- En felaktig objektsbeskrivning kan påverka hela affären. Särskilt viktiga är uppgifter om boyta, driftkostnader, avgift, servitut, pantbrev och föreningens ekonomi som kan påverka priset, boendekostnaden och köparens beslut.
- Ansvaret delas mellan säljare, mäklare och köpare. Säljaren ska lämna korrekta uppgifter, mäklaren ska kontrollera viktiga uppgifter och köparen behöver läsa, fråga och undersöka bostaden noggrant.
- Som köpare bör du agera snabbt om något inte stämmer. Samla underlag, kontakta mäklaren skriftligt och red ut om felet gäller säljarens uppgift, mäklarens arbete eller något du själv borde ha upptäckt.
Fel boyta, missvisande driftkostnader eller en felaktig uppgift om månadsavgiften? En bostadsaffär kan snabbt bli komplicerad om uppgifterna i objektsbeskrivningen inte stämmer. Det kan i sin tur leda till såväl besvikelse som onödiga konflikter efter köpet. Här tittar vi närmare på vad som är att betrakta som fel i en objektsbeskrivning, vem som ansvarar för vad och vilka steg du kan ta när det går snett.
Objektsbeskrivningen är den samlade informationen om en bostad som redogör för viktiga uppgifter om bostaden, som till exempel yta, avgift, driftkostnader eller information om föreningen. För köparen blir den därför ett viktigt underlag inför bud och köp. Om något är fel, otydligt eller saknas kan det just därför få stor betydelse.
Vad räknas som fel i objektsbeskrivningen?
När det uppstår ett fel i objektsbeskrivningen innebär det att delar av informationen om bostaden är otydlig, inkorrekt eller saknas. Det kan till exempel röra sig om att den angivna boytan eller månadsavgiften inte stämmer, eller att uppgifter om pantsättning, servitut eller bostadsrättsförening beskrivs på ett felaktigt sätt.
Om så är fallet kan det komma att spela roll, eftersom de här uppgifterna påverkar köparens beslut. Särskilt viktiga blir då information som rör värde, kostnader och användning av bostaden.
Vill du läsa mer om vad en objektsbeskrivning ska innehålla kan du gå vidare till: Objektsbeskrivning – innehållskrav och mäklarens ansvar.
Fel boyta eller biarea
Några kvadrat hit och dit kan framstå som en obetydlig detalj. Likväl är en felaktigt angiven boyta en vanlig anledning till missnöje efter köp.
Här kan det till exempel röra sig om att bostaden visar sig vara betydligt mindre än vad som angivits i objektsbeskrivningen, att biarea räknats som boarea eller att uppgifterna bygger på en äldre mätning. Det kan påverka hur köparen värderar bostaden och hur väl den fungerar i vardagen.
Är felet stort kan det i sämsta fall leda till krav mot säljaren eller mäklaren, beroende på varifrån uppgiften kommer och hur den kontrollerats.
Fel driftkostnader
För köparen är det en sak vad bostaden kostar att köpa. En annan vad den kostar att äga över tid. Det gör driftkostnaden till en viktig uppgift i objektsbeskrivningen.
Här är det därför angeläget att uppgifter om el, uppvärmning, vatten, sophämtning eller försäkring stämmer, eftersom kalkylen annars blir missvisande.
Med det sagt, varierar driftkostnader mellan olika hushåll, varför köparen bör se dem som en vägledning snarare än ett exakt löfte för framtida kostnader.
Fel uppgifter om pant, servitut eller rättigheter
Vid en husförsäljning innehåller objektsbeskrivningen som regel uppgifter om det som följer med fastigheten, till exempel pantbrev, servitut och gemensamhetsanläggningar.
Det här kan påverka mer än man tror, givet att ett servitut kan ge någon annan rätt att använda en väg, brunn eller mark. Vidare kan en gemensamhetsanläggning komma med ett ansvar för kostnader och skötsel, till exempel för väg, vatten eller avlopp. Pantbrev och inteckningar visar i sin tur vilka lån som kan vara kopplade till fastigheten.
Skulle några av dessa uppgifter utelämnas eller vara felaktiga kan det påverka såväl kostnader som ansvar, men framför allt hur köparen faktiskt får använda fastigheten. Det gör den här typen av information extra viktig och ibland helt avgörande.
Fel information om bostadsrättsföreningen
Den stora skillnaden mellan hus och bostadsrätt är att det i det senare fallet finns en förening med i bilden. Det innebär i praktiken att du inte bara köper rätten att bo i en lägenhet, utan samtidigt blir en del av en bostadsrättsförenings ekonomi och framtida beslut.
För en potentiell köpare gör det uppgifter som rör månadsavgift, andelstal, planerade avgiftshöjningar, renoveringar, lån och föreningens ekonomi i stort viktiga att ta del av.
Omvänt kan felaktig information om föreningen påverka köparens bild av framtida kostnader och risker.
Fel om renoveringar, skick eller utrustning
En viktig del i objektsbeskrivningen har också uppgifterna om bostadens skick och standard. Hit hör exempelvis dokumentation över renoveringar, materialval, vitvaror, el, badrum, tak, dränering eller annan utrustning.
Här är tydlighet avgörande. Om det inte framgår vad som utförts i bostaden kan det vilseleda köparen. Det kan i sin tur leda till oväntade kostnader, behov av nya åtgärder eller tvister efter köpet.
Av det skälet är det viktigt att skilja på vad som står i objektsbeskrivningen, vad som avtalats och vad köparen själv hade möjlighet att undersöka inför köpet.
Tänk på att tydliga uppgifter väger tyngre än mer allmänna ordalag. Det är skillnad på att skriva ett badrum som ”renoverat” kontra att ange när det renoverades, vad som utfördes och av vem.
Vem ansvarar för objektsbeskrivningen?
Det ligger i allas intresse att objektsbeskrivningen blir rätt. Säljaren vill undvika missförstånd och krav i efterhand och mäklaren vill samla in uppgifterna så att inga frågetecken uppstår. Köparen ska i sin tur kunna lita på underlaget inför bud och köp, men har samtidigt ett eget ansvar att undersöka bostaden.
I praktiken delas ansvaret alltså mellan säljaren, mäklaren och köparen. Säljaren lämnar ut majoriteten av uppgifterna, mäklaren sammanställer, kontrollerar och dokumenterar, medan köparen läser på, ställer frågor och undersöker.
Det här gör ansvarsfrågan långt ifrån svartvit. Skulle något vara fel behöver du därför titta på vilken uppgift det gäller, var den kommer ifrån och om mäklaren borde ha kontrollerat eller reagerat på den.
Säljarens ansvar för uppgifter om bostaden
Som säljare förväntas du alltid lämna korrekta uppgifter om sådant du känner till om bostaden. Det kan till exempel röra sig om renoveringar som utförts, ålder på vitvaror, tidigare skador, driftkostnader eller andra frågor som mäklaren inte själv kan kontrollera fullt ut.
Om du vet att en uppgift är osäker, ungefärlig eller inte längre stämmer bör du även vara transparent med det. Ju bättre information du lämnar från start, desto mindre risk för missförstånd eller tvist efter köpet.
Mäklarens ansvar och kontrollskyldighet
Som spekulant på en bostad är objektsbeskrivningen det första du lutar dig mot. Den fungerar som bostadens skyltfönster och ska enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, ge en samlad bild av vad som säljs, vad som ingår och vilka uppgifter som är viktiga inför ett potentiellt köp.
Som vi redan nämnt har mäklaren således en mycket viktig roll när det kommer till att sammanställa samtliga uppgifter om bostaden på ett tydligt sätt.
Samtidigt finns det en mänsklig faktor att ta hänsyn till. Mäklaren kan omöjligen veta allt om bostaden. Särskilt inte de små detaljerna som endast säljaren känner till.
Däremot har mäklaren en kontrollskyldighet, vilket innebär att hen ska kontrollera och reagera på uppgifter som är oklara, felaktiga eller motsäger annan information. I de fall ett tydligt svar inte kan presenteras ska mäklaren även upplysa köparen om att uppgiften är osäker och varför.
Köparens ansvar att läsa och undersöka
Oavsett hur välformulerad en bostadsannons är har du som köpare alltid ett ansvar och en så kallad undersökningsplikt i en bostadsaffär. Det betyder i praktiken att du inte kan lita blint på mäklare och säljare, utan själv behöver gå igenom objektsbeskrivningen noggrant, jämföra med andra handlingar och ställa frågor om något verkar oklart.
Det här är särskilt viktigt vid husköp eftersom det är en affär som innefattar många moment. Köper du bostadsrätt bör du även lägga extra vikt vid information som rör föreningen, avgiften och bostadens skick.
Mäklarens ansvar för objektsbeskrivningen
För att veta vad du kan förvänta dig av din mäklare är det viktigt att förstå vem som ansvarar för vad i objektsbeskrivningen.
Mäklaren ska:
- Ta fram objektsbeskrivningen.
- Kontrollera de uppgifter som finns i register eller hos föreningen.
- Reagera om något verkar orimligt, oklart eller inte stämmer med annan information.
- Vara tydlig mot köparen om en uppgift är osäker.
Vid försäljning av villa kretsar dessa kontroller som regel kring uppgifter som finns i offentliga register, till exempel vem som äger fastigheten, vilka inteckningar som finns, om det finns servitut och vad som gäller för taxeringen.
Är det en bostadsrätt hamnar fokus istället på uppgifter från föreningen. Är lägenheten pantsatt, vilken månadsavgift gäller och vilket andelstal har bostaden?
Mäklaren ska/kan inte:
- Garantera varje uppgift om bostaden.
- Veta sådant som bara säljaren känner till.
- Föra vidare osäkra uppgifter okritiskt.
- Själv ansvara för säljarens uppgifter om till exempel renoveringar, tidigare skador eller driftkostnader.
Vill du läsa mer om vad mäklaren behöver berätta för köpare och säljare kan du gå vidare till: Mäklarens upplysningsskyldighet – vad måste mäklaren berätta?
När kan mäklaren bli ansvarig?
Mot bakgrund av det som hittills nämnts kring ansvarsfördelningen är det viktigt att skilja på när mäklaren kan hållas ansvarig och när ansvaret ligger hos någon annan.
Mäklaren kan bli ansvarig om:
- En viktig uppgift saknas i objektsbeskrivningen.
- En uppgift inte kontrollerats tillräckligt.
- Mäklaren borde ha reagerat på något som verkade fel, oklart eller motsägelsefullt.
- Felet beror på en brist i mäklarens arbete.
Mäklaren kan inte automatiskt hållas ansvarig om:
- En uppgift visar sig vara fel, men mäklaren inte haft skäl att misstänka det.
- Uppgiften kommer från säljaren och inte kunde kontrolleras.
- Köparen inte kan visa att mäklaren gjort fel.
- Köparen inte kan påvisa att felet har lett till en ekonomisk skada.
För att ett skadestånd ska bli aktuellt behöver du som köpare kunna visa vad mäklaren gjort fel, vilken ekonomisk skada som uppstått och koppla den till mäklarens agerande.
Vill du läsa mer om mäklarens ansvar i stort kan du gå vidare till: Mäklarens ansvar och skyldigheter – vad kan du kräva?
Fel i objektsbeskrivning vid villa
En husförsäljning är som regel mer omfattande än ett köp av bostadsrätt, eftersom köpet utöver huset innefattar tomten och de rättigheter och skyldigheter som följer med den.
Av det skälet kan fel i objektsbeskrivningen få betydelse på flera sätt. Det kan påverka priset, köparens bild av bostaden och hur fastigheten faktiskt får användas.
Objektsbeskrivning eller dolt fel?
Det är lätt att blanda ihop fel i objektsbeskrivningen med dolda fel. Ett fel i objektsbeskrivningen rör den information som lämnats ut inför ett köp, medan ett dolt fel rör bostadens faktiska skick och är något som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning.
Trots att frågorna i någon mån hänger ihop, bedöms de alltså inte på samma sätt.
Fel i objektsbeskrivning vid bostadsrätt
När du köper en bostadsrätt köper du lägenheten och blir samtidigt medlem i en bostadsrättsförening. Föreningens ekonomi och beslut påverkar därmed din boendekostnad framåt.
Av det skälet är det viktigt att objektsbeskrivningen tydligt redogör för uppgifter som rör föreningen, till exempel pantsättning, andelstal, planerade avgiftshöjningar och ekonomi. Se även upp för felaktigheter som rör area och avgift.
Vad gäller enligt köplagen?
Eftersom en bostadsrätt räknas som lös egendom regleras köp av bostadsrätt mellan privatpersoner av Köplagen. Om bostadsrätten är felaktig och felet inte beror på köparen, får köparen enligt lag kräva avhjälpande, omleverans, prisavdrag eller hävning. Köparen har även rätt att kräva skadestånd.
Upptäcker du ett fel bör du agera snabbt. Det är även klokt att spara objektsbeskrivning, annons, avtal, mejl och annan dokumentation i förebyggande syfte, eftersom den typen av dokumentation gör det lättare att reda ut vem ett eventuell krav ska riktas mot.
Vad kan köparen göra om objektsbeskrivningen är fel?
Om du upptäcker att något i objektsbeskrivningen inte stämmer är det viktigt att se klart på situationen och låta de underlag som finns hjälpa dig med svaret.
Börja därför med att samla in underlag som objektsbeskrivning, annons, avtal, mejl, sms och annat som visar vilken uppgift som lämnats.
Kontakta sedan mäklaren och be om en förklaring, gärna skriftligt. Tänk på att felet kan bottna i en äldre uppgift, ett missförstånd eller information från säljaren, föreningen eller ett register.
Det är inte alltid enkelt att avgöra om mäklaren gjort fel. Börja därför med att reda ut var uppgiften kommer ifrån och vem som ansvarar för den. Om felet gäller bostaden eller en uppgift från säljaren kan du behöva reklamera till säljaren.
Kan man anmäla mäklaren?
Om du anser att mäklaren brustit i sitt uppdrag kan du anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, vars uppgift blir att granska om mäklaren följt Fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed.
Viktigt att komma ihåg är dock att en anmälan till FMI inte automatiskt leder till ersättning. Rör ditt ärende skadestånd behöver du istället rikta ett separat skadeståndskrav direkt till mäklaren och därefter ta ärendet vidare.
Vad ska säljaren göra om något är fel?
Mycket kan rättas till med hjälp av tydlighet och kommunikation. Som säljare bör du alltid kontakta mäklaren direkt om du känner dig osäker kring frågor som rör boyta, driftkostnader, renoveringar eller upptäcker fel.
Ju tidigare felet rättas till, desto mindre blir risken för missförstånd, konflikter eller krav efter försäljningen.
Så minskar ni risken för fel
Det är egentligen väldigt logiskt. Det bästa här är förstås att både säljare och köpare är noggranna från början. Som säljare bör du lämna tydliga uppgifter, kontrollera siffror och säga till om något är osäkert.
Som köpare bör du läsa objektsbeskrivningen noggrant, ställa frågor och jämföra uppgifterna med andra handlingar. På så vis minskar ni risken för att uppgifter faller mellan stolarna och tar gemensamt ansvar för affären.
Det viktigaste att tänka på framåt
En korrekt objektsbeskrivning gör en bostadsaffär tryggare för samtliga parter. Köparen får ett bättre beslutsunderlag, säljaren minskar risken för krav i efterhand och mäklaren kan förmedla bostaden på ett tydligt och korrekt sätt.
Som alltid i stora affärer är det därför guld värt att stanna upp om något känns oklart, eftersom en extra fråga i tid kan förebygga större problem senare.
