En budgivning är en process där potentiella bostadsköpare lägger fram sina bud i hopp om att bli den som vinner rätten att köpa bostaden. Att delta i en budgivning kan vara en spännande men också stressig upplevelse, särskilt när det gäller stora ekonomiska beslut som köp av bostad.
Budgivningen startar normalt efter att spekulanterna har varit på visning av bostaden. Mäklaren som hanterar försäljningen samordnar budgivningsprocessen, informerar om inkomna bud och agerar som medlare mellan säljaren och budgivarna. Även om bud kan lämnas när som helst under processen, är det inte ovanligt att mäklaren aktivt kontaktar intresserade spekulanter för att uppmuntra till budgivning. Denna proaktiva strategi från mäklarens sida kan leda till att fler potentiella köpare ges en möjlighet att delta i budgivningen, vilket kan leda till en mer framgångsrik försäljning.
Budgivningen avslutas när inga fler bud inkommer och säljaren accepterar ett av buden, varpå ett köpeavtal tecknas mellan säljaren och köparen.
Vi går igenom hur budgivningsprocessen går till, vilka regler som gäller och skillnaden mellan öppen budgivning, där alla bud är synliga för andra budgivare, och sluten budgivning, där buden är dolda till slutet av budgivningen. Vi går också igenom olika taktiker för att vinna budgivningen.
Så går en budgivning till
Processen för budgivning under en bostadsförsäljning är inte reglerad i lag och rutinerna för budgivning kan skilja sig åt mellan olika mäklarbyråer och till och med variera inom samma företag mellan olika mäklare och för olika objekt. Men generellt brukar budgivningar följa detta förlopp:
- Matchning mot spekulantregister: Potentiella köpare som finns i mäklarens spekulantregister kan visa sitt intresse och i vissa fall lägga bud redan innan en officiell visning sker.
- Budgivning innan visning: Det händer att förhandsbud lämnas innan visningen. Mäklaren måste då framföra budet till säljaren, som kan välja att acceptera eller avvisa det.
- Genomförande av visning: Under visningen registrerar mäklaren spekulanternas kontaktuppgifter. Ibland kan bud läggas redan under visning.
- Budgivning startar: Efter visningen kontaktar mäklaren spekulanterna. De som är intresserade av att delta i budgivningen måste ha sin finansiering klar. Budgivningen kan ske via en identifierad process med BankID, vilket gör det möjligt för spekulanterna att följa budgivningen online och lägga bud. För de som inte kan eller vill använda BankID, kan bud lämnas via telefon, mejl eller SMS.
- Mäklaren hanterar buden: Mäklaren ansvarar för att hantera buden och hålla både säljaren och budgivarna uppdaterade under budgivningsprocessen. Ibland förekommer dolda bud, där en budgivare önskar hålla sitt bud hemligt från andra spekulanter. Säljaren avgör om det dolda budet ska accepteras och om det ska avslöjas för andra budgivare, vilket kan resultera i att budgivaren drar tillbaka sitt bud.
- Säljaren bestämmer det vinnande budet: Säljaren har full frihet att välja köpare utifrån bud och andra faktorer, utan att behöva motivera sitt val. Det högsta budet behöver inte vara det vinnande budet.
- Sena bud och ånger: Så länge köpekontraktet inte är påskrivet måste mäklaren framföra eventuella sena bud till säljaren. Budgivarna kan även dra tillbaka eventuella bud utan förklaring, eftersom bud inte är bindande.
- Kontraktsskrivning: Efter att säljaren har valt det vinnande budet bokas tid för kontraktsskrivning med alla parter. När köpeavtalet är påskrivet är köpet bindande, vilket innebär att varken köparen eller säljaren kan dra sig ur.
- Överlämning av budgivningslista: Efter en fastighetsförsäljning får både köparen och säljaren en lista över budgivarna, inklusive deras kontaktinformation, de lagda buden, tidpunkter för buden och eventuella budvillkor. Endast köparen och säljaren har tillgång till budgivningslistan, andra spekulanter har inte rätt att se den. Om försäljningen inte genomförs, till exempel om uppdragsavtalet avslutas av antingen mäklaren eller säljaren, ska mäklaren fortfarande överlämna budgivningslistan till säljaren.
Regler vid budgivning
Budgivning vid bostadsförsäljningar är inte reglerad genom lagstiftning, utan är snarare beroende av praxis och riktlinjer för god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) spelar en viktig roll i att utveckla dessa riktlinjer genom sina beslut i tillsynsärenden. Dessa beslut påverkar hur budgivningar genomförs och hanteras.
Bud är inte bindande
Under budgivningsprocessen är inget bud juridiskt bindande för någon av parterna förrän ett köpekontrakt officiellt undertecknats. Detta gäller såväl för skriftliga som för muntliga bud. Både köpare och säljare har full frihet att dra sig ur affären när som helst före det att köpekontraktet är formellt påskrivet.
Säljaren har fri prövningsrätt
Säljaren har fullständig frihet att besluta vem de säljer till, för vilket pris och under vilka villkor. Detta innebär att det högsta budet inte nödvändigtvis vinner budgivningen, då säljaren kan väga in andra faktorer såsom köparens villkor eller önskad tillträdesdag. Det finns ingen skyldighet för säljaren att motivera sitt beslut eller att sälja till priset som presenterats i marknadsföringen.
Ska du sälja bostad? Gör som tiotusentals andra bostadssäljare har gjort och jämför mäklare på MäklarOfferter!
Säljaren styr över budgivningsprocessen
Säljaren bestämmer över budgivningsprocessen och kan när som helst ändra dess upplägg eller avbryta den. Säljaren är inte bunden vid några överenskommelser kring budgivningen och kan ändra eller avbryta processen när som helst.
Spekulanternas rättigheter
Spekulanter har möjlighet att inkomma med bud, vilka kan framföras antingen skriftligt eller muntligt. Dessa bud kan även innehålla specifika villkor anpassade efter spekulantens önskemål eller behov. Det är dock viktigt att notera att spekulanter inte innehar någon rättighet att få tillgång till information om andra deltagande budgivare, deras bud eller de villkor de eventuellt ställt upp.
Mäklarens ansvar och skyldigheter under budgivning
Mäklaren ska informera alla spekulanter om hur budgivningen går till och om säljaren har krav eller önskemål som är viktiga för spekulanterna att ta i beaktning. Mäklaren har skyldighet att berätta om alla bud för säljaren fram till dess att köpeavtalet formellt undertecknat. Detta omfattar även bud som inkommit på ett oväntat sätt som skiljer sig från de initialt överenskomna budgivningsmetoderna. Under en budgivning har mäklaren följande ansvar och skyldigheter:
Mäklarens protokollföring och överlämning av budgivningslista
Mäklaren är skyldig att föra protokoll över budgivningen, vilket inkluderar budgivarens namn, kontaktuppgifter, budbelopp, tidpunkt för budet samt eventuella villkor. Detta protokoll överlämnas till både köpare och säljare vid försäljningens slut. Budgivningslistan måste överlämnas till säljaren, oavsett om en försäljning genomförs eller inte. Budgivningslistan är viktig eftersom mäklaren har rätt till provision även efter uppdragstiden om bostaden säljs till en köpare som mäklaren har förmedlat kontakten till.
Vidarebefordra bud
Mäklaren måste vidarebefordra alla inkomna bud till säljaren, oavsett hur de mottagits, och detta gäller fram till det att ett köpekontrakt är undertecknat.
Informationsplikt till spekulanter
Mäklaren är ansvarig för att informera spekulanter om budgivningsprocessen, inklusive eventuella särskilda önskemål eller krav från säljaren.
Skillnaden mellan öppen och dold budgivning
Det finns två huvudsakliga typer av budgivningar: öppen budgivning, som är den vanligaste varianten, och dold eller sluten budgivning. Tillsammans med din mäklare bestämmer du vilken typ av budgivning som passar bäst för din situation. Du är inte bunden till att hålla dig till det val du initialt gör; du kan när som helst ändra dig under budgivningens gång. Budgivningar är inte reglerade i lag, men dessa två metoder är de mest förekommande.
Öppen budgivning
I en öppen budgivning får alla spekulanter information om de inkomna buden. Det är en transparent budgivningsprocess som liknar en auktion, där budgivare får möjlighet att överbjuda varandra. En sak som är värd att notera är att även om budgivarna ser budens storlek, har de ingen rätt att få information om de andra budgivarnas identiteter. Det är helt upp till säljaren att avgöra vilket bud som ska accepteras - det behöver inte nödvändigtvis vara det högsta budet.
Dolda bud under en öppen budgivning
Ibland väljer en potentiell köpare, trots att budgivningen är öppen, att lägga ett dolt bud, vilket innebär att de vill att deras bud ska förbli hemligt för andra spekulanter. Även om du som säljare inte är juridiskt bunden att hålla budet hemligt, kan avslöjandet av ett sådant bud leda till att den som lagt det drar sig ur processen.
Dold budgivning
Vid en dold budgivning får istället spekulanterna inkomma med sina bud inom en viss tidsram, detta sker vanligtvis skriftligen. Efter att tidsramen löpt ut, går du tillsammans med din mäklare igenom buden. Denna metod erbjuder en högre grad av diskretion och kan ibland leda till högre bud då spekulanterna inte vet vad andra har erbjudit. Precis som med öppen budgivning, har du som säljare full frihet att välja vilket bud du accepterar.
Vinna en budgivning – taktiker och budgivningsstrategier
Att vinna en budgivning kräver en genomtänkt förberedelse, smarta taktiker och en dos tur. Här är en sammanfattning av några effektiva strategier:
- Förberedelse och planering: Se till att du har ett lånelöfte och ha en klar bild av vad du maximalt är villig att betala för bostaden. Fundera över om du har bråttom att köpa bostaden eller om processen får drar ut på tiden.
- Visa att du är seriös: Var tillgänglig för mäklaren och var tydlig med din intention att köpa bostaden, men avslöja inte din maximala betalningsgräns.
- Chockbud: Inled med ett högt bud för att visa beslutsamhet och potentiellt skrämma bort andra köpare. Var dock medveten om risken att överbetala.
- Snabba motbud: Kontra snabbt på andras bud för att visa din beslutsamhet.
- Tidsbegränsade bud: Sätt en tidsgräns för ditt bud för att pressa andra spekulanter till snabba beslut.
- Buda över psykologiska gränser: Lägg bud strax över vanliga runda belopp för att utnyttja andra spekulanters budgetgränser.
- Lägg bud före visning: Minska konkurrensen genom att lägga förhandsbud, det vill säga innan visningen.
- Var tillmötesgående: Var flexibel och tillmötesgå säljarens önskemål om exempelvis tillträde, vilket kan ge dig en fördel gentemot andra spekulanter.
- Trötta ut motståndet: Använd taktiker som att dra ut på budgivningen eller lägga små, frekventa höjningar för att trötta ut motståndarna.
- Gå ”all In” från start: Lägg ditt högsta bud direkt för att chocka konkurrenterna och potentiellt säkra vinsten.
Här kan du fördjupa dig i hur du kan vinna en budgivning.
Budgivning utan lånelöfte
Mäklare ställer vanligtvis frågan om ett giltigt lånelöfte innan de accepterar bud i en budgivningsprocess. Detta är för att säkerställa att både mäklaren och säljaren har att göra med en seriös och ekonomiskt förberedd köpare.
Om man planerar att köpa bostaden kontant, alltså utan att ta ett bolån, är det fullt möjligt att delta i budgivningen utan ett lånelöfte. I dessa fall bör man vara beredd på visa upp bevis på tillgängliga medel. Detta ger både mäklaren och säljaren den nödvändiga tryggheten att ditt bud är både seriöst och genomförbart.
Lånelöfte innan budgivning
Innan du ger dig ut på bostadsvisningar är det viktigaste att du har gjort en realistisk budget för ditt bostadsköp.
Om du planerar att finansiera köpet helt eller delvis med ett bolån, är det också viktigt att du i god tid skaffar ett lånelöfte från din bank eller långivare. Ett lånelöfte ger dig en klar bild av hur mycket du kan låna och därmed vilket prisintervall du kan leta bostäder i.