Mäklararvode för fritidshus, tomt och skogsfastighet

Fritidshus, tomter och skogsfastigheter erbjuder alla egna möjligheter och kommer följaktligen även med olika förutsättningar. Det påverkar mäklarens arbete och i förlängningen arvodet. Innan du bestämmer dig för vilken mäklare du ska anlita lönar det sig därför att jämföra deras arvode, arbetssätt och erfarenhet. Här tittar vi närmare på vad som kan påverka kostnaden och hur du hittar rätt kompetens för den typ av objekt du ska sälja.

Har du någon gång sålt ett hus vet du hur många detaljer som behöver falla på plats för att komma i mål. Vi börjar med fritidshuset och de delar som kan påverka försäljningspriset, efterfrågan och vägen fram till en försäljning.

Vad kostar mäklare vid försäljning av fritidshus?

Ett fritidshus är, precis som det låter, till för lediga dagar, helger och semestrar och används vanligtvis under valda delar av året. Vänder man sig till SCB lyder deras definition att fritidshus är ”ett småhus utan fast befolkning”. Med det sagt kan ett fritidshus vara allt från en sommarstuga vid havet till ett hus på landet eller en stuga i fjällen.

Mäklarens uppgift blir därför att hitta de där egenskaperna som gör ditt fritidshus attraktivt för rätt köpare. Kanske är det läget, utsikten, närheten till naturen, restiden eller möjligheten att använda huset året runt? Det har stor betydelse för hur bostaden värderas, presenteras och marknadsförs.

Ni kan därefter enas om arvodesmodell:

• Fast arvode: Ett bestämt belopp för uppdraget.

• Procentarvode: En bestämd andel av försäljningspriset.

• Provisionstrappa: Ett grundarvode med extra ersättning om slutpriset passerar en viss nivå.

Överenskommelsen skrivs sedan in i ett skriftligt uppdragsavtal, eller förmedlingsavtal som det formellt kallas. I avtalet ska det enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, tydligt framgå vilken mäklare som ansvarar för försäljningen, vilken fastighet uppdraget gäller och vilken ersättning mäklaren erhåller för att sälja bostaden.

Vill du få en känsla för vilka nivåer som är mest vanliga där du bor? På vår sida om mäklararvoden kan du jämföra arvoden utifrån både ort och bostadstyp.

Vad påverkar arvodet?

Som vi redan varit inne på påverkas mäklararvodet av hur mycket arbete försäljningen av fritidshuset väntas kräva. Utöver husets värde och skick tittar mäklaren därför på aspekter som läge, tomtens storlek och hur väg, vatten och avlopp är ordnade.

I offerten behöver även avstånd och tillgänglighet vägas in. En stuga med lång resväg kan komma att kräva mer planering inför fotografering och visningar än ett lättillgängligt sommarhus närmare mäklarens kontor.

Det här påverkar även marknadsföringen av ditt hus. Ett fritidshus kan locka spekulanter från andra delar av landet, vilket kan medföra mer digital marknadsföring, fler kontakter och visningar än normalt.

När du jämför mäklare är det därför viktigt att be dem beskriva hur arvodet har räknats fram, vilka tjänster som ingår och varför det specifika upplägget passar ditt fritidshus.

Säsongen kan påverka arbetet

Att som köpare få se vad man faktiskt kommer att få är inspirerande. Ett kustnära sommarhus kommer mer till sin rätt när omgivningarna är gröna och vägarna lättillgängliga. En fjällstuga kan i sin tur väcka större intresse inför vintersäsongen.

Som säljare kan du inte alltid optimera årstiden för din försäljning. Däremot kan en mäklare med god kunskap om den lokala marknaden hjälpa dig att ta vara på den tidpunkt du har. Det kan röra sig om att planera fotografering, marknadsföring och visningar så att bostadens främsta kvaliteter syns tydligt och rätt köpare nås.

Skillnad mot en vanlig villa

Den typiske köparen av ett fritidshus söker en plats för avkoppling, lediga dagar och tid med familj eller vänner. Det här gör tillgängligheten och restiden till viktiga frågor eftersom det avgör hur mycket huset kommer att användas.

Om det finns en önskan att använda huset året om spelar även vinterstandard stor roll. Med det menar man att fritidshuset är isolerat och uppvärmt under den kalla delen av året och har tillgång till vatten och avlopp.

Mäklarens uppgift blir att förstå just detta för varje objekt och lyfta fram de kvaliteter som är viktigast för rätt köpare. Det påverkar i sin tur hur försäljningen läggs upp.

Mäklararvode vid försäljning av tomt

När du säljer en tomt säljer du mark och de möjligheter som följer med den. Då kommer köparen att vilja veta vilka praktiska förutsättningar som finns, vad marken får användas till och vad som går att bygga.

Här behöver mäklaren göra ett noggrant förarbete och samla in underlag som rör tomtgränser, byggrätt, väg, vatten och avlopp. Ju mer som behöver undersökas, kontrolleras och förklaras, desto större blir arbetsinsatsen, vilket tillsammans med tomtens värde påverkar mäklararvodet.

Obebyggd tomt

En obebyggd tomt är mark utan bostadshus eller andra större byggnader. För en köpare kommer således tomtens möjligheter att hamna i fokus.

Ska du sälja en obebyggd tomt behöver det därför vara tydligt:

• Var tomtgränserna går.

• Hur marken får användas.

• Om tomten omfattas av en detaljplan.

• Hur vatten och avlopp kan ordnas.

• Hur tomten nås och om det finns rätt att använda en väg över en annan fastighet.

• Vilka kostnader som kan tillkomma för anslutningar.

Eftersom flera av de ovan nämnda punkterna hänger ihop med kommunens regler och de kostnader som kan följa med ett framtida bygge är det viktigt att känna till följande:

• Detaljplanen: Kommunens regler för hur mark och byggnader får användas inom ett visst område. Här framgår det exempelvis hur stort man får bygga, var det får placeras och vilken typ av bebyggelse som är tillåten.

• Anslutningskostnader: Avgifter som kopplar tomten till el, vatten, avlopp eller fibernät.

Givet att flera frågor av den här typen brukar behöva utredas när du säljer en obebyggd tomt kan mäklarens arbete bli mer omfattande. Fråga därför vad som ingår i mäklarens erbjudande och vilka underlag du själv behöver ta fram från kommunen, Lantmäteriet eller andra sakkunniga.

Avstyckad tomt

En avstyckad tomt har skilts från en större fastighet och blivit en egen fastighet. Avstyckningen genomförs av Lantmäteriet, som även fastställer tomtens gränser.

När avstyckningsprocessen är klar får tomten en egen fastighetsbeteckning. För köparen innebär det tydligare besked kring den mark som ingår. Samtidigt behöver mäklaren sätta sig in i vilka rättigheter som följer med fastigheten. Det kan till exempel röra sig om hur tomten nås eller om det finns rätt att använda en väg över någon annans mark.

Om marken ska styckas av inför försäljningen kräver det i sin tur planering och kontakt med Lantmäteriet och andra berörda parter. Om du ännu inte styckat av tomten bör du därför ta reda på om mäklarens arvode enbart omfattar försäljningen av den färdiga tomten eller även inkluderar hjälp inför avstyckningen.

Tomt med bygglov eller förhandsbesked

Som säljare kan du redan ha ansökt om bygglov eller ett så kallat förhandsbesked innan din tomt läggs ut till försäljning.

Ett bygglov avser en bestämd åtgärd, till exempel att bygga ett litet hus på tomten. Ett positivt förhandsbesked innebär enligt Boverket att kommunens byggnadsnämnd i förväg har bedömt om just ett sådant hus kan tillåtas på platsen.

Förhandsbesked används främst när du planerar att bygga utanför detaljplanerade områden och kräver mindre detaljerade ritningar än en fullständig bygglovsansökan. Du ansöker hos kommunens byggnadsnämnd, som bedömer om byggnaden kan tillåtas på platsen.

För köparen ger ett bygglov eller förhandsbesked alltså en tydligare bild av vad tomten kan användas till. Mäklarens uppgift blir att göra informationen enkel att förstå och förklara vad beslutet omfattar, hur länge det gäller och vilka steg som återstår innan ett bygge kan bli aktuellt.

Om du inte samlat in de aktuella underlagen behöver mäklaren lägga ned mer tid på att reda ut tomtens förutsättningar.

Vad påverkar mäklararvodet för en tomt?

Precis som vid andra försäljningar påverkas mäklarens arvode av hur mycket tid uppdraget väntas ta i anspråk. Vid en tomtförsäljning tittar mäklaren därför på:

• Om tomten redan är en egen fastighet.

• Om bygglov eller förhandsbesked finns.

• Vilka planbestämmelser som gäller.

• Hur väg, vatten, avlopp och el är ordnade.

• Vilka rättigheter och begränsningar som finns.

• Hur lätt det är att värdera tomten.

• Vilka köpare marknadsföringen ska riktas till.

Flera av de här punkterna avgör vilka möjligheter köparen får. Kommunen bestämmer genom en detaljplan hur marken i ett område får användas. Den planen rymmer mer detaljerade regler, så kallade planbestämmelser. De kan till exempel ange hur stort du får bygga, hur högt huset får vara och var på tomten det får placeras.

När du söker bygglov prövar kommunen om det du vill bygga följer detaljplanen och de planbestämmelser som gäller för tomten.

Ju tydligare planbestämmelserna och övriga underlag är, desto bättre förutsättningar får mäklaren att värdera och presentera tomten.

Mäklararvode för skog och skogsfastighet

En skogsfastighet rymmer vanligtvis mer än själva skogen. Här kan även finnas bostadshus, ekonomibyggnader, åkermark, vägar eller jakt- och fiskerättigheter.

Skogens omfattning och tillväxt spelar stor roll, men även marken, byggnaderna, tillgängligheten och de rättigheter som följer med fastigheten. Det gör att värdet behöver bedömas utifrån samtliga beståndsdelar.

Inför försäljningen är en aktuell värdering av skogsfastigheten ett värdefullt underlag, som enligt Skogsstyrelsen ger stöd vid både försäljning och ägarskifte.

Hos Lantmäteriet kan du hämta uppgifter om fastighetens gränser, servitut och andra rättigheter. Uppgifter om fastighetens taxeringsvärde finns hos Skatteverket.

I likhet med övriga fastighetstyper kan du och mäklaren sedan enas om arvodesmodell och nivå.

Varför specialistkompetens kan behövas

Givet en skogsfastighets omfattning är det viktigt att mäklaren är väl insatt i hur de olika delarna hänger ihop.

En köpare som söker den här typen av fastighet kan exempelvis vilja veta:

• Hur mycket skog som finns och vilka trädslag som växer där.

• Hur snabbt skogen växer och vilka möjligheter till avverkning som finns.

• Hur vägarna och tillgängligheten ser ut.

• Om jakt- och fiskerätt ingår.

• Vilka ekonomibyggnader som hör till fastigheten.

• Om det finns arrenden, nyttjanderätter eller naturvärden som påverkar användningen.

Med avverkning menar man att träd tas ned för att användas som virke. Ett arrende ger någon rätt att använda mark eller en byggnad mot ersättning, medan en nyttjanderätt ger rätt att använda fastigheten på ett bestämt sätt.

Här blir mäklarens erfarenhet av liknande försäljningar alltså mycket värdefull. Fråga gärna vilka skogsfastigheter mäklaren tidigare har förmedlat, hur de marknadsfördes och vilka köpare som nåddes.

Skogsvärde, markvärde och rättigheter

För att mäklaren, men även köparna, ska kunna bedöma en skogsfastighet rättvist behöver underlaget ge en samlad bild av skogen, marken och de rättigheter som följer med fastigheten. Några centrala uppgifter är:

• Bonitet: Visar markens förmåga att producera skog. Ju högre bonitet, desto bättre förutsättningar har träden att växa och ge virke över tid.

• Produktiv skogsmark och virkesförråd: Visar tillsammans hur stor del av marken som kan producera virke och hur mycket virke som redan finns i den stående skogen.

• Skogsbruksplanen: Beskriver skogens nuvarande tillstånd och ger förslag på kommande åtgärder, exempelvis gallring och avverkning.

• Servitut och andra rättigheter: Visar om fastigheten exempelvis har tillgång till en väg, brunn eller ledning på en annan fastighet.

• Skogsstyrelsens prisstatistik: Ger stöd vid värderingen genom att visa försäljningspriser för skogsfastigheter utifrån bland annat region och storlek.

Vad påverkar mäklararvodet för en skogsfastighet?

En fastighet som rymmer många delar förutsätter att helheten värderas, kontrolleras och presenteras korrekt. Arvodet påverkas därför av:

• Fastighetens storlek och värde.

• Hur omfattande och aktuellt underlaget är.

• Vilka byggnader, markslag och rättigheter som ingår.

• Hur lätt fastigheten är att nå och visa.

• Vilka köpare försäljningen ska riktas till.

• Vilken marknadsföring som behövs.

Fast arvode eller procent för specialobjekt?

I den här tabellen ser du hur fast arvode, procentarvode och provisionstrappa fungerar och när de kan passa för ett fritidshus, en tomt eller en skogsfastighet.

En liten skillnad i procent kan motsvara många kronor när försäljningspriset är högt. Räkna därför på flera möjliga slutpriser innan du jämför offerterna.

Vill du känna dig säkrare på hur de olika arvodesmodellerna skiljer sig åt? Läs gärna mer här: Mäklararvodets provisionsmodeller: fast arvode, procent och trappa.

Så väljer du rätt mäklare för fritidshus, tomt eller skog

Den rätta mäklaren för dig matchar både objektet och försäljningen. Börja gärna med att kontrollera i Fastighetsmäklarinspektionens, FMI:s, register att mäklaren är registrerad. Jämför sedan hur väl mäklarna uppfyller följande:

Jämför mäklararvode utifrån ditt objekt

Alla bostadsaffärer är stora för dig som säljare, men kräver olika mycket av mäklaren. Som artikeln visat bör arvodet därför jämföras utifrån just det objekt som du ska sälja.

Med MäklarOfferter kan du jämföra lokala mäklare, deras arvoden och erfarenhet av liknande försäljningar. Så kan du hitta ett upplägg som verkligen lyfter din fastighet.

Vill du veta vad du får för pengarna? Läs mer här: Vad är mäklararvode och vad ingår i mäklararvodet?

Vill du få bättre kontroll på din försäljningsbudget kan du läsa: Vilka kostnader tillkommer vid en bostadsförsäljning?