Mäklarens ansvar vid budgivning – måste mäklaren redovisa alla bud?

Plötsligt inleds den. Budgivningen. Det där svindlande momentet där bud kommer in från flera håll, spekulanter ändrar sig i sista stund och säljaren behöver fatta snabba beslut. Mitt i allt detta är mäklaren spindeln i nätet, tar emot bud, håller ihop kommunikationen och ser till att processen dokumenteras korrekt. Här går vi igenom vad mäklaren faktiskt måste göra vid budgivning, vad du kan förvänta dig som köpare eller säljare och vilka steg du kan ta om något går snett.

Innan vi går in på detaljerna är det viktigt att hålla isär vem som ansvarar för vad i en budgivning. Mäklaren ska se till att processen sköts korrekt och transparent, men även säljaren bär ett ansvar för hur budgivningen genomförs och vilka beslut som i slutändan fattas.

Vilket ansvar har mäklaren vid budgivning?

Det är mäklarens ansvar att budgivningen sköts korrekt, tydligt och omsorgsfullt. I praktiken innebär det att mäklaren ska ta emot bud, föra dem vidare till säljaren och dokumentera dem i en budgivningslista.

Samtidigt är det viktigt att komma ihåg att det är säljaren som bestämmer över försäljningen. Det betyder enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, att säljaren i samråd med mäklaren bestämmer hur budgivningen ska gå till, vem som får köpa bostaden, till vilket pris och vid vilken tidpunkt. En viktig detalj här är också att säljaren inte “måste” sälja till den spekulant som lagt det högsta budet.

Vill du läsa mer om hur en budgivning fungerar i stort kan du gå till: Så fungerar budgivning – tips och regler

Måste mäklaren framföra alla bud till säljaren?

Så länge som budgivningen är öppen åligger det mäklaren att framföra samtliga bud till säljaren. Det här gäller även om ett bud kommer in sent, är lägre än tidigare bud eller innehåller särskilda villkor.

Budgivningen är öppen fram till dess att köpekontraktet är undertecknat. Under hela den tiden är det viktigt att säljaren löpande får information om buden och tar ställning till hur affären ska gå vidare.

Mäklaren kan ge råd och förklara vad de olika buden innebär, men inte själv välja bort bud som verkar mindre intressanta. Det beslutet ligger hos säljaren.

Måste mäklaren redovisa alla bud för köpare och budgivare?

Budgivningar sätter nerver i rullning. Som spekulant kan det utifrån det perspektivet kännas självklart att följa varje bud i realtid. Bra att veta här är dock att mäklaren inte måste redovisa samtliga bud öppet under budgivningen. Hur mycket som visas är snarare en fråga om hur budgivningen är upplagd.

Vad du däremot alltid kan förvänta dig är att de bud som kommer in dokumenteras löpande och korrekt. Det innebär i slutändan att både köpare och säljare, efter att uppdraget slutförts, ska kunna ta del av budgivningslistan och där se vilka bud som lämnats.

Måste mäklaren registrera bud?

Som vi redan varit inne på är det mäklarens ansvar att registrera de bud som lämnas. Det följer Fastighetsmäklarlagen och görs i en budgivningslista, där det tydligt framgår vilka bud som kommit in, när de lämnades och om de innehöll några särskilda villkor.

Vad ska stå i budgivningslistan?

Budgivningslistan ska innehålla budgivarens namn, kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt för budet och eventuella villkor. Här kan det till exempel röra sig om att budet endast gäller under en viss tid, eller att budgivaren önskar ett särskilt tillträdesdatum.

När lämnas budgivningslistan ut?

Budgivningslistan lämnas som regel ut i samband med tillträdet, när bostaden officiellt byter ägare och mäklarens uppdrag slutförs. Listan överlämnas då till både säljaren och den slutlige köparen.

Här kan det vara bra att känna till att budgivningslistan normalt inte är tillgänglig för andra spekulanter. Det kan förstås kännas frustrerande om du deltagit i budgivningen och varit nära att köpa bostaden. Skulle något kännas oklart kan du däremot alltid kontakta mäklaren och be om en förklaring.

Måste mäklaren publicera bud?

Beroende på upplägg kan budgivningar se olika ut och även visas mer eller mindre offentligt. Det innebär i praktiken att buden i vissa fall visas löpande, medan andra sköts direkt mellan mäklare och spekulanter.

Här finns alltså ingen generell regel som säger att alla bud måste visas upp på nätet, i annonsen eller i ett budgivningssystem i realtid, så länge som samtliga bud förs vidare till säljaren och dokumenteras korrekt.

Vad gäller vid sena bud och dolda bud?

Har du någon gång varit med om en budgivning vet du att de kan vara nyckfulla och överrumplande. Rent praktiskt kan det innebära att ett bud kommer in sent, när en kontraktsskrivning redan är planerad.

Eftersom det här involverar flera parter, bud och förväntningar är det viktigt att komma ihåg grundregeln: Så länge som köpekontraktet inte är undertecknat ska mäklaren föra budet vidare till säljaren.

Utöver de där buden som kommer in i sista sekund kan även så kallade dolda bud förekomma. Det betyder att budgivaren önskar att budet hanteras mer diskret och inte visas öppet för andra spekulanter, däremot ska mäklaren fortfarande föra det vidare till säljaren och dokumentera det.

Falska bud

Tyvärr förekommer det även falska bud. Här rör det sig om oseriösa bud som syftar till att påverka budgivningen och driva upp priset. Det kan till exempel vara bluffbud eller bulvanbud, där någon lägger bud åt någon annan, men inte avser att köpa bostaden. 

Misstänker du falska bud är det viktigt att ta saken på allvar och kontakta mäklaren direkt. Vid allvarliga misstankar kan du också gå vidare med en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, eller polisen.

Vill du läsa mer kan du gå vidare till: Falska budgivningar – bluffbud och bulvanbud vid budgivningar.

Om mäklaren inte framförde ett bud

En lyckad budgivning bygger på tät dialog mellan säljare, köpare och mäklare. Skulle du som potentiell köpare misstänka att ditt bud inte kommit fram är det därför bäst att börja med att kontakta mäklaren och be om en förklaring.

Berätta vilket bud det gäller, när du lämnade det och hur du lämnade det. Spara gärna sms, mejl eller annan dokumentation som visar att budet har skickats. Det gör det lättare att reda ut vad som hänt.

När kan man anmäla mäklare för budgivning?

Om en mäklare tar emot ett bud utan att föra det vidare till dig som säljare bör det tas på allvar. Detsamma kan sägas om budgivningslistan inte verkar stämma, bud saknas eller om du mottagit vilseledande information.

Skulle det vara fallet bör du i första hand kontakta mäklaren och be om en förklaring. Kvarstår frågetecken även efter ert samtal kan ett rimligt nästa steg vara att kontakta mäklarföretaget och beskriva problemet. Därefter kan du göra en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, vars uppgift blir att granska om mäklaren följt reglerna.

Vill du läsa mer om hur det går till kan du gå vidare till: Anmäla mäklare – så gör du klagomål mot en mäklare

Skillnaden mellan missförstånd och fel i budgivningen

Budgivningar involverar som regel flera intressenter och tempot kan vara högt. Då händer det att missförstånd uppstår, även när alla inblandade, inklusive mäklaren, försöker göra allting rätt.

I ett sådant läge kan det vara knepigt att skilja sina egna förväntningar från vad som faktiskt har hänt. Att du till exempel inte får köpa bostaden kan förstås kännas frustrerande, men behöver inte nödvändigtvis betyda att mäklaren agerat felaktigt.

Om du efter att ha tänkt igenom det ovan nämnda ändå upplever att något inte stämmer, bör du emellertid alltid be mäklaren förklara vad som hänt. Skulle svaret fortfarande kännas otillräckligt kan nästa steg vara att ta frågan vidare.

Så får du bättre överblick i budgivningen

I en budgivning står mycket på spel för samtliga inblandade. Säljaren vill fatta rätt beslut, köparen vill känna sig sedd och trygg och buden rullar in medan mäklaren förväntas hålla ihop processen.

Det kan bli minst sagt känsloladdat. I den här artikeln har vi tittat på de viktigaste delarna. Här är några grundläggande regler att ta med sig:

• Mäklaren ska framföra alla bud till säljaren så länge som budgivningen är öppen.
• Säljaren bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och när.
• Mäklaren måste registrera bud i en budgivningslista.
• Budgivningslistan lämnas till köpare och säljare när uppdraget slutförs.
• Mäklaren behöver inte publicera alla bud öppet under budgivningen.
• Sena bud och dolda bud kan vara tillåtna, men måste hanteras korrekt.
• Du kan klaga eller anmäla mäklaren om du misstänker fel i budgivningen.