Deklarera efter bostadsförsäljning – så deklarerar du hus och bostadsrätt

Du har precis sålt din bostad. Nu vill du förstås veta hur stor vinsten blev, vilka kostnader du får dra av och hur mycket skatt du ska betala? Här guidar vi dig igenom hela processen, från hur du samlar in underlag till hur du redovisar mäklararvodet. Du får också hjälp att räkna ut vinst, förlust och skatt samt att kontrollera om du kan få uppskov.

De flesta svaren som rör din deklaration återfinns i dina avtal, fakturor och kvitton, vilket vi strax ska titta närmare på. Målet är att du ska förstå vad du fyller i, varför uppgifterna behövs och hur de påverkar skatten.

Allt det här blir dock enklare om vi börjar med att upprätta en kort tidslinje över din bostadsförsäljning: Från köpet av din bostad till försäljningen. Då ser du när du ska deklarera och vilka handlingar du behöver för att kunna styrka dina avdrag. Därefter kan vi gå igenom din bostadsförsäljning i fyra steg. 

Så deklarerar du din bostadsförsäljning i fyra steg

1. Ta reda på när du ska deklarera: Du deklarerar alltid din bostadsförsäljning året efter det att du och köparen skrev under köpekontraktet. Skrev du under 2026 deklarerar du alltså försäljningen 2027 enligt Skatteverket.

2. Samla dina underlag: Inför deklarationen behöver du samla in de underlag som visar vad du köpt och sålt bostaden för och vilka kostnader du har haft. Spara även underlagen för de kostnader du kan få avdrag för, till exempel din mäklarfaktura och kvitton på besiktning, viss homestyling och renoveringar som uppfyller Skatteverkets villkor. Samla gärna samtliga kostnadsposter på ett och samma ställe så att du enkelt hittar dem när du fyller i deklarationen.

3. Räkna fram din vinst eller förlust: Utgå från priset du fick när du sålde din bostad. Dra sedan av priset du själv köpte bostaden för, ditt mäklararvode och övriga avdragsgilla kostnader. Har du ett tidigare uppskov som hör till bostaden lägger du även till det i beräkningen. Gör du ett resultat över noll räknas det som en vinst, medan ett resultat under noll är en förlust.

4. Räkna på skatten och undersök uppskov: Har du sålt en privatbostad med vinst är skatten 22 procent av vinsten, enligt Skatteverket. Vid en förlust är 50 procent av förlusten avdragsgill. Du kan få uppskov med beskattningen av hela eller delar av vinsten, förutsatt att den sålda bostaden varit din permanentbostad och att du köper och flyttar in i en ny bostad inom tidsgränserna, enligt Skatteverket. Uppskovsbeloppet behöver även vara minst 50 000 kronor per delägare.

När ska man deklarera bostadsförsäljning?

Dagen då du och köparen skrev under köpekontraktet är också datumet som avgör när du ska deklarera. Skrev ni under kontraktet 2026 tar du upp försäljningen i deklarationen 2027. Bra att veta här är att det gäller även om köparen tillträder bostaden och betalar resten av köpeskillingen under 2027.

Försäljning under året

Även om deklarationen alltid sker året efter kontrakt, finns det mycket du kan förbereda redan när kontraktet är underskrivet. Genom att göra en preliminär vinstberäkning kan du till exempel få en bild av hur mycket skatt du behöver planera för.

Spara sedan beräkningen tillsammans med dina underlag. När det är dags att deklarera har du beloppen samlade och kan lugnt kontrollera dem en gång till.

Deklaration året efter

När det blivit dags att deklarera redovisar du försäljningen tillsammans med Inkomstdeklaration 1. Själva bostadsförsäljningen fyller du i på en separat bilaga. Vilken bilaga du använder beror på vilken typ av bostad du har sålt och hur den klassificeras skattemässigt.

Deklarerar du digitalt finns bilagan i de flesta fall redan skapad åt dig på Skatteverket. Har du då förberett och sparat uppgifterna efter försäljningen kan du även hämta in dem direkt i e-tjänsten.

Du använder sedan den förifyllda bilagan som utgångspunkt och jämför beloppen med dina kontrakt, fakturor, kvitton och andra underlag. I den här tabellen ser du vilken bilaga som gäller för respektive bostadstyp.

Samla underlagen för din bostadsförsäljning

Som vi nämnde inledningsvis kan din deklaration genomföras smidigare när varje belopp går att koppla till en handling. Skapa därför gärna en digital eller fysisk mapp där du samlar allt som rör köpet, försäljningen och de avdrag du vill göra.

Börja med de här underlagen:

• Köpekontraktet från försäljningen: Som visar vilket datum du sålde bostaden, hela försäljningspriset och hur stor andel du sålde.
• Köpekontraktet eller upplåtelseavtalet från köpet: Som visar vad du en gång betalade för bostaden.
• Mäklarfakturan eller likvidavräkningen: Som visar mäklararvodet du har betalat, vilket du får dra av som försäljningsutgift.
• Fakturor och kvitton för besiktning, energideklaration, juridisk hjälp och homestyling: Som styrker kostnader som kan vara avdragsgilla.
• Kvitton, fakturor och betalningsbevis för renoveringar: Som du behöver när du ska göra avdrag för ny-, till- eller ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll.
• Handlingar för lagfart och pantbrev: Som visar kostnader som kan ingå i inköpspriset när du har sålt hus.
• Kontrolluppgift KU55 från bostadsrättsföreningen: Som bland annat innehåller uppgifter om kapitaltillskott och inre reparationsfond när du har sålt bostadsrätt.
• Uppgift om ett tidigare uppskov: Som visar vilket belopp du kan behöva lägga tillbaka när du räknar ut vinst eller förlust.

Du behåller de ovan nämnda underlagen själv, men är samtidigt beredd att visa dem om Skatteverket skulle behöva kontrollera hur du räknat. Kvitton och fakturor ska enligt Skatteverket sparas i fem år efter det år då du deklarerade. Här är det därför klokt att fotografera papperskvitton och spara kopiorna tillsammans med resten av din dokumentation. På så vis har du kvar uppgifterna även om originalen bleknar eller försvinner.

Så deklarerar du försäljningen av ditt hus

Som vår tabell redan visat är det Skatteverkets blankett K5 som gäller när huset eller tomtmarken du sålt räknas som privatbostadsfastighet. 

K5

På K5 räknar du ut om försäljningen gett vinst eller förlust. Du börjar med priset du fick för huset, drar av dina försäljningsutgifter, inköpskostnader och förbättringsutgifter och lägger till ett eventuellt tidigare uppskov:

Försäljningspris − försäljningsutgifter − inköpspris och inköpskostnader − förbättringsutgifter + återfört uppskov = vinst eller förlust

I följande avsnitt tittar vi närmare på vad varje post betyder och var du hittar beloppet.

Försäljningspris

Börja med hela priset du och köparen kom överens om. Det beloppet finner du i köpekontraktet och fyller i före avdrag för exempelvis mäklararvode.

Får du ytterligare betalning senare, en så kallad tilläggsköpeskilling, redovisar du den när beloppet blir känt. Har köparen även betalat för lös egendom ska den ersättningen skiljas från priset på huset. Fast inredning hör normalt till bostaden.

Inköpspris

Därefter fyller du i priset du betalade när du köpte fastigheten, inklusive marken. Till inköpspriset får du även lägga kostnader för lagfart, pantbrev och eventuell inköpsprovision.

Har du fått huset genom arv, gåva, testamente eller bodelning använder du normalt den tidigare ägarens inköpspris. Värdet i bouppteckningen eller en bodelningslikvid blir därför inget nytt inköpspris.

Avdrag

När inköpspriset är ifyllt drar du av kostnaderna som hör till försäljningen och förbättringarna av huset. Det kan till exempel röra sig om:

• Mäklararvode och andra försäljningsutgifter.
• Ny-, till- och ombyggnad.
• Förbättrande reparationer och underhåll.

Vill du gå igenom kostnaderna mer noggrant finner du fler exempel i vår artikel: Vilka avdrag får du göra när du säljer hus och bostadsrätt?.

Vinst eller förlust

När du har fyllt i posterna återstår två kontroller. Har du ett tidigare uppskov som hör till huset lägger du tillbaka beloppet i beräkningen. Ägde du huset tillsammans med någon annan redovisar var och en sin andel av priset, kostnaderna och resultatet.

Stäm till sist av beloppen mot köpekontrakten, fakturorna och kvittona. Därefter visar K5 den vinst eller förlust som förs över till din inkomstdeklaration.

Så deklarerar du försäljningen av din bostadsrätt

Har du sålt en privatbostadsrätt är det som vår tabell visat Skatteverkets blankett K6 som ska användas. 

K6

På K6 räknar du ut om din försäljning gett vinst eller förlust. Beräkningen liknar den för hus, men innehåller även kapitaltillskott och eventuell inre reparationsfond:

Försäljningspris − försäljningsutgifter − inköpspris − förbättringsutgifter − kapitaltillskott − andel i inre reparationsfond vid försäljningen + andel i inre reparationsfond vid köpet + återfört uppskov = vinst eller förlust

Efter försäljningen tillhandahåller din bostadsrättsförening normalt en kontrolluppgift KU55. Där hittar du försäljningspriset, kapitaltillskottet och uppgifter om inre reparationsfond. Med kontrolluppgiften på plats, blir det, tillsammans med köpekontraktet och kvittona, enklare att fylla i K6 och placera varje belopp rätt.

Kapitaltillskott

Kapitaltillskott är din andel av pengar som föreningen använt till att amortera lån eller finansiera bestämda ny-, till- eller ombyggnader. Du får dra av beloppet när du beräknar resultatet, vilket kan minska din beskattningsbara vinst.

Din andel står normalt på KU55. Använd det beloppet i K6 i stället för att själv räkna på månadsavgifterna. Kontakta alltid din förening om uppgiften skulle saknas eller vara felaktig.

Inre reparationsfond

En inre reparationsfond är pengar som hör till bostadsrätten och kan användas till reparationer i lägenheten. Har din förening en sådan fond drar du av andelen som fanns när du sålde och lägger till andelen som fanns när du köpte.

Båda beloppen brukar anges på KU55. Saknar föreningen en inre reparationsfond lämnar du den posten tom.

Avdrag

När du säljer bostadsrätt får du dra av inköpspriset, avgifter som kan kopplas till köpet, mäklararvodet och godkända förbättringsutgifter.

För förbättringsutgifter gäller samma belopps- och tidsgränser som vid en husförsäljning. Utgifterna behöver tillsammans uppgå till minst 5 000 kronor under ett kalenderår. För förbättrande reparationer och underhåll får du räkna försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får endast dra av kostnader som du själv betalat. Arbeten som föreningen bekostat räknas därför inte som dina förbättringsutgifter.

Fler exempel på kostnader och renoveringar hittar du i vår artikel:  Vilka avdrag får du göra när du säljer hus och bostadsrätt?.

Så deklarerar du ditt mäklararvode

Arvodet du har betalat till mäklaren räknas enligt Skatteverket som en avdragsgill försäljningsutgift. När du tar med arvodet i beräkningen minskar vinsten som beskattas. 

Har du sålt med förlust blir arvodet en del av kostnaderna och ökar den beräknade förlusten. Ta därför gärna fram din mäklarfaktura innan du börjar fylla i blanketter. 

Försäljningsutgift

Fyll i mäklararvodet under försäljningsutgifter på K5 eller K6. Börja alltid med hela försäljningspriset i köpekontraktet, även om mäklaren redan har dragit arvodet innan pengarna betalades ut.

Om du sålde bostaden för 3 000 000 kronor och mäklaren drog ett arvode på 60 000 kronor fyller du alltså i:

• 3 000 000 kronor som försäljningspris.
• 60 000 kronor som försäljningsutgift.

Under samma post kan du även ta upp andra avdragsgilla kostnader som hör direkt till försäljningen. Det kan exempelvis röra sig om kostnader för värdering, besiktning, energideklaration, juridisk hjälp, dolda fel-försäkring och vissa delar av en homestyling. 

Flytt, flyttstädning, trädgårdsskötsel samt inköp av möbler och prydnadsföremål räknas däremot inte som försäljningsutgifter.

Hur avdraget påverkar skatten vid både vinst och förlust läser du mer om i vår artikel: Mäklararvode avdrag – så drar du av mäklararvodet i deklarationen.

Underlag och faktura

Spara mäklarfakturan, uppdragsavtalet och likvidavräkningen tillsammans. Fakturan visar beloppet du har betalat, uppdragsavtalet visar vad som ingick i mäklartjänsten och likvidavräkningen visar hur arvodet hanterades när köpeskillingen betalades ut.

Ägde du bostaden tillsammans med någon annan fördelar ni som regel arvodet efter era ägarandelar, eller till den av er som betalade kostnaden. Kontrollera att varje säljares avdrag går att följa tillbaka till underlagen.

Räkna ut din vinstskatt

När du har fyllt i priset, kostnaderna och avdragen får du fram din vinst eller förlust. Har du sålt din privatbostad med vinst utgör skatten i praktiken 22 procent av vinsten.

Tekniskt beräknas den genom att 22/30 av vinsten tas upp i inkomstslaget kapital och beskattas med 30 procent. I exemplet nedan visar vi hur en beräkning då kan se ut.

Vinst

Vill du gå vidare med själva skatteberäkningen kan du läsa: Skatt när du säljer hus eller bostadsrätt. 

Du får även en samlad bild av arvodet, annonseringen och andra utgifter i vår artikel: Vilka kostnader tillkommer vid en bostadsförsäljning?.

Förlust

Om du sålt din privatbostad med förlust får du ta upp 50 procent av förlusten som avdragsgill i inkomstslaget kapital. Den delen räknas ihop med dina övriga kapitalinkomster och kapitalutgifter och ligger sedan till grund för din slutliga skatteberäkning. Här är ett exempel. 

Din förlust måste vara verklig för att du ska få avdrag. Säljer du till ett pris under marknadsvärdet, exempelvis till en närstående, kan särskilda regler begränsa ditt avdrag.

Uppskov

Har du sålt din bostad med vinst och köpt eller planerar att köpa en ny bostad kan uppskov vara aktuellt. Med uppskov menar man att du väntar med att betala skatt på hela, eller delar av vinsten. Skatten försvinner alltså inte, men betalningen skjuts fram. Den del av vinsten som du skjuter upp beskattningen av kallas då uppskovsbelopp.

Du begär uppskov när du deklarerar försäljningen på K5 eller K6. Enligt Skatteverkets villkor för uppskov behöver uppskovsbeloppet vara minst 50 000 kronor per delägare.

Bostaden du har sålt kallas ursprungsbostad. För att den ska ge rätt till uppskov behöver den vara en privatbostad i Sverige eller ett annat EES-land och ha varit din permanentbostad. Det innebär normalt att du ska ha bott där antingen:

• Sammanhängande i minst ett år fram till försäljningen.
• Under minst tre av de senaste fem åren före försäljningen.

Den nya bostaden kallas i sin tur ersättningsbostad. Den behöver ligga i Sverige eller ett annat EES-land och vara en bostadstyp som kan godkännas för uppskov, exempelvis ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening. Du behöver köpa den tidigast den 1 januari året före försäljningsåret och senast den 31 december året efter. Därefter ska du ha flyttat in och vara folkbokförd där senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret.

Köper du en ersättningsbostad som är billigare än den du sålde kan du få uppskov med en del av vinsten. Har du ännu inte hunnit köpa den nya bostaden eller flytta in när du deklarerar kan du i vissa fall få ett preliminärt uppskov. När du senare har uppfyllt villkoren omvandlar du det till ett slutligt uppskov.

Vanliga fel i deklarationen

Som den här artikeln visar är det en del datum, belopp och underlag att hålla reda på när du deklarerar din bostadsförsäljning. Det fina är att du inte behöver göra allt på en gång och faktiskt kan förbereda mycket inför din deklaration.

Här påminner vi om några avsnitt som är bra att komma ihåg: 

• Kontrollera att du deklarerar utifrån året då köpekontraktet skrevs, även om tillträdet skedde senare.
• Använd K5 för en privatbostadsfastighet och K6 för en privatbostadsrätt.
• Fyll i hela försäljningspriset från kontraktet och redovisa mäklararvodet separat som en försäljningsutgift.
• Håll isär försäljningsutgifter och förbättringsutgifter, eftersom de fylls i på olika ställen.
• Ta bara med renoveringar som uppfyller reglerna för förbättringsutgifter.
• Hämta beloppen för kapitaltillskott och inre reparationsfond från KU55 när du deklarerar en bostadsrätt.
• Lägg tillbaka ett tidigare uppskov som hör till den sålda bostaden.
• Fördela försäljningspris, kostnader och resultat efter rätt ägarandel om ni var flera som ägde bostaden.
• Spara fakturor, kvitton och betalningsbevis som visar hur du har räknat.

Inför din nästa bostadsförsäljning

Mäklararvodet är en viktig kostnad både vid försäljningen och när du senare deklarerar den. 

När du gått igenom bilagan, kontrollerat beloppen och sparat dina underlag är det viktigaste arbetet gjort. Du har då redovisat försäljningen på ett sätt som gör beräkningen tydlig både för dig och Skatteverket.

Vill du fördjupa dig mer i hur arvodet påverkar skatten kan du läsa vår artikel: Mäklararvode avdrag – så drar du av mäklararvodet i deklarationen. 

Lycka till med deklarationen!