Sälja pantsatt lägenhet – så går det till

Ska du sälja en pantsatt lägenhet? Här får du en tydlig genomgång av hur processen brukar se ut kring tillträde och avnotering och vilka skyldigheter du har gentemot bostadsrättsföreningen och köparen. 

Vad innebär det att en lägenhet är pantsatt?

Att pantsätta en lägenhet innebär att du använder en bostadsrätt som säkerhet för ett lån.

Du, bostadsrättshavaren, blir då pantsättare som upplåter en panträtt till långivaren – oftast en bank – som blir panthavare och får rätt till betalning ur bostadsrätten om du inte kan betala lånet.

Du kan alltså sälja som vanligt, men banken ska få sitt när lånet löses.

Pant på bostadsrätt – inte pantbrev

En bostadsrätt är inte en fastighet, så här finns inga pantbrev som det gör för hus. I enlighet med Bostadsrättslagen (1991:614) sker i stället pantsättning genom en pantnotering i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.

Det betyder att banken har en säkerhet i din bostadsrätt som kopplas till ditt lån.

Bostadsrättsföreningen kan ta ut en pantsättningsavgift enligt stadgarna, som hanterar den administrativa registreringen när en ny pantnotering görs.

Kan jag sälja en pantsatt bostadsrätt?

När du säljer en pantsatt bostadsrätt följer pantsättningen inte med köparen som ett lån, men den måste hanteras korrekt vid tillträdet.

Ett vanligt upplägg är att köpare och säljare skriver ett överlåtelseavtal. Mäklaren tar in uppgifter om panthavare och begär ofta lösenbelopp från banken.

På tillträdesdagen används köpeskillingen för att lösa lånet, helt eller delvis. När banken fått betalt skickas besked om att panten ska avnoteras av föreningen.

Vem gör vad i praktiken?

Banken lämnar lösenbelopp och släpper panten när lånet är betalt. Mäklaren sköter likvidavräkning och ser till att rätt belopp betalas ut i rätt ordning. Bostadsrättsföreningen, ofta via sin förvaltare, ansvarar för att föra in avnoteringen i lägenhetsförteckningen.

Som säljare behöver du bidra med korrekta uppgifter och se till att processen kan genomföras utan hinder.

Det här behöver du göra som säljare

Som säljare behöver du även informera mäklaren om pantsättningen och vilka banker som är panthavare. Du bör även säkerställa att panten kan avnoteras i samband med tillträde. Det sköts normalt via mäklarens likvidhantering och bankens rutiner.

Skyldigheter mot BRF

Din viktigaste skyldighet mot föreningen är att se till att pantsättningen är korrekt anmäld, även kallat denuntierad, så att föreningen kan anteckna panten i lägenhetsförteckningen.

Med denuntiation menas att föreningen får ett tydligt meddelande om vem som är panthavare och vilken bostadsrätt det gäller. Det sker vanligtvis via bankens pantmeddelande, men det kan även göras skriftligen av dig.

Skyldigheter mot köparen

Din köpare ska kunna vara trygg i att bostadsrätten överlåts fri från panträtt utan att någon annans bank har säkerhet i bostadsrätten efter köpet.

Som säljare har du också ett generellt ansvar att lämna korrekta uppgifter om bostaden till köparen och inte undanhålla kända förhållanden som kan påverka affären.

Hur får köparen bevis på att panten är borttagen?

Köparen får normalt trygghet genom dokumentationen kring tillträdet: likvidavräkningen visar att lånet lösts, och banken lämnar besked om att panten släppts så att avnotering kan göras. Mäklaren följer vanligtvis upp att avnoteringen registreras hos BRF.

Checklista: Sälja pantsatt lägenhet steg för steg

Före visning

• Identifiera panthavare: Vilka banker/långivare har pant i bostadsrätten? Här kan mäklaren hjälpa till att stämma av mot BRF.
• Säkerställ att din BRF har rätt uppgifter i lägenhetsförteckningen: Till exempel rätt lägenhetsnummer och rätt panthavare.
• Förbered bankkontakt: Meddela banken att en försäljning planeras så att processen för lösen/avnotering går smidigt.
• Om du har flera lån/panter: Lista dem i ordning för att undvika missförstånd vid tillträdet.

Inför kontrakt

• Be mäklaren ta in aktuell pantsättningsinformation och preliminärt lösenbelopp/rutiner från banken.
• Säkerställ att det är tydligt i processen att bostadsrätten ska överlåtas fri från panträtt efter tillträde.
• Om det finns risk att lånet är större än försäljningspriset är det bra om du fört en dialog med banken i ett tidigt skede om hur mellanskillnaden/annan säkerhet ska lösas.

Inför tillträde

• Mäklaren tar fram likvidavräkning där det framgår hur köpeskillingen fördelas.
• Banken får betalt enligt instruktion och skickar därefter besked om att panten ska släppas/avnoteras.
• Du säkerställer att BRF får underlag och att avnotering faktiskt görs i lägenhetsförteckningen.

Vanliga situationer som kan påverka affären

Skulle lånet vara större än försäljningspriset räcker inte köpeskillingen för att lösa panten fullt ut. Då behöver det lösas med banken innan eller i samband med försäljningen, exempelvis genom annan säkerhet eller kontant mellanskillnad.

Vad händer om lånet inte betalas?

Om du som bostadsrättshavare inte betalar kan banken som panthavare driva ärendet vidare så att bostadsrätten till slut kan utmätas och tvångsförsäljas via Kronofogden.

Vid en sådan försäljning kan bostadsrättsföreningen ha rätt att få betalt för obetalda avgifter ur försäljningssumman, men reglerna kan vara beroende av att föreningen agerar i tid gentemot antecknade panthavare.

Mäklarens roll i att säkra processen

Vid pantsättning är det viktigt att ha rätt dokument på plats för ett tryggt tillträde.

Du vill samtidigt få ett så högt försälningspris som möjligt.

En erfaren mäklare hjälper dig samordna bank, BRF och tillträde så att likvidavräkning och avnotering sker korrekt.

På MäklarOfferter kan du enkelt jämföra mäklare och hitta den som har bäst strategi för att sälja snabbt, tryggt och till ett högt slutpris i just ditt område.