Bostadspriser – vad påverkar bopriserna?

Det är många faktorer som påverkar sjunkande och stigande bostadspriser. Här tar vi upp de vanligaste orsakerna till varför bostadspriserna går upp eller ner.

Bolåneräntor påverkar bostadspriserna

Bolåneräntorna är en av de största faktorerna som påverkar bostadspriserna. När räntorna går upp så är det färre som har råd att köpa bostad, vilket minskar efterfrågan och priserna sjunker. Om det motsatta händer, det vill säga att räntorna sjunker, så är det fler som har råd att köpa bostad och bostadspriserna stiger till följd av en ökad efterfrågan. Bolåneräntornas effekt på bostadspriserna är tillsammans med ökande arbetslöshet de största anledningarna till att hög inflation medför sjunkande bostadspriser på sikt.

Bostadspriserna varierar efter utbud och efterfrågan

Det kan exempelvis bli bostadsbrist i stora städer när nya bostäder inte hinner att byggas i samma takt som befolkningen ökar. I de fallen ökar bostadsefterfrågan och detta leder i sin tur till att priserna stiger. I andra regioner kan det vara precis tvärtom och där ser man att låg efterfrågan på bostäder gör att bopriserna sjunker. En annan faktor som styr bopriserna är inkomstläget och boendekostnader. Olika skatter, beslut och regler påverkar hur lönsamt det är att äga, sälja och köpa en bostad. Förmögenhetsskatten och ROT-avdraget är exempel på beslut som har påverkat bostadspriserna. Regler som förenklar bostadslån kan också påverka bostädernas prisutveckling. Är det enkelt att låna, lånar vi mer pengar. Försvåras däremot möjligheten att ta bolån med till exempel bolånetak och amorteringskrav påverkar detta möjligheten för enskilda personer att bli beviljade bolån. Även psykologiska faktorer påverkar bostadspriserna. När priserna på bostäder stiger finns en förväntan hos bostadsägare och spekulanter att de ska fortsätta stiga och köpare blir mer villiga att betala mycket för en bostad.

Bostadspriser över tid – då, nu och framtid

Bostadspriser och bostadsrättspriser har haft både toppar och dalar, under högkonjunkturer och lågkonjunkturer, men sett ur ett långsiktigt perspektiv är det en stabil men svag kurva som lutar uppåt. Under fastighetskrisen i början av 1990-talet, som bland annat berodde på avskaffandet av kreditmarknadsregleringar som tidigare hade begränsat utlåningen, statens valutareglering samt skattereformen 1990/-91 när avdragsrätten för räntor minskade vilket ledde till dyrare räntekostnader, sjönk priset på kommersiella fastigheter, villor och bostadsrätter. Krisen berörde även finansmarknaden och banksektorn. 1994 var i stort sett fastighetskrisen över men det dröjde flera år innan priserna helt hade återhämtat sig.

År 2008 påverkades bostadspriserna av en finanskris relaterad till marknaden för bostadslån som startade i USA. Bankerna hade helt enkelt beviljat stora bolån som låntagare nu hade svårt att betala tillbaka. Sverige påverkades inte i lika stor utsträckning som USA av finanskrisen då bankerna här varit mer restriktiva med bolån sedan finanskrisen 1990–1994 men bostadsmarknaden påverkades ändå kraftigt av krisen med sjunkande bostadspriser och mycket höga bolåneräntor. För att stimulera marknaden sänkte Riksbanken reporäntan och den inbromsning som bostadsmarknaden sett hejades och fick ny fart igen med en uppgång på bopriserna som följd.

Covid-19-pandemin slog hårt mot den svenska ekonomin men trots detta har bostadspriserna fortsatt att stiga efter en kortvarig nedgång vid pandemins början. Förklaringarna till detta kan vara många, till exempel att arbetslöshetssiffrorna inte stigit så mycket som man befarade vid pandemins start och att många bostadsköpare fortfarande är köpstarka. Hushållen har fått mer pengar över när annan konsumtion ställts in och hemmet har fått en central plats för många människor under pandemin. Mycket tid har spenderats hemma och många har också arbetat hemifrån. Detta gjorde att många hushåll ville investera och var beredda att betala mer för att bo större. Bolåneräntorna var fortsatt låga och det fanns en förväntan att de skulle förbli låga framöver. Finansinspektionen lättade även på amorteringskraven för hushållen vilket minskade hushållens lånebetalningar och ökade låneutrymmet på kort sikt.

2022 har präglats av ökande inflation och ökad ekonomisk osäkerhet. Den höga inflationen har lett till att Riksbanken har inlett höjningar av styrräntan vilket har gjort att bostadspriserna har börjat sjunka. Så länge Riksbanken planerar fortsätta höja räntorna är det troligt att bostadspriserna kommer att sjunka. Om arbetslösheten dessutom ökar framöver, så kan även detta påverka bostadspriserna i ännu mer negativ riktning.