undersök större ingrepp noga: Om du överväger att flytta eller riva väggar. Börja med att ta reda på kostnaden, vilka tillstånd som kan behövas och hur en lokal mäklare bedömer nyttan. Ju större ingreppet blir, desto viktigare blir kalkylen.

Här är det därför väl investerad tid att låta flera lokala mäklare titta på din planlösning. Med hjälp av deras värdering och erfarenheter av köparna i området får du något konkret att väga en eventuell ombyggnad mot.

När du jämför flera mäklare blir det samtidigt enklare att landa i vem du vill ha vid din sida genom försäljningen.

Vad gör en planlösning attraktiv inför försäljning?

En bra planlösning ska vara enkel att förstå. När en spekulant tittar på din bostads planritning, alltså den illustration som visar förhållandet mellan rum och utrymmen, ska det snabbt gå att få en känsla för hur hemmet hänger ihop. Här är du därför hjälpt av att se planlösningen ur en köpares perspektiv:

• Går rummen att möblera på ett naturligt sätt?
  Ett stort rum hjälper mindre om dörrar, fönster eller passager gör möbleringen svår.
• Flyter det mellan rummen?
  Trånga passager eller ytor som mest blir transportsträckor kan göra bostaden mindre smidig.
• Kommer ljuset till sin rätt?
  Fönstrens placering och hur rummen hänger ihop påverkar hur ljust och öppet hemmet upplevs.
• Finns det plats för förvaring?
  Väggytor för garderober, skåp och annan förvaring kan vara minst lika värdefulla som öppna ytor.
• Kan rummen användas på flera sätt?
  Ett rum som kan användas som barnrum, arbetsrum eller gästrum kan passa fler köpare.
• Är rummen fördelade på ett sätt som passar bostaden?
  Ett extra sovrum kan vara attraktivt i en familjebostad, medan ett stort, öppet vardagsrum med fler sociala ytor kan väga tyngre i ett annat hem.

Här finns alltså en rad möjligheter. Däremot ingen universell lösning. Inför en försäljning blir det mest relevanta alltså hur väl dina kvadratmeter används och om en renovering kan få dem att fungera ännu bättre.

Riva vägg – möjligheter och risker

Att öppna upp mellan kök och vardagsrum kan förändra planlösningen påtagligt flödesmässigt och förändra hur ytorna i din bostad används. Samtidigt försvinner funktionen som väggen bidrar med i dag. I den här tabellen ställer vi fördelar mot nackdelar. 

Sätta upp vägg eller skapa extra sovrum

Så är det de där bostäderna där möjligheterna lutar åt motsatt håll. Kanske har du ett stort vardagsrum, en matsalsdel eller två rum som tidigare slagits ihop? Då kan en ny vägg skapa ett extra sovrum. Det kan i sin tur göra bostaden intressant för köpare som annars hade behövt leta efter något större. Med det sagt behöver rummet såklart fungera i praktiken. Här är det därför bra att titta på detaljer som:

• Storleken
  Går rummet att möblera på ett naturligt sätt?
• Fönster och dagsljus
  Får rummet tillräckligt med ljus?
• Ventilationen
  Fungerar luftflödet även efter förändringen?
• Dörrens placering
  Blir rummet enkelt att nå och använda?
• Passagen
  Påverkas flödet genom resten av bostaden?
• Ytan som blir kvar
  Fungerar rummet bredvid fortfarande bra när det blir mindre?

Viktigt!

Som vi tidigare nämnt kan ett väl fungerande sovrum göra bostaden intressant för fler köpare och utöka mäklarens möjligheter att presentera bostaden. Men hur påverkar ett extra sovrum själva värdet? Här blir svaret att det dels beror på bostadens läge, storlek och rummets kvalitet, men också på hur stor efterfrågan är på fler sovrum i ditt bostadsområde. 

När styling räcker bättre än renovering

Självklart finns det också tillfällen då planlösningen redan fungerar bra, men behöver lyftas fram så att spekulanten verkligen ser möjligheterna.

Då kan homestyling räcka långt. Här kan du själv arbeta med möblering och belysning, eller ta hjälp av en stylist, så att samtliga ytor kommer till sin rätt. Till exempel genom att:

• Visa hur en del av ett större rum kan användas som arbetsplats.
• Skapa en tydlig matplats.
• Plocka bort möbler så att gångstråken blir lättare att uppfatta.
• Möblera en sovalkov så att funktionen blir tydlig.
• Dela upp en öppen yta med möbler, mattor och belysning.

Visa hur det skulle kunna se ut

Ytterligare en möjlighet, när du vill visa på bostadens potential, utan att bygga om, är en alternativ planritning. Här visar du en skiss på hur bostaden skulle kunna disponeras på nya sätt, genom att exempelvis dela av ett större rum eller skapa ett extra sovrum.

Viktigt när du använder dig av det alternativet är att du tydligt separerar en sådan ritning från bostadens befintliga planlösning. Det framgår av ett ärende som prövades av Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, där just förtydligande information i anslutning till två olika planlösningar saknades. FMI bedömde därför att bostaden hade marknadsförts på ett vilseledande sätt. 

En alternativ planritning behöver alltså användas med viss försiktighet. Å ena sidan visar den en underliggande potential, samtidigt som tekniska förutsättningar och eventuella tillstånd behöver kontrolleras. 

Bygglov, BRF-tillstånd och bärande väggar

Vad är egentligen en bärande vägg och vilka krav följer med den? En bärande vägg är en del av byggnadens konstruktion och hjälper till att bära laster från andra delar av huset, vilket både ytter- och innerväggar kan göra. 

Innan du river, flyttar eller öppnar upp en vägg behöver du därför ta reda på vad åtgärden faktiskt påverkar. Det gäller framför allt konstruktionen, men även brandskydd, ventilation, vatten och avlopp kan spela in. Av det skälet kan det enligt Boverket vara klokt att ta hjälp av en konstruktör. 

När behöver kommunen kopplas in?

Att flytta en vanlig innervägg i en befintlig bostad kräver normalt inte bygglov. Det kan enligt Boverket däremot bli aktuellt om förändringen innebär att hela eller delar av byggnaden ska användas för “ett väsentligen annat ändamål”. 

Med det menar man en tydligare förändring av vad utrymmet används till, vilket exempelvis kan vara fallet om en del av en bostad börjar användas som lokal eller verksamhet. Här betonar Boverket att bedömningen görs från fall till fall och bland annat utgår från hur byggnaden användes tidigare.

För själva planlösningsändringen finns däremot en annan fråga att kontrollera: behöver arbetet anmälas till kommunen? En anmälan kan nämligen krävas även när du inte behöver bygglov, eftersom vissa förändringar påverkar delar av byggnaden som kommunen behöver pröva innan arbetet påbörjas.

Ta reda på vad som gäller i din kommun

Enligt Boverket krävs anmälan om ändringen väsentligt påverkar:

• Byggnadens bärande delar.
• Brandskyddet.

Som vi tidigare nämnt gäller det också vid installation eller väsentlig ändring av exempelvis ventilation, vatten eller avlopp.

Du kan alltså få flytta en vägg utan bygglov och ändå behöva anmäla arbetet. Är åtgärden anmälningspliktig behöver du dessutom få startbesked från byggnadsnämnden innan arbetet börjar.

Är du osäker på vad som gäller för just din förändring är det klokt att ta reda på vad som gäller i din kommun – innan du bokar hantverkare.

Bostadsrätt – kontrollera även med styrelsen

Ska du ändra planlösningen i en bostadsrätt har du en bostadsrättsförening att ta hänsyn till. Exakt vad som gäller utgår vanligtvis från det som ska utföras, men enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen behöver du styrelsens tillstånd om arbetet innebär:

• Ingrepp i en bärande konstruktion.
• Installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten.
• Installation eller ändring av ventilation.
• Installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet.
• “Någon annan väsentlig förändring av lägenheten”.

Här blir den sista punkten särskilt viktig när du funderar på att ändra planlösningen, eftersom en förändring som inte berör en bärande vägg alltså kan kräva tillstånd om den innebär en väsentlig förändring av lägenheten. 

Viktigt att veta då är att styrelsen endast får neka dig tillstånd om åtgärden “medför påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. Samtidigt kan ett tillstånd vara förenat med villkor. 

Här är det därför klokt att ta kontakt med styrelsen tidigt i en renoveringsprocess. Det är även viktigt att sätta sig in i föreningens stadgar och renoveringsregler, så att du vet vilka ritningar, intyg eller andra underlag som behöver lämnas in till styrelsen.

Tänk också på att spara deras godkännanden tillsammans med annan dokumentation eftersom det gör det enklare vid en försäljning att visa mäklaren och köparen vilka renoveringar som utförts i bostaden och vilka tillstånd som funnits. 

Frågor till mäklare och hantverkare

Innan du bestämmer dig för att flytta, sätta upp eller riva en vägg är det egentligen två saker du vill ha svar på:

1. Är förändringen värd att göra inför försäljningen?
   Här kan mäklaren hjälpa dig att bedöma hur planlösningen påverkar värderingen, vilka köpare bostaden kan passa och hur åtgärden kan användas i marknadsföringen.
2. Går förändringen att genomföra på ett bra sätt?
   Här behövs rätt fackkunskap för att bedöma konstruktion, installationer, kostnad och vilka underlag eller tillstånd som kan behövas.

Med de två perspektiven på plats blir det betydligt enklare att avgöra om du ska gå vidare och hur.

Fråga mäklaren

• Vilken köpargrupp ser du framför dig för bostaden?
• Vilken är den största svagheten i nuvarande planlösning?
• Skulle ett extra rum förändra hur du värderar och marknadsför bostaden?
• Kan du visa liknande försäljningar där planlösningen ser annorlunda ut?

Ställ gärna samma frågor till flera lokala mäklare. Genom MäklarOfferter kan du jämföra mäklare innan du bestämmer om ombyggnaden ska bli av. Då får du dessutom flera bilder av vilka köpare som är mest relevanta och vad de brukar värdera i just ditt område.

Fråga hantverkaren eller konstruktören

• Är väggen bärande?
• Påverkas ventilation, brandskydd eller installationer?
• Behöver åtgärden anmälas till kommunen?
• Vad kostar arbetet färdigt, inklusive återställning av golv, tak och väggar?
• Vilka ritningar eller andra underlag behöver tas fram?

Beslutstabell – gör, avvakta eller undvik?

När du har tittat på målgruppen, kostnaden och de tekniska förutsättningarna för en eventuell renovering återstår själva beslutet. I den här tabellen visar vi hur du kan resonera. 

Som den här artikeln visat är den viktigaste frågan inför en eventuell ombyggnad ganska enkel: Vad blir faktiskt bättre för den som ska köpa och bo här? Med den frågeställningen på plats blir det enklare att avgöra om du ska faktiskt bygga om, visa dina spekulanter den möjligheten eller låta planlösningen vara precis som den är.