Sälja hus eller villa – husförsäljning i elva steg

Ska du sälja hus eller villa? Då har du som regel fler bollar i luften än vid en bostadsrättsförsäljning och behöver ta ställning till besiktning, dolda fel, energideklaration, fastighetstillbehör och vad som faktiskt ingår i köpet. Här får du en tydlig genomgång av hur en husförsäljning går till, från viktiga förberedelser, visning och budgivning till kontrakt, tillträde och deklaration.

Sälja hus i 11 steg

1. Värdera huset och tomten.
2. Jämför och välj mäklare med erfarenhet av villor och småhus.
3. Ta fram underlag om huset och fastigheten.
4. Ordna energideklaration.
5. Ta ställning till överlåtelsebesiktning och dolda fel-försäkring.
6. Förbered hus, tomt och trädgård för foto och visning.
7. Skapa annons och objektsbeskrivning.
8. Håll visning.
9. Hantera budgivning och villkor.
10. Skriv köpekontrakt och ta emot handpenning.
11. Planera för tillträde – deklarera.

En husförsäljning följer i grunden samma försäljningsresa som andra bostadstyper. Skillnaden när du säljer fast egendom är att dokumentation, som rör skick, besiktning och dolda fel blir snäppet viktigare.

Innan vi går igenom varje steg tittar vi därför på var i processen du befinner dig.

Vad gäller för din situation?

Sälja hus – steg för steg

1. Värdera huset och tomten

Börja med att ta reda på vad ditt hus kan vara värt. Vid en husförsäljning påverkas värdet inte bara av boyta, skick och läge, utan också av tomtens storlek, byggår, uppvärmningssystem, driftkostnader, renoveringar, garage, förråd, servitut och efterfrågan i området.

En första värdering ger dig en bättre bild av rimligt utgångspris, förväntat slutpris och hur bostaden bör positioneras inför försäljningen. I nästa steg är det klokt att jämföra mäklare som kan bedöma huset utifrån både marknaden i området och fastighetens förutsättningar. 

Läs vidare:

• Värdera bostad – gratis värdering av hus och lägenhet

2. Jämför och välj mäklare

En husförsäljning kräver ofta mer teknisk och juridisk kunskap än en bostadsrättsförsäljning. Ditt mål bör därför vara att hitta en mäklare som är van vid hus, villor och småhus i området.

Här är det alltså smart att jämföra flera mäklare innan du bestämmer dig. Förslagsvis med hjälp av MäklarOfferter, Sveriges största jämförelsetjänst för bostadssäljare.

Du ska absolut ta ställning till arvodet, men lägg även vikt vid lokalkännedom och tidigare husförsäljningar.

Läs vidare:

• Frågor att ställa till mäklare vid försäljning – checklista
• Köpa och sälja bostad med samma mäklare – för och nackdelar

3. Ta fram underlag om huset och fastigheten

Ett hus kommer med många frågor. Inför försäljningen behöver du därför samla relevant information om tomten och fastigheten. Det handlar framför allt om fastighetsbeteckning, tomtarea, servitut, driftkostnader och pantbrev. 

Pantbrev är ett bevis på att en inteckning har beviljats i fastigheten och kan användas som säkerhet för lån. Uppgifter om pantbrev och inteckningar kan kontrolleras via Lantmäteriet.

Har du gjort större renoveringar är det också bra att ta fram kvitton, garantier, bygglov, slutbesked och annan dokumentation som styrker vad som har gjorts.

Med korrekt underlag på plats blir det enklare för mäklaren att skapa en korrekt objektsbeskrivning och besvara frågor från potentiella köpare.

Läs vidare:

• Fastighetsbeteckning – sök och hitta fastighetsbeteckningar
• Pantbrev & lagfart – vad är det och hur mycket kostar det?
• Servitut – officialservitut och avtalsservitut
• Taxeringsvärde – hitta och beräkna taxeringsvärdet för hus/fastighet

• Mäta boyta – detta gäller vid mätning av bostadens yta

4. Ordna energideklaration

När du säljer hus behöver du kunna redogöra för fastighetens energianvändning eftersom det hjälper spekulanter att förstå husets energianvändning och ungefärliga driftkostnader.

Enligt lagen om energideklaration för byggnader ska du som ägare därför se till att det finns en energideklaration innan en byggnad säljs som visar byggnadens energiprestanda och energiklass.

Energideklarationen blir särskilt viktig om huset har äldre uppvärmningssystem, direktverkande el, bergvärme, fjärrvärme, luftvärmepump, hög energiförbrukning eller stora skillnader mellan faktisk och uppskattad driftkostnad.

Regler och vägledning kring energideklarationer finner du på Boverket. 

Läs vidare:

• Energideklaration vid försäljning av bostad
• Driftkostnad – vad är normal driftkostnad för villa och radhus?

5. Ta ställning till besiktning och dolda-fel-försäkring

Besiktning är inte ett tvång när du säljer hus, men ofta en rekommendation eftersom det ger dig möjlighet att upptäcka brister i tid, ge spekulanter bättre information och därmed minska risken för omförhandling eller tvist.

Dolda fel är också en viktig fråga att ta höjd för. Enligt Jordabalken bedöms fel i fastighet bland annat utifrån vad köparen borde ha kunnat upptäcka vid sin undersökning.

Av det skälet har både säljarens upplysningar och köparens undersökningsplikt stor betydelse.

Läs vidare:

• Måste man göra besiktning vid försäljning av hus?
• Överlåtelsebesiktning – husbesiktning inför överlåtelse
• Dolda fel i hus och bostadsrätt – vad räknas som dolda fel och vad innebär det?
• Friskrivningsklausul och svävarvillkor vid bostadsöverlåtelse
• Säljarens upplysningsplikt – vad måste säljaren berätta?
• Undersökningsplikt och upplysningsplikt vid överlåtelse av hus eller fastighet

6. Förbered hus, tomt och trädgård

Att lägga ut ett hus till försäljning innebär att samtliga skrymslen och vrår kommer att granskas, både in- och utvändigt.

Här kommer skicket på tomten, entrén, fasaden, uppfarten, altanen och trädgården att således forma helhetsintrycket.

Mycket av det här kan du påverka genom att tidigt se över och förbättra allt från förråd, källare och vind till garage och tvättstuga.

Tänk också på att lukt, fukt och ventilation påverkar köparens intryck mycket.

Ta samtidigt ställning till om du vill ta hjälp med att styla huset inför visningen.

Läs vidare:

• Så höjer du värdet på huset och lägenheten inför försäljning
• Homestyling och homestaging – styla bostaden inför visning och försäljning
• Bostadsfotografering inför bostadsförsäljning

7. Skapa annons och objektsbeskrivning

Objektsbeskrivningen för ett hus behöver vara mer detaljerad än för en bostadsrätt eftersom spekulanter vill förstå hur fastigheten fungerar ur flera perspektiv – tekniskt, praktiskt och ekonomiskt.

Annonsen bör därför beskriva boyta, biyta, tomtarea, byggår, planlösning, renoveringar, uppvärmning, energiklass, driftkostnader, vatten, avlopp, fiber, el, parkering, pantbrev, servitut, samfälligheter, taxeringsvärde och vad som ingår i köpet. Kända fel eller brister bör också framgå tydligt.

Läs vidare:

• Annonsering, spekulantregister & marknadsföring

8. Håll visning

Visningen ska besvara så många frågor som möjligt. Spekulanter kommer därför sannolikt att titta närmare på utrymmen som vind, källare och förråd, men också på fasad, tak, dränering, elcentral, värmesystem och tomtgränser.

Här är det följaktligen viktigt att mäklaren kan svara på frågor som rör uppvärmningskostnad, renoveringar, badrum, tätskikt, dränering, eventuella fuktproblem, servitut, samfällighetsavgifter, fiber, vatten och avlopp. Kort sagt, allt som ingår i köpet.

Läs vidare:

• Visning – vad innebär det och hur går en bostadsvisning till?

9. Hantera budgivning och villkor

Vid budgivning på hus är det inte bara högsta budet som är viktigt. Villkoren kan också spela stor roll. Kontrollera till exempel om köparen har lånelöfte,  behöver sälja sin nuvarande bostad först, önskar ett visst tillträdesdatum eller vill ta över lösöre.

Skulle köparen villkora köpet med besiktning behöver kontraktet även innehålla en tydlig besiktningsklausul så att både säljare och köpare vet vad som gäller.

Läs vidare:

• Budgivning – bra att veta vid bostadsköp
• Förhandsbud – ska man lägga eller acceptera förhandsbud?
• Besiktningsklausul – begränsad eller öppen, vad är skillnaden?
• Försäljningsklausul vid köp och försäljning av bostad

10. Skriv köpekontrakt och ta emot handpenning

När säljare och köpare är överens skriver ni köpekontrakt. Eftersom det handlar om köp av fastighet finns särskilda formkrav för avtalet enligt Jordabalken.

Köpekontraktet ska vara skriftligt och tydligt ange vilken fastighet köpet gäller, köpeskillingen och vilka parterna är.

Det bör även framgå vad som gäller för handpenning, tillträdesdag, besiktningsklausul, finansieringsvillkor och eventuell friskrivning.

Kontraktet bör också reglera vad som ingår eller inte ingår i köpet, ansvar för pantbrev och lån samt hur driftkostnader och fastighetsavgift ska fördelas på tillträdesdagen.

Läs vidare:

• Köpekontrakt – så går det till vid en bostadsförsäljning
• Handpenning och kontantinsats – vad är skillnaden?
• Hur mycket är handpenningen på hus och bostadsrätt?
• Fullmakt för att sälja hus eller lägenhet – så funkar det

11. Tillträde och deklaration

På tillträdesdagen slutförs affären. Köparen betalar resten av köpeskillingen, lån löses, nycklar lämnas över och köpebrev skrivs. Köpebrevet är sedan en viktig handling när köparen söker lagfart. 

Köparen ansöker om lagfart hos Lantmäteriet, vanligtvis efter tillträdet. Ansökan ska göras inom tre månader efter förvärvet.

När försäljningen är klar ska du deklarera bostadsförsäljningen året efter. Har du sålt villa, radhus, parhus, fritidshus eller ägarlägenhet används normalt Skatteverkets bilaga K5.

I deklarationen räknar du ut om du har gjort vinst eller förlust. Då tar du bland annat hänsyn till försäljningspris, inköpspris, förbättringsutgifter, mäklararvode, andra försäljningskostnader och eventuellt uppskov.

Läs vidare:

• Likvidavräkning för bostadsrätt och fastighet
• Tillträde vid bostadsförsäljning – detta sker på tillträdesdagen
• Deklarera efter bostadsförsäljning
• Vinstskatt på hus – hur mycket betalar man?
• Skatt när du säljer hus eller bostadsrätt – så mycket ska du betala
• Vilka avdrag får jag göra när jag säljer hus?

Vad ingår när man säljer hus?

När du säljer hus ingår fastigheten och sådant som räknas som fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör, såvida ni inte avtalar något annat. Det regleras av Jordabalken. 

Det kan till exempel röra sig om vitvaror, värmepump, fast inredning, markiser och annat som är installerat för stadigvarande bruk.

Saker som robotgräsklippare, laddbox, trädgårdsmöbler, lampor, gardiner, ved och lösa maskiner kan behöva förtydligas. Om något inte ska ingå i köpet bör det skrivas in tydligt i kontraktet.

Läs vidare:

• Fast och lös egendom vid bostadsförsäljning
• Fastighetstillbehör – vad är det och vilka typer finns det?
• Byggnadstillbehör – vad räknas som byggnadstillbehör?

Vad kostar det att sälja hus?

Kostnaden för att sälja hus beror framför allt på mäklararvode, marknadsföring, fotografering, eventuell styling, energideklaration, besiktning, flytt och skatt på vinsten.

I vissa fall kan även dolda-fel-försäkring, flyttstädning, ränteskillnadsersättning eller mindre åtgärder inför visning tillkomma.

Läs vidare:

• Vilka kostnader tillkommer vid en bostadsförsälning?
• Mäklararvode – så mycket kostar en mäklare
• Vinstskatt på hus – hur mycket betalar man?

När är det bäst att sälja hus?

Många hus säljs på våren och sensommaren, när trädgård, ljus och utemiljö visar sig från sin bästa sida.

Du behöver även väga in bostadens läge, marknadsläget, konkurrensen i området och din egen situation. 

Läs vidare:

• Bästa månaden att sälja hus – och bästa tiden att sälja lägenhet
• När säljs flest hus och lägenheter?

Specialfall vid husförsäljning

Alla hus är unika och kommer med olika förutsättningar, vilket kan kräva en extra handpåläggning. Det kan exmepelvis vara aktuellt om du sälljer huset i befintligt skick, huset står på ofri grund, säljs under taxeringsvärdet eller om det finns frågor om bygglov och bundna lån. 

Kanske har du även en hyresgäst? I sådana situationer kan både pris, ansvar, kontrakt, tillträde och deklaration påverkas.

Vi föreslår därför att du följer länkarna och väljer den artikel som passar ditt hus bäst.

Läs vidare:

• Sälja fritidshus och sommarstuga – bra att veta vid försäljning av fritidshus
• Sälja hus i befintligt skick – vad betyder det och vilket ansvar har du?
• Sälja hus med hyresgäst – vad gäller?
• Sälja hus på ofri grund – checklista och regler
• Sälja hus till utländska köpare
• Sälja bostadsrätt eller hus och flytta till hyresrätt​​​
• Kan man sälja hus utan bygglov?
• Sälja hus eller lägenhet med bundet lån – tre alternativ
• Ränteskillnadsersättning – räkna ut pris för att lösa ett lån i förtid
• Överbryggningslån – vad är ett brygglån och hur fungerar det?
• Sälja hus under taxeringsvärdet – gränsen som kan påverka skatten

Vanliga misstag när du säljer hus

Det är lätt att bli hemmablind. Ett vanligt misstag vid husförsäljning är att underskatta betydelsen av besiktning.

Ett annat att vara otydlig med vad som ingår i köpet eller sakna dokumentation kring renoveringar, bygglov och driftkostnader.

Eftersom en lyckad husförsäljning bygger på att köparen känner sig trygg med fastigheten, skicket, och kostnaderna är det här aspekter som kan skapa osäkerhet hos köparen och påverka affären.

Gör huset lättare att sälja

För att undvika de vanligaste fallgroparna är det därför klokt, att precis som i den här artikeln, förbreda försäljningen metodiskt. Börja med värdering, tydliga fastighetsuppgifter och ordning på dokumentationen.

Kom också ihåg att du inte behöver göra allt själv.

Ta hjälp av MäklarOfferter och låt vår rikstäckande mäklardatabas hitta och jämföra mäklare i ditt område. Med professionellt stöd från rätt mäklare blir bostadsförsäljningen både tryggare och smidigare.