Vid försäljning av fastighet gäller jordabalken som regelverk och vid en bostadsrättsförsäljning gäller köplagen. Skillnader ligger bland annat i säljarens upplysningsplikt och ansvaret för dolda fel.
Står du inför det stora steget att sälja din bostad? Det är inte bara ett betydande ögonblick i ditt liv, utan troligtvis ett av de största ekonomiska besluten man tar i livet. Därför är det viktigt att ha bra koll på vad man ska tänka på när det är dags att sälja sin bostad. Vi har sammanställt allt det viktigaste du behöver veta inför din kommande försäljning och går igenom hur försäljningsprocessen går till steg för steg. Vi ger dig råd och tips inför bostadsförsäljningen och vi går dessutom igenom vad skillnaderna är mellan att sälja ett hus och sälja en bostadsrätt.
Skillnaderna mellan att sälja hus, bostadsrätt och äganderätt
Innan du sätter igång med att sälja din bostad är det viktigt att veta att olika lagar och regler gäller, beroende på om bostaden du ska sälja är ett hus (fastighet), en bostadsrätt eller en ägarlägenhet. Det är viktigt att du har koll på vad som gäller för den typ av bostad du planerar att sälja, för att försäljningen ska gå smidigt.
Sälja hus (fastighet)
Vid en försäljning av hus eller annan fastighet är det jordabalkens regler som gäller. Jordabalken omfattar bland annat regler gällande fast och lös egendom, upplysningsplikt för säljaren och undersökningsplikt för köparen. Här kan du i detalj läsa vad som gäller vid en husförsäljning.
Som säljare måste du ha koll på vad som är fast och lös egendom, eftersom fast egendom till skillnad från lös egendom, ingår i husförsäljningen. Fast egendom inkluderar mark och permanent förankrade byggnader medan lös egendom avser objekt som kan flyttas relativt enkelt.
Du har också en upplysningsplikt, vilket innebär att du måste informera köparen om alla kända fel och brister i bostaden. Denna plikt omfattar även dolda fel, som är fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning av huset. Du är ansvarig för dessa dolda fel i upp till 10 år efter försäljningen.
Ett annat viktigt dokument som du måste tillhandahålla är en energideklaration som inte är äldre än 10 år. Om du inte uppfyller detta krav kan köparen kräva ersättning för kostnaderna att upprätta en ny deklaration.
Sälja bostadsrätt
Vid försäljning av en bostadsrätt äger säljaren inte den faktiska lägenheten, utan snarare en andel i en bostadsrättsförening som ger rätten att använda lägenheten. Detta innebär att man vid försäljningen säljer sin andel och därmed sin rätt att använda lägenheten, inte själva lägenheten. En bostadsrätt är i juridisk mening lös egendom.
Försäljningen av bostadsrätter regleras av både bostadsrättslagen och köplagen. Dessutom kan stadgarna för den specifika bostadsrättsföreningen ha regler som påverkar försäljningsprocessen. Inom köplagens ramar är det särskilt regler rörande eventuella fel på bostaden, köparens undersökningsplikt, möjliga påföljder vid avtalsbrott och friskrivningar som är väsentliga.
Sälja ägarlägenhet (äganderätt)
När du säljer en ägarlägenhet äger du faktiskt den lägenhet du säljer, vilket skiljer sig från försäljning av en bostadsrätt där det är bostadsrättsföreningen som äger lägenheten. En ägarlägenhet är i juridisk mening fast egendom, vilket innebär att försäljningen regleras av jordabalken och köplagen.
Vid försäljning av en ägarlägenhet är dock ofta en tredje part medverkande, en samfällighetsförening som har hand om gemensamma utrymmen som finns i byggnaden, till exempel trappuppgångar.
Sälja bostad – så här går det till
Att sälja sin bostad innebär att ta sig igenom en mängd olika moment. Så här brukar en bostadsförsäljning se ut från start till slut:
1. Förberedelse
Tänk igenom olika scenarier så noga du kan innan försäljningsprocessen börjar. Då är du väl förberedd och kan snabbt och effektivt lösa olika situationer som kan uppstå. Är det rätt tidpunkt att sälja? Hur ser bostadsmarknaden ut? Har du ett ställe att bo på om försäljningen går snabbare än förväntat? Och om den istället drar ut på tiden, hur undviker du att få dubbla boendekostnader? Många gånger är det en fördel att sälja sin bostad innan man köper en ny eftersom man då mer exakt vet hur länge man kan vara med i budgivningen på den nya bostaden. Därför är det viktigt att du tänker igenom saker noga och när du väl har bestämt dig för att sälja ska du känna dig så förberedd som möjligt.
Samla ihop viktiga papper
När du ska sälja bostad är det viktigt att samla in alla nödvändiga dokument som rör bostaden, inklusive intyg över renoveringar, garantier för olika maskiner och handlingar som rör rättsliga förhållanden som till exempel servitut.
Eventuella förbättringar
Fundera på om det finns eventuella renoveringar eller förbättringar som kan höja bostadens värde, från enklare projekt som ommålning till större ingrepp som att renovera kök eller badrum. Att göra större renoveringar med extravaganta materialval lönar sig dock sällan, utan det handlar om att bostaden ska vara fräsch och i gott skick.
Specifika förberedelser för husförsäljning
Om det är ett hus som du ska sälja kan det vara klokt att fundera på om du vill göra en husbesiktning. Då kan du få information om eventuella fel och har då även möjlighet att åtgärda dessa innan huset läggs ut till försäljning, så att du inte har något som hindrar försäljningen. Fastigheter måste även ha en energideklaration som inte är äldre än 10 år. Om du inte har en, eller om den är för gammal, är det bra att ta fram en ny.
2. Välj rätt mäklare för din bostadstyp
Gällande valet av mäklare är det av största vikt att välja en mäklare som har specialiserat sig på den bostadstyp du planerar att sälja. Vissa mäklare förmedlar bara bostadsrätter och andra förmedlar bara hus.
Hitta och jämför mäklare
För att hitta den bästa mäklaren för din bostadsförsäljning är det viktigt att jämföra flera mäklare som är verksamma i ditt område och specialiserade på den bostadstyp du vill sälja. Fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar att du tar dig tid att noga jämföra olika mäklare innan du tar ditt beslut för att öka chanserna att sälja din bostad snabbt och till ett högt pris.
MäklarOfferters jämförelsetjänst
MäklarOfferters jämförelsetjänst erbjuder det bästa och snabbaste sättet att hitta rätt mäklare för din bostadsförsäljning. Genom att använda MäklarOfferters tjänst kan du enkelt och bekvämt jämföra flera mäklare som är specialiserade på din bostadstyp och verksamma i ditt område. Du sparar tid och energi då du slipper söka och kontakta olika mäklare på egen hand. Istället matchas du med alla mäklare som är verksamma i ditt område och förmedlar den typ av bostad du vill sälja. På så sätt ökar du chanserna att hitta den bästa mäklaren som kan hjälpa dig att sälja din bostad snabbt och till ett högt pris, precis som Fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar.
Värdering av bostaden
Be flera mäklare att komma och värdera din bostad. Att få flera olika värderingar hjälper dig att skapa en mer realistisk uppfattning om vad din bostad potentiellt kan säljas för när du bestämmer dig för att lägga ut den till försäljning.
Skriv förmedlingsuppdrag
När du har valt din mäklare är det dags att teckna ett förmedlingsuppdrag, som är ett avtal mellan dig och mäklaren. Detta avtal fastställer detaljerna kring bostadsförsäljningen, såsom vilket objekt som ska säljas, mäklarens ansvar och uppgifter, ersättningen och ensamrättstiden.
3. Annonsering och marknadsföring
Nästa steg är att marknadsföra bostaden för att locka köpare. Mäklaren tar hand om det mesta av marknadsföringsprocessen, men det är bra att vara involverad i processen, särskilt när det kommer till valet av marknadsföringskanaler.
Mäklaren anlitar en professionell bostadsfotograf för att ta säljande bilder på bostaden. Homestyling kan användas för att lyfta fram bostadens bästa egenskaper. I vissa fall kan det vara fördelaktigt att investera i denna tjänst, men mycket av det som ingår i en homestyling kan du göra själv.
Bostadsannonsen
Mäklaren ansvarar för att skapa en bostadsannons som utöver bilder måste ha en objektsbeskrivning. Enligt fastighetsmäklarlagen måste objektsbeskrivningen innehålla obligatorisk information om bostaden, såsom ägare, inteckningar, servitut och rättigheter. Detaljer om bostaden, inklusive storlek, taxeringsvärde, ålder och byggnadsmaterial, samt en skriftlig beräkning av boendekostnaderna, måste också inkluderas.
Marknadsföringskanaler
När du ska sälja bostaden kan din mäklare erbjuda en rad olika marknadsföringsalternativ, från traditionella tidningsannonser till digitala annonser i sociala medier. Det bästa rådet är att prioritera etablerade bostadsplattformar som Hemnet och MäklarOfferter, eftersom andra kanaler oftare kan gynna och marknadsföra mäklarbyrån mer än dig och din bostadsförsäljning.
4. Visning och budgivning
När det kommer till visningsstrategi finns det tre huvudtyper att välja mellan: öppen, privat och förhandsvisning, där valet beror på olika faktorer såsom dina personliga preferenser och bostadens läge.
Inför visningen är det nödvändigt att göra bostaden inbjudande genom noggrann städning. Fundera på om du eventuellt ska anlita en professionell städfirma. Vädra för att få en fräsch doft, men undvik artificiella dofter. Gå igenom bostaden noggrant för att identifiera och åtgärda eventuella skavanker som gnisslande dörrar eller droppande kranar, men tänk på att inte dölja fel i bostaden som du känner till, för då kan du som nämnts bli skadeståndsskyldig.
Under själva visningen är rekommendationen att du som säljare inte närvarar, så att mäklaren kan ta hand om presentationen av bostaden på ett professionellt sätt.
Som säljare har du full frihet att styra budgivningen när du säljer din bostad, en rätt som kallas säljarens fria prövningsrätt. Det innebär att du väljer om och till vem du vill sälja, samt till vilket pris, utan krav på att motivera ditt beslut. Även om ett bud motsvarar det begärda priset är du inte skyldig att acceptera det. Både du och potentiella köpare har möjlighet att dra er ur affären fram tills ett kontrakt är undertecknat, utan några ekonomiska krav från mäklarens sida, förutsatt att detta villkor specificerats i förmedlingsuppdraget. Det är först när köpeavtalet är påskrivet av både köpare och säljare, som bostadsförsäljningen är bindande.
5. Kontraktsskrivning och tillträde
Kontraktsskrivning och handpenning
Efter att ett bud har accepterats är nästa steg att skriva ett köpekontrakt med köparen. Vid kontraktsskrivningen betalar även köparen handpenningen, som är 10 procent av köpesumman. Handpenningen betalas in på mäklarens klientmedelskonto och överförs till säljaren, minus mäklararvodet, när avtalsvillkoren är uppfyllda. När köpekontraktet är påskrivet är köpet bindande. Resten av betalningen får säljaren på tillträdesdagen.
Det sista steget i försäljningsprocessen är tillträdet, vilket brukar vara klart på cirka en timme. Under tillträdet görs en likvidavräkning, som är en specifikation och avstämning av den slutgiltiga betalningen som köparen ska göra till säljaren. Mäklaren hjälper till med detta och ser till att alla eventuella kostnader och avgifter är medräknade. Köparens handpenning dras av från den totala köpesumman. När köparen har betalat är det dags att lämna över nycklarna samt andra viktiga dokument, såsom ritningar och bruksanvisningar, till köparen. Då är bostadsförsäljningen helt avslutad och du har officiellt sålt ditt hus.
Lagfartsansökan måste göras vid fastighetsöverlåtelse
Vid fastighetsöverlåtelse, till skillnad från vid överlåtelse av bostadsrätt, måste köparen ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader efter köpet för att registrera ägarbytet.
Efter att du har sålt bostaden
Deklarera din bostadsförsäljning
Det sista som kvarstår är att deklarera bostadsförsäljningen korrekt. Här ska du räkna ut om du gick med vinst eller förlust vid försäljningen. Hur man gör det skiljer sig åt beroende på vilken typ av bostad du sålt. Ofta är mäklaren behjälplig även med detta. Kom ihåg att du ska deklarera försäljningen året efter du sålde bostaden. Det är alltså inget som ska ske i direkt anslutning till försäljningen.
Fast egendom måste lämnas kvar
När du ska flytta är det viktigt att komma ihåg att all fast egendom måste lämnas kvar till köparen, såvida inget annat har avtalats mellan er. Enkelt kan man säga att allt som monterats för stadigvarande bruk ingår i bostaden och ska därför också lämnas kvar efter försäljningen. Detta inkluderar till exempel vitvaror, element, fasta garderober och persienner. Om det specificeras i objektsbeskrivningen, som är en del av avtalet, att två garderober finns i hallen, ska dessa också finnas kvar där när köparen tar över bostaden. Om säljaren och köparen kommer överens om något annat ska detta skrivas in i avtalet och då gäller det. Vid en försäljning av en bostadsrätt kan bostadsrättsföreningen äga vissa föremål, till exempel hatthyllan i hallen, och då kan säljaren inte avtala bort det.
