Sälja hus med hyresgäst – regler, risker och rättigheter

När du säljer hus med hyresgäst är besittningsskydd den viktigaste frågan att reda ut. Här tittar vi på vilka regler som gäller, risker som kan uppstå och hur du kan planera uppsägning, visningar och försäljning på ett tryggare sätt.

Om du ska sälja hus med hyresgäst är kärnfrågan inte om det går att sälja – utan om hyresgästen har rätt att bo kvar.

Det avgörs av vilken typ av uthyrning det handlar om och om besittningsskydd gäller. 

Besittningsskydd – det här behöver du veta

Besittningsskyddet betyder i praktiken att en hyresgäst i vissa fall har rätt att bo kvar även om hyresvärden vill avsluta avtalet.

Det finns olika typer av besittningsskydd, men när du säljer hus med hyresgäst är det det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster som är relevant.

För vanliga bostadshyresavtal regleras detta i 12 kap. Jordabalken, ofta kallad hyreslagen. Där finns också regler om uppsägning, förlängning och så kallade besittningsbrytande grunder.

När gäller inte besittningsskydd?

När en privatperson hyr ut sin egen villa eller bostadsrätt gäller ofta lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen.

Då har hyresgästen som huvudregel inte besittningsskydd. Det gäller typiskt när en privatperson hyr ut en villa utanför näringsverksamhet.

Privatuthyrningslagen

Om uthyrningen omfattas av privatuthyrningslagen är läget ofta enklare för säljaren.

Hyresgästen saknar då som regel besittningsskydd, vilket minskar risken för att personen kan kräva att bo kvar efter uppsägning.

Skälet är att den som hyr ut sin egen bostad ofta anses ha ett större behov av att kunna få tillbaka bostaden än hyresgästen har av att bo kvar.

Hyreslagen – Jordabalken

Om uthyrningen i stället faller under 12 kap. Jordabalken kan hyresgästen ha rätt att få avtalet förlängt.

Då räcker det inte alltid att du vill sälja huset eller själv vill använda det på ett annat sätt. Tvisten kan behöva prövas av hyresnämnden.

Följer hyresavtalet med när huset säljs?

En försäljning innebär inte automatiskt att hyresgästen måste flytta ut. Om hyresgästen har rätt att bo kvar kan köparen i praktiken behöva ta över situationen med ett pågående hyresförhållande.

Därför är det viktigt att tidigt reda ut vad som gäller i just ditt fall, särskilt om köparen förväntar sig att få huset tomt vid tillträdet.

Rättigheter och skyldigheter för dig som säljare

Som säljare och hyresvärd behöver du bland annat:

• Säga upp avtalet på rätt sätt och i rätt tid.
• Kunna visa varför avtalet inte ska förlängas om reglerna om besittningsskydd gäller.
• Respektera hyresgästens rätt att bo kvar tills frågan är avgjord om det uppstår en tvist.

Tillträde till bostaden för visning och besök

Hyresgästen har samtidigt skyldigheter, även om hemfriden fortfarande måste respekteras. Enligt 12 kap. 26 § jordabalken har hyresvärden rätt till tillträde för nödvändig tillsyn och vissa arbeten.

I praktiken betyder det att visningar och besök behöver planeras med framförhållning och så smidigt som möjligt.

Ta hjälp av mäklare och vid behov juridisk rådgivning

Eftersom försäljning av ett hus med hyresgäst ofta kräver både planering och tydlig kommunikation är det klokt att ta hjälp tidigt.

En erfaren mäklare kan hjälpa dig att lägga upp försäljningen, anpassa visningar, informera spekulanter på rätt sätt och skapa en realistisk tidsplan. 

När bör du ta juridisk hjälp?

Juridisk hjälp kan vara särskilt relevant om hyresgästen motsätter sig uppsägning, om det är oklart vilket regelverk som gäller, om det finns risk för tvist inför tillträdet, eller om köparen vill att huset ska säljas utan hyresgäst kvar.

Om hyresgästen inte flyttar ut

Det här är ofta det känsligaste läget. Om hyresgästen motsätter sig utflyttning och har ett möjligt besittningsskydd kan frågan behöva avgöras av hyresnämnden.

Tills tvisten är avgjord kan hyresgästen i vissa fall ha rätt att bo kvar. Det kan också bli aktuellt med uppskov, alltså extra tid för avflyttning.

Konsekvenser för köpare, tillträde och slutpris

Det värsta scenariot för en säljare är därför ofta inte själva försäljningen, utan att processen drar ut på tiden. Det kan påverka:

• När huset kan säljas eller tillträdas.
• Om köparen kan få tillgång till huset på det sätt som förväntats.
• Vilka köpare som är intresserade.
• Hur många spekulanter som deltar i budgivningen.
• Slutpriset.
• Risken för konflikt mellan säljare, köpare och hyresgäst.

Checklista innan du säljer hus med hyresgäst

När du ska sälja ett uthyrt hus eller sälja en villa med hyresgäst är det extra viktigt att planera försäljningen noggrant. 

• Ta reda på om uthyrningen omfattas av hyreslagen eller privatuthyrningslagen.
• Gå igenom hyresavtalet noga, i god tid.
• Kontrollera om hyresgästen har besittningsskydd.
• Säga upp avtalet på rätt sätt och i rätt tid.
• Dokumentera vad som har kommunicerats med hyresgästen.
• Informera hyresgästen tidigt om vad som ska hända.
• Boka tider i dialog med hyresgästen.
• Samla visningarna till så få tillfällen som möjligt
• Säkerställa vad som gäller inför tillträde.
• Låta mäklaren hålla ihop kommunikationen med både hyresgäst och spekulanter.

Det här gör processen tydligare och minskar risken för missförstånd och avhopp när du säljer hus med hyresgäst.

Så säljer du hus med hyresgäst på ett tryggare sätt

Att sälja hus med hyresgäst är fullt möjligt, men du behöver först ta reda på om hyresgästen har besittningsskydd eller inte.

Som du nu förstått styr den frågan tidsplan, risknivå, visningar, tillträde och hur attraktiv bostaden blir för potentiella köpare.

Med rätt hjälp går det att göra processen både tydligare och tryggare. En mäklare med erfarenhet av den här typen av försäljning kan hjälpa dig att planera visningar, kommunicera med spekulanter och anpassa försäljningsupplägget. 

Vill du ha fler tips inför din bostadsförsäljning? Ta del av vår checklista när du ska sälja hus eller lägenhet här!