Att köpa och sälja bostad samtidigt är vanligt men kan bli dyrt om tidsplanen spricker, banken säger nej eller du blir sittande med dubbla boendekostnader. Här tittar vi på hur du planerar köp och försäljning, lån, tillträde och skatt så att du kan minska riskerna i din bostadsaffär.

För de flesta är det tryggast att sälja bostad först, eftersom köpa först kräver större marginaler när det kommer till finansiering.

Utifrån det perspektivet är det klokt att börja med att kontakta banken, ta reda på marknadsvärdet på din nuvarande bostad och sedan ta ställning till vilket upplägg som passar din situation bäst.

Steg för steg – köpa och sälja bostad samtidigt

Prata med banken

Ta reda på hur mycket du kan låna och om ett så kallat brygglån som är ett tillfälligt lån, kan vara aktuellt.

Värdera din nuvarande bostad

För att få en realistisk värdering är det klokt att ta hjälp av en mäklare. Då får du en uppskattning av vilket försäljningspris du kan förvänta dig och en tydligare bild av hur mycket du har att röra dig med i nästa köp.

Jämför gärna flera mäklare för att få flera bedömningar innan du bestämmer dig.

Bestäm ordning

Ta ställning till om du ska sälja först eller köpa först. Utgå från din nuvarande ekonomi, vilka risker du är beredd att ta och hur pressad du är av tid. Väljer du att sälja först vet du vad du har att röra dig med i nästa köp.

Köper du först är det förknippat med en högre risk om din nuvarande bostad skulle säljas senare än väntat eller till ett lägre pris än du räknat med. 

Räkna på hela affären

Se till att räkna på hela bostadsbytet, inte bara köpeskillingen på den nya bostaden. Det innebär att du behöver ta höjd för kontantinsats, handpenning, eventuellt brygglån, dubbla boendekostnader under en period och skatt eller uppskov efter försäljningen.

Ju bättre kalkyl du har, desto lättare blir det att undvika obehagliga överraskningar längre fram.

Planera tillträdet

Försök att matcha tillträdet, alltså dagen då bostaden byter ägare, i din gamla och nya bostad så bra som möjligt. Om datumen inte går ihop kan du annars behöva ett tillfälligt boende, magasinera möbler och stå med dubbla kostnader under en period.

Ju tidigare du planerar tillträdet, desto större chans har du att få till en smidigare flytt för samtliga inblandade.

Ska jag sälja eller köpa först?

För de allra flesta är svaret – sälja först. Då vet du precis vad din budget tillåter. Har du god ekonomi har du större marginaler, samtidigt som du tar en större risk om försäljningen av den gamla bostaden inte går som du hoppats.

Ekonomin när du ska sälja och köpa bostad samtidigt

Banken gör en helhetsbedömning av din ekonomi och tittar bland annat på inkomst, befintliga lån, köpeskilling och värdet på bostaden du ska sälja. 

Från och med 1 april 2026 träder en ny lagändring i kraft som höjer bolånetaket till 90 procent vid köp av ny bostad. Det innebär att kontantinsatsen normalt är 10 procent i stället för 15 procent. Samtidigt tas det skärpta amorteringskravet bort. Banken gör dock alltid en individuell kreditbedömning.

Kontantinsats och handpenning

Kontantinsatsen är den del av bostadens pris som du själv måste betala utan bolån. Handpenningen är oftast 10 procent av köpeskillingen och betalas när köpekontraktet skrivs.

I många affärer kan handpenningen därför motsvara hela kontantinsatsen, men upplägget kan variera mellan banker och bostadsaffärer. 

Vad är ett överbryggningslån?

Ett överbryggningslån, eller brygglån, är ett tillfälligt lån för dig som har köpt en ny bostad men ännu inte fått pengarna från den gamla.

Lånet betalas tillbaka när försäljningen är klar. Det kan i vissa fall användas till kontantinsatsen och ibland även handpenningen. Du betalar ränta på lånet, och villkoren skiljer sig mellan banker.

Dubbla boendekostnader att räkna med

Om köp och försäljning inte sker samtidigt kan du under en period behöva betala för två boenden. Det kan då röra sig om kostnader som ränta, amortering, avgift, drift och försäkring.

De ovan nämnda nya reglerna kan sänka tröskeln till nästa köp, men du behöver fortfarande räkna på hela perioden med dubbla kostnader innan du bestämmer dig.

Skatt, vinst och uppskov

Om du säljer med vinst ska vinsten deklareras året efter försäljningen. I vissa fall kan du få uppskov, alltså skjuta upp beskattningen, om du köper en ny permanentbostad och uppfyller Skatteverkets villkor.

För uppskov krävs bland annat att den sålda bostaden varit permanentbostad, att vinsten är minst 50 000 kronor och att du köper och flyttar in i en ny bostad inom rätt tid.

Säljer du med förlust kan du i stället ha rätt till förlustavdrag i deklarationen.

Så löser du tillträdet

Prata tidigt med mäklare, bank och de andra parterna i affären om vilken tidsplan som fungerar, och undersök om det går att förhandla om tillträdesdagen.

Om datumen ändå inte går ihop är det smart att ha en reservplan för hur den mellanperioden ska lösas.

Skillnaden mellan hus och bostadsrätt

Grunden är densamma, men det finns några viktiga skillnader.

Att sälja hus kräver ofta större ekonomiska marginaler eftersom du som köpare också behöver räkna med kostnader för drift, underhåll, lagfart och pantbrev. 

Säljer du bostadsrätt kräver det i stället bättre koll på föreningens ekonomi, till exempel avgift, skuldsättning och planerade renoveringar, eftersom det påverkar din framtida boendekostnad.

En annan skillnad är att husaffärer oftare påverkas av besiktning, skick och fler praktiska frågor, vilket kan göra tidplanen mer osäker när du ska sälja och köpa samtidigt.

Bostadsrätter är som regel enklare att jämföra prismässigt, eftersom det brukar finnas fler liknande objekt i samma område, men du behöver i gengäld väga in föreningens ekonomi tydligare i beslutet.

Tryggare bostadsbyte med rätt mäklare

När du ska köpa och sälja bostad samtidigt är tajming viktig. En erfaren mäklare kan hjälpa dig att planera försäljningen, bedöma marknaden och minska risken för dubbla kostnader eller dåligt synkade tillträden.

Ska du köpa och sälja bostad samtidigt? Då kan det vara smart att jämföra mäklare via MäklarOfferter och hitta någon som passar din situation.