Efter ett decennium av skenande priser, följt av ett markant prisfall under 2022, har den svenska bostadsmarknaden gått in i en mer balanserad fas. Bostadsbubblan, om den fanns, tycks ha pyspunkterats snarare än spruckit dramatiskt. Priserna har stabiliserats och risken för en akut bostadskrasch är för närvarande låg enligt flera svenska och internationella experter.
Enligt UBS Global Real Estate Bubble Index 2024 har Stockholm idag en låg ”bubbelrisk”. Staden bedöms ha låg risk med ett indexvärde på 0,32 – långt under gränsvärdet på 1,5 som brukar signalera en bubbla. UBS menar att prisfallet under 2022 var en kraftig men nödvändig priskorrigering, där marknaden återfick en mer rimlig värdering i förhållande till de ekonomiska fundamenten.
Samtidigt gör hushållens höga skulder och det ekonomiska läget att marknaden är sårbar för nya chocker.
Bostadsmarknadens utveckling
Ett decennium av uppgång
Under 2010-talet och pandemiåren steg de svenska bostadspriserna kraftigt. Mellan 2012 och 2021 ökade de med över 70 %, och många började ifrågasätta om utvecklingen var hållbar. Den starka uppgången drevs framför allt av rekordlåga räntor, bostadsbrist och stigande efterfrågan – faktorer som tillsammans ledde till att varningar om en möjlig bostadsbubbla började ta fart.
Vändningen och prisfallet under 2022
År 2022 markerade ett tydligt trendbrott på bostadsmarknaden. Den snabbt stigande inflationen ledde till att Riksbanken höjde räntorna i snabb takt, vilket i sin tur slog hårt mot hushållens ekonomi och dämpade efterfrågan på bostäder.
Priserna föll brant under andra halvåret 2022 och fortsatte nedåt under 2023. I Stockholm noterades ett tapp på omkring 12 % redan till juli 2022, och nationellt sjönk priserna med totalt 15–20 % från toppen våren 2022 till början av 2023. Justerat för inflation var tappet ännu större (nära 30 %), vilket gör nedgången till en av de största i modern tid, jämförbar med prisraset under 1990-talskrisen, om än under betydligt kortare tid.
Stabilisering men inget lyft 2023–2025
Under 2023 började priserna plana ut och marknaden har därefter gått in i ett mer avvaktande läge. SCB:s fastighetsprisindex visade på i stort sett stillastående priser i slutet av 2024 och våren 2025 inleddes med svag aktivitet och ett fortsatt högt utbud.
Moln på horisonten – hushållens höga skulder
Trots lugnare marknad kvarstår flera strukturella risker. Svenska hushåll är fortfarande bland de mest skuldsatta i världen. Cirka 77 % av alla bostadsägare har bolån och hushållens skulder i relation till disponibel inkomst är fortsatt mycket höga.
Räntehöjningarna har haft en påtaglig effekt på hushållens ekonomi. Enligt Finansinspektionen lade ett genomsnittligt nytt hushåll med bolån cirka 18 % av sin disponibla inkomst på räntor och amorteringar under 2023, upp från 11 % under perioden med nollränta. Allra hårdast drabbade är var tionde hushåll, som lägger över 28 % av sin inkomst på boendekostnader. Det gör systemet sårbart, eftersom ytterligare räntehöjningar eller ökad arbetslöshet kan få betydande konsekvenser för många hushåll.
Motkrafter som bromsar en vidare krasch
Samtidigt finns det faktorer som dämpar risken för en bostadskrasch. Den svenska arbetslösheten är fortfarande relativt låg, även om konjunkturen har mattats av. Många har fortfarande jobb, vilket bidrar till att upprätthålla betalningsförmågan hos hushållen.
Dessutom råder det fortsatt bostadsbrist i stora delar av landet. Antalet färdigställda bostäder minskade med cirka 30 % under 2024, vilket har förvärrat bostadsbristen ytterligare. Det begränsade utbudet av nyproducerade bostäder bidrar till att motverka ett fortsatt prisfall, trots att utbudet av befintliga bostäder till salu har ökat och säljtiderna blivit längre.
Är det risk för en bostadsbubbla i Sverige 2025?
Sverige har under de senaste åren upplevt den största nedgången i bostadspriser i reala termer sedan 1990-talet. Trots det har marknaden inte kraschat fullständigt. I stället handlar det snarare om en kraftig prisjustering, en korrigering, än en dramatisk kollaps. Det bidrog till att åren 2023 och 2024 präglades av rekordlåg försäljningsaktivitet.
Frågan kvarstår dock: är det värsta över, eller väntar nya prisfall? För att kunna besvara det måste man först ställa den grundläggande frågan – har priserna varit för höga i förhållande till fundamentala värden?
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Argument för att det är en bubbla
Prisuppgången överträffade inkomster och hyror
Många ekonomer pekar på att bostadspriserna under 2010-talet steg betydligt snabbare än både inkomster och hyror. I storstäder som Stockholm har bostadsrätter ökat med flera hundra procent i värde sedan mitten av 1990-talet. Detta har lett till en historiskt hög prisnivå, som många menar är svår att motivera utifrån hushållens betalningsförmåga.
Extremt låga räntor och växande skulder
Ett decennium av rekordlåga räntor skapade en miljö där det blev ovanligt billigt att låna pengar. Det har gjort att hushållen vågade ta större lån än tidigare, vilket i sin tur bidrog till att budgivningar drev upp priserna. Hushållens skulder har därmed vuxit till rekordnivåer och utgör nu en mycket stor andel av disponibel inkomst. När räntorna började stiga snabbt 2022 vände marknaden tvärt, ett klassiskt tecken på att en bubbla började pysa.
Försämrad köpkraft och ökad känslighet
År 2025 tvingas många hushåll i Sverige lägga en rekordstor andel av sin disponibla inkomst på boendet. Enligt Finansinspektionen lägger ett genomsnittligt hushåll med nytt bolån cirka 18 % av inkomsten på ränta och amortering, och för var tionde hushåll överstiger boendeutgiften 28 %. Denna höga känslighet för ränteförändringar gör marknaden sårbar.
Relationen mellan köpeskilling och hyra har också blivit allt mer ansträngd. I många fall är det nu betydligt dyrare att köpa än att hyra motsvarande bostad, särskilt i Stockholmsområdet. En genomsnittlig bostadsrätt i Stockholm (70 kvm) kostar idag omkring 6 miljoner kronor, vilket innebär månatliga boendekostnader kring 22 000–25 000 kr (inklusive ränta, amortering och avgift). Motsvarande hyresrätt kostar i regel 12 000–15 000 kr/månad i nyproduktion, och så lite som 8 000–10 000 kr/månad i äldre bestånd. Det innebär att ägandets brukskostnad i många fall är dubbelt så hög som hyran, vilket tyder på att priserna är övervärderade i förhållande till boendets nyttovärde.
Argument mot att vi har en bubbla
Fundamentala faktorer förklarar prisutvecklingen
Flera experter menar att bostadspriserna i Sverige främst drivits av faktorer som låga räntor, ökade inkomster och bostadsbrist, inte spekulation. Även om det idag ofta är dyrare att köpa än att hyra, behöver det inte innebära en bubbla. Ägande ger andra värden (trygghet, inflytande och långsiktig kapitaltillväxt) som kan motivera högre betalningsvilja.
Bostadsbrist och befolkningstillväxt
En annan viktig faktor är den kroniska bostadsbristen i många attraktiva regioner i Sverige. I kombination med befolkningstillväxt, urbanisering och långsam byggtakt har detta skapat ett starkt fundamentalt tryck uppåt på priserna. Många köpare konkurrerar om ett begränsat utbud, vilket driver upp värderingarna på ett sätt som kan anses motiverat utifrån obalansen mellan utbud och efterfrågan.
Politisk och skattemässig påverkan
Även politiska förutsättningar har påverkat bostadsmarknaden. Reglerade hyresnivåer och begränsad tillgång till hyresrätter har ”tvingat” fler hushåll att köpa sin bostad. Samtidigt har ränteavdrag, låg fastighetsskatt och andra skattesubventioner gynnat ägande framför hyrande, vilket ökat både betalningsvilja och kreditutrymme. Detta skapar en annan marknadsdynamik än i länder med mindre generösa skatteregler för bostadslån.
Bubbla eller ej – svaret beror på perspektivet
Huruvida Sverige har en bostadsbubbla 2025 är en fråga där svaret beror på tolkning. Prisnivåerna är utan tvekan ansträngda, både i relation till inkomster och till historiska mått. Men samtidigt finns strukturella förhållanden som bostadsbrist, politisk styrning och långsiktig inkomsttillväxt som ger stöd för relativt höga priser.
Sannolikt är det mest rättvisande att beskriva situationen som en överhettad marknad som kylts av. Priserna var till viss del uppblåsta av exceptionella förhållanden (nollränta och billiga bolån), men de har också vilat på ekonomiska fundamenta. Det kraftiga prisfallet 2022–2023 kan därför ses som att luften gått ur en delvis uppblåst marknad, utan att någon fullständig bostadskrasch inträffat.
Det är alltså inte självklart att vi står inför en sprickande bubbla, men det är inte heller säkert att priserna kan börja stiga brant igen. Snarare ser vi en ny verklighet med mer försiktiga köpare, mer restriktiv kreditgivning och en bostadsmarknad som famlar efter balans.
Vad kan utlösa en ny bostadskrasch?
Även om marknaden idag är relativt stabil, är den inte immun mot yttre chocker. Ett antal faktorer skulle i teorin kunna utlösa ett nytt och djupare prisfall:
- Ytterligare räntehöjningar
Om inflationen biter sig fast och Riksbanken höjer räntorna ännu mer under 2025, ökar pressen på hushållen. Allt fler kan då tvingas sälja sina hem när månadskostnaderna skjuter i höjden, vilket i sin tur kan öka utbudet och pressa ned priserna ytterligare. - Ökad arbetslöshet eller förvärrad konjunktur
Skulle svensk ekonomi försämras kraftigt (t.ex. om arbetslösheten stiger mycket i en lågkonjunktur) kan bostadsmarknaden påverkas negativt. Utan jobb och inkomster vågar eller kan färre köpa bostad, och vissa tvingas sälja. - Prispsykologi och panik
Bostadsmarknaden styrs till stor del av förtroende. Om det sprids en allmän uppfattning att ”nu kommer priserna att falla” kan både köpares och säljares beteende förändras drastiskt. Köparna kanske backar ur och väntar på lägre priser, medan stressade säljare börjar acceptera lägre bud. En sådan psykologisk vändning kan i sig skapa en självalstrande nedgångsspiral. - Bankernas kreditgivning stramas åt
Om banker och myndigheter blir mycket mer restriktiva med lån (t.ex. höjer kalkylräntor ytterligare, eller om bankerna oroar sig för kundernas betalningsförmåga) kan många potentiella köpare få nej på låneansökan. Då minskar efterfrågan på marknaden och priserna kan sjunka.
I ett sådant läge kan även relativt stabila hushåll påverkas indirekt, till exempel genom att värdet på deras bostad sjunker under bolånets storlek, vilket begränsar framtida konsumtion eller flyttmöjligheter.
När spricker bostadsbubblan – om den alls finns?
De flesta experter är överens om att Sverige i dagsläget (2025) inte befinner sig i en akut bostadsbubbla med omedelbar risk för att spricka. De kraftiga prisnedgångarna under 2022 och 2023 har redan fungerat som en form av marknadskorrigering, vilket har minskat risken för en dramatisk krasch. UBS Global Real Estate Bubble Index bedömer nu att bubbelrisken i Stockholm är låg och pekar på att tidigare övervärderingar till stor del har neutraliserats genom prisfallet.
Under 2024 har bostadspriserna i stora drag stabiliserats, och flera banker ser tecken på en försiktig återhämtning. Vissa prognoser pekar till och med på svagt stigande priser under 2025. Detta har tolkats som att "luften pyste ur" marknaden i relativt ordnade former, snarare än att vi bevittnade en dramatisk bostadskrasch.
Marknaden tycks i nuläget ha nått ett mer balanserat, men försiktigt, läge. Bostadsbubblan (om den nu existerade) har troligen redan tappat sin spänning. Den närmaste framtiden handlar inte om en krasch eller boom, utan snarare om en långsam förflyttning mot ett nytt jämviktsläge.
