Köpa lägenhet eller hus för att renovera och sälja med vinst

Att köpa en lägenhet, renovera och sälja med vinst kan verka lockande, men är samtidigt förenat med viss risk. Här tittar vi närmare på vad det innebär att "flippa" och vad som gäller för skatter och avdrag.

Flippa hus eller lägenhet – vad betyder det?

Att köpa, renovera och sälja bostad för att öka värdet kallas ofta att "flippa". För att lyckas behöver du en tydlig plan, tid och kapital.

Bostadsmarknaden kan svänga snabbt, så timing spelar stor roll. Det är också viktigt att ha koll på skattereglerna, eftersom återkommande affärer kan göra att Skatteverket bedömer det som näringsverksamhet. Och kom ihåg: Det finns inga garantier för vinst!

Flippa lägenhet vs hus – vad är skillnaden?

När det gäller bostadsrätt är det föreningens regler och stadgar som styr vad du får göra.

Vissa ändringar kan kräva godkännande i förväg. Särskilt om det rör badrum, kök och ventilation eller bärande delar, som vissa väggar. 

Inför försäljning behöver du också kunna visa att arbetet som utförts är fackmannamässigt utfört. 

I hus har du mer frihet, men löper större risk för oväntade kostnader som till exempel åtgärder på tak, fasad eller värmesystem.

Det kan också dyka upp problem som skadedjur, rötskador eller andra brister när du börjar riva.

När räknas det som näringsverksamhet?

Skatteverket gör alltid en helhetsbedömning, men vid upprepade affärer ökar risken att det räknas som näringsverksamhet.

Enstaka gång: Lägre risk att bedömas som näringsverksamhet.
Upprepade affärer: Högre risk – mönster kan tyda på verksamhet.
Vinst som tydligt mål: Varaktighet över tid ökar risken.

Skulle Skatteverket bedöma dina köp–renovera–sälj som näringsverksamhet beskattas vinsten inte som vanlig kapitalvinst på 22 %, utan som inkomst av näringsverksamhet. 

Om Skatteverket gör den bedömningen betalar du själv dina sociala avgifter. Antingen som egenavgifter eller särskild löneskatt.

Avgifterna beräknas på överskottet i verksamheten. Fulla egenavgifter är 28,97 % av överskottet och särskild löneskatt är 24,26 %.

Som du ser i exemplet kan du vid näringsverksamhet hamna långt över 22 % eftersom både egenavgifter och inkomstskatt kan tillkomma. 

Försäljningen ska alltid deklareras, och du kan göra avdrag för vissa renoveringar om du har underlag. Ta med det i din kalkyl redan från början.

Den ekonomiska kalkylen

Du kan aldrig vara helt säker på vinst när du flippar. För att minska risken bör du köpa under marknadsvärde. Gärna en bostad med lättare renoveringsbehov.

Räkna på vad den kan säljas för efter renovering och dra av alla kostnader och önskad vinst. Då ser du maxpriset du bör betala. Behöver du lån, jämför banker och räntor. Kom också ihåg att vinstskatt tillkommer.

En enkel tumregel är: Förväntat slutpris – (renovering + köp + avgifter + ränta + marginal) = maxpris. 

Lämna alltid utrymme för oförutsedda kostnader, särskilt om det är ett hus eller om bostaden kräver större åtgärder.

Renovera lägenhet och sälja: Be om lov

När du ska renovera lägenhet och sälja behöver du inte bara tänka på budget och stil, utan också vad som faktiskt är tillåtet i föreningen. 

Föreningens regler och vad du får ändra

Börja med att läsa stadgarna. Fråga styrelsen vad som kräver godkännande eller intyg.

Renovera hus och sälja: Tänk på riskerna 

När du ska renovera hus och sälja är det vanligare att oväntade kostnader dyker upp under resans gång, och att flera delar kan behöva åtgärdas samtidigt. Därför blir det extra viktigt att göra noggrann besiktning och prioritera rätt renoveringar.

Titta också på hur dina planerade renoveringskostnader påverkar slutpriset – dra inte igång mer än din kalkyl klarar. 

Håll koll på avdrag

När du säljer hus eller lägenhet är det möjligt att göra flera avdrag – inte bara för renoveringen. Det kan till exempel handla om försäljningskostnader som mäklararvode, fotografering, annonsering eller styling.

Du kan även få avdrag för vissa förbättringar som höjer standarden, till exempel nytt kök eller badrum.

Det här behöver du spara

För att avdragen ska godkännas är det viktigt att spara kvitton, fakturor och betalningsunderlag så att kostnaderna kan kopplas till den aktuella bostaden. Gör du det, blir det enklare att redovisa försäljningen korrekt, inte minst när du ska deklarera. 

Innan du sätter igång

Vi har nu gått igenom vad du behöver ha koll på innan du överväger att köpa, renovera och sälja. Det är viktigt att: 

• Köpa till rätt pris: Jämför med nyligen sålda, liknande bostäder i området. Utgå från bostadens skick och potential. Räkna sedan på vad den kan vara värd efter renovering. Lämna marginal för om marknaden svänger.

• Renovera smart: Sätt en tydlig budget och prioritera åtgärder som ger mest effekt per krona. Håll dig till planen och undvik att starta fler projekt än kalkylen klarar. Använd fackmän för kritiska moment som exempelvis el, eller badrum. Lägg alltid in en buffert för oförutsedda kostnader.

• Sälja rätt: Välj en mäklare med erfarenhet av området och liknande försäljningar. Planera försäljningen och presentationen i god tid. Bra bilder och rätt paketering kan påverka både intresse och slutpris.

• Dokumentera korrekt: Spara kvitton och fakturor för allt du gör. Spara även kontoutdrag där det framgår att du betalat. Notera vad som gjorts, när och i vilket utrymme, till exempel våtrumsintyg i badrum. Det gör deklarationen enklare och minskar risken för frågor vid försäljning.

• Planera för avdrag: Samla underlag för både renoveringskostnader och försäljningskostnader. Det kan till exempel vara mäklararvode, foto/annonsering och styling. Se till att underlagen tydligt kan kopplas till bostaden, exempelvis via adress eller lägenhetsnummer.

Renovering som säljer 

Om målet är att renovera och sälja lägenheter eller hus med vinst är det smart att välja ljusa, tidlösa material som tilltalar många. Prioritera även åtgärder som ger ett funktionellt helhetsintryck. 

Gör gärna delar själv, men anlita fackmän för kritiska moment som el och badrum. Om inte ökar riskerna för att fel i utförandet leder till exempelvis fuktskador, vilket kan leda till prisavdrag eller krav från köpare längre fram.

När du anlitar fackmän för att renovera badrum får du också ett våtrumsintyg som visar att renoveringen utförts enligt gällande regler, vilket både mäklare och köpare ofta efterfrågar.

När huset eller lägenheten ska säljas

Nu har du bättre koll på vad det innebär att köpa, renovera och sälja. Från kalkyl och prioritering till Skatteverkets bedömning. När renoveringen är klar och det är dags att sälja kan rätt mäklare göra stor skillnad. 

Redo att komma igång?

Jämför flera mäklarbyråer och använd gärna MäklarOfferter för att ta in offerter från flera mäklare.

Då kan du jämföra villkor och hitta den som passar din nyrenoverade bostad bäst.