Sälja bostadsrätt eller hus och flytta till hyresrätt

Funderar du på att sälja bostadsrätt eller hus och flytta till hyresrätt? Då är det viktigt att väga lägre risk och mindre ansvar mot utebliven värdeökning. Här tittar vi på för- och nackdelar, reder ut vad som gäller för vinstskatt och uppskov och låter en ekonomiexpert dela med sig av sina bästa råd.

Att sälja bostadsrätt eller hus och flytta till hyresrätt kan vara ett smart val om du vill minska risken, få loss kapital och förenkla vardagen. Eftersom en hyresrätt inte alltid är billigare kan det dock vara klokt att jämföra hela boendekostnaden – innan du bestämmer dig.

Är det smart att sälja bostadsrätt eller hus och flytta till hyresrätt?

Det kan vara rätt val om du vill sänka dina kostnader, ha mindre ansvar för ditt eget boende och bo enklare. Samtidigt lämnar du då möjligheten till en framtida värdeökning bakom dig. 

Fördelar med att lämna ett ägt boende

• Lägre ekonomisk risk: Du slipper bolån och amortering och blir mindre känslig för räntehöjningar.
• Mindre ansvar i vardagen: I en hyresrätt ansvarar du normalt inte själv för större underhåll. Det kan vara en stor lättnad, särskilt om du säljer ett hus.
• Möjlighet att frigöra kapital: När du säljer kan du få loss pengar som tidigare varit bundna i bostaden. De kan användas till buffert, pension eller för att stärka vardagsekonomin.

Nackdelar med att flytta från bostadsrätt eller hus till hyresrätt

• Du lämnar bostadskarriären: När du går från att äga till att hyra kliver du av den resa som många använder för att bygga kapital över tid.
• Du bygger inte längre eget kapital i bostaden: När du hyr går boendekostnaden till konsumtion här och nu, inte till ett boende du själv äger.
• Mindre frihet att påverka boendet: I en hyresrätt kan du inte renovera eller göra större förändringar på samma sätt som i ett ägt boende.

När kan det vara rätt att sälja och flytta till hyresrätt?

Kanske har din nuvarande bostad blivit för dyr, stor eller arbetskrävande? Det kan vara fallet om du närmar dig pension, står inför en separation eller bara vill bo enklare.

Vad behöver du räkna på innan du säljer?

Jämför hela din nuvarande boendekostnad med kostnaden i nästa boende. Räkna inte bara på avgift eller hyra, utan också på ränta, amortering, drift, försäkring och andra löpande utgifter. Det finns också skillnader mellan bostadsrätt och hus som kan vara bra att ta med i beräkningen.

• Sälja bostadsrätt och flytta till hyresrätt: Jämför månadsavgift, ränta, amortering och övriga kostnader med hyran i det nya boendet.
• Sälja hus och flytta till hyresrätt: Här blir skillnaden ofta större, eftersom du lämnar både högre driftkostnader och mer underhållsansvar.

Du behöver också räkna på hur mycket pengar du får kvar efter försäljningen.

När bostaden är såld används pengarna först till att lösa bolån och andra försäljningskostnader. Därefter återstår ditt nettobelopp.

Vad gäller för vinstskatt och uppskov?

Om du säljer bostaden med vinst kommer du behöva betala skatt på vinsten. För att få uppskov, alltså skjuta fram skatten, krävs som regel att du köper en ny bostad som räknas som en ersättningsbostad.

Det förutsätter i sin tur att du har förvärvat eller ska förvärva en ersättningsbostad. Flyttar du till en vanlig hyresrätt uppfyller du normalt inte Skatteverkets villkor och kan inte skjuta upp vinstskatten. 

Räkneexempel – så kan ekonomin se ut

Ekonomiexperten – det här ska du tänka på

Ett lyckat bostadsbyte vilar som regel på en realistisk budget och goda marginaler. Vi har därför bett Arturo Arques, Swedbank och Sparbankernas privatekonom, att dela sina bästa tips. 

Jag ska sälja min bostadsrätt eller mitt hus och flytta till hyresrätt. Vad behöver jag räkna på?

“Börja med att bestämma vad ditt nya boende maximalt får kosta varje månad. Räkna sedan ut hur mycket lån du tål med dagens ränta givet din maximala boendekostnad. Räkna sedan ut vilken ränta du maximalt tål med lånet du tänkte ta. Se till att du tål en ränta upp till 6-7 procent före ränteavdrag”, säger Arques.  

Hur ska jag resonera kring löpande boendekostnader jämfört med kapitalet jag får loss vid försäljning?

“Var noga med att få med alla löpande utgifter. Det är lätt att glömma vissa utgifter så var extra noga med att gå igenom allt. Se till att du har ordentliga marginaler och tål att elpriser kan öka med 50 procent och övriga löpande utgifter med 20 procent utan att du behöver flytta.”

Vidare ska du enligt Arques inte låna mer än vad du behöver. Du bör även ha en sparbuffert på minst två månadslöner eller tre månader med levnadskostnader. 

“Se till att dina nödvändiga levnadskostnader maximalt utgör 50 procent av din disponibla inkomst. En budget där sparande och övriga icke nödvändiga levnadskostnader utgör halva din disponibla inkomst gör dig motståndskraftig i händelse av snabbt stigande inflation och räntor”, säger han.  

"Slarva aldrig med din budget"

Vilka potentiella fallgropar ser du och hur ska jag tänka?

“Slarva aldrig med din budget. Var ärlig mot dig själv och försök uppskatta alla utgifter. Se över dina försäkringar, hemförsäkring, A-kassa, inkomstförsäkring och eventuell livförsäkring om du har mycket lån och har en sambo och barn, för ökad trygghet. Det är bara om du kan sova gott om natten som din bostadsaffär blir riktigt lyckad”, säger Arques. 

Så förbereder du en försäljning – innan du byter boende

Att sälja en bostad är en stor affär. Ska du dessutom byta boendeform blir rätt vägledning extra viktig. 

En skicklig mäklare kan hjälpa dig att värdera och positionera bostaden rätt, locka fler spekulanter och bidra till ett högre slutpris.

Med MäklarOfferter kan du jämföra mäklare och hitta den expertis som passar din försäljning bäst.