Sälja bostad – Skillnaderna mellan att sälja hus & lägenhet

Sälja bostad – Skillnaderna mellan att sälja hus & lägenhet

Vad är skillnaderna mellan att sälja hus och en lägenhet?

Vid försäljning av fastighet gäller jordabalken som regelverk och vid en bostadsrättsförsäljning gäller köplagen. Skillnader ligger bland annat i säljarens upplysningsplikt och ansvaret för dolda fel.

Att sälja sin bostad är en stor händelse, både emotionellt och praktiskt. MäklarOfferter har sammanställt allt det viktigaste du behöver veta inför din kommande försäljning. Här hittar du råd och tips inför bostadsförsäljningen men också vad skillnaderna är mellan att sälja en fastighet och sälja en bostadsrätt. Se gärna även våra artiklar om att sälja hus och att sälja bostadsrätt.

Bra frågor att börja med

Tänk igenom olika scenarier så noga du kan innan försäljningsprocessen börjar. Då är du väl förberedd och kan snabbt och effektivt lösa olika situationer som kan uppstå. Är det rätt tidpunkt att sälja? Hur ser bostadsmarknaden ut? Har du ett ställe att bo på om försäljningen går snabbare än förväntat? Och om den istället drar ut på tiden, hur undviker du att få dubbla boendekostnader? Många gånger är det en fördel att sälja sin bostad innan man köper en ny eftersom man då mer exakt vet hur länge man kan vara med i budgivningen på den nya bostaden. Därför är det viktigt att du tänker igenom saker noga och när du väl har bestämt dig för att sälja ska du känna dig så förberedd som möjligt.

Tips!

Ska du sälja din bostad? Jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.se!

Från start till mål

Att sälja sin bostad innebär att ta sig igenom en mängd olika moment. Så här brukar en bostadsförsäljning se ut från start till slut:

  • Välj mäklare och värdera din bostad
    Första steget är att välja mäklare och få bostaden värderad. Du vill försöka hitta den mäklare som är bäst lämpad att ta sig an din bostadsförsäljning. För att kunna göra detta är det viktigt att jämföra flera olika mäklare för hitta den som nyligen har sålt liknande bostäder och som kan ditt område väl. Då ökar möjligheterna för att få din bostad såld både snabbt och till ett högt försäljningspris. Det ska dessutom vara en person som ger ett gott intryck och som du känner förtroende för. När du har bestämt dig för en mäklare kan denna värdera din bostad som en första del av försäljningsprocessen. Du får då en bra bild av vad din bostad är värd och vad du eventuellt kan få för den vid försäljningen. Ibland kan även mäklare erbjuda en förutsättningslös värdering innan du gett någon uppdraget att genomföra försäljningen.

  • Skriv förmedlingsuppdrag och besikta bostaden
    Nästa steg är att skriva ett förmedlingsuppdrag med mäklaren. Förmedlingsuppdraget fungerar som ett avtal mellan dig och mäklaren och där framgår vilka villkor som gäller för bostadsförsäljningen, bland annat vad mäklarens ansvar är och hur mycket ni har kommit överens om i mäklararvode. Om det är ett hus som du ska sälja kan det vara klokt att fundera på om du vill göra en besiktning. Då kan du få information om eventuella fel i bostaden och har då även möjlighet att åtgärda dessa eller justera försäljningspriset innan huset läggs ut till försäljning. För en fastighet ska även en energideklaration göras. Det är möjligt att besikta en lägenhet men det är inte lika vanligt.

  • Marknadsföring
    Efter styling och fotografering sammanställer mäklaren en objektsbeskrivning och sedan är det dags att marknadsföra bostaden och hitta spekulanter. Det är under detta moment som mäklaren ska försöka hitta köpare. Med hjälp av olika marknadsföringskanaler vill mäklaren nå ut till så många som möjligt och framför allt till den målgrupp som kan tänkas vara extra intresserad av din bostad. Din mäklare sköter det mesta men det kan vara bra att ta del av den här processen, du har vetskap om många fördelar med området och din bostad som din mäklare kanske inte har. Ta tillvara på det och försök locka intresserade till visning.

  • Visning och budgivning
    För att de som är intresserade av att köpa din bostad ska vilja komma med ett bud så vill de vanligtvis se bostaden ifråga. Med en öppen och trevlig visning med många möjligheter till goda intryck ökar också chanserna för bud. Får du fler än ett bud startar en budgivning där du själv bestämmer vilket bud du vill acceptera. Det kallas för köparens fria prövningsrätt. Är du inte är nöjd med buden behöver du inte heller acceptera något av dem.

  • Kontraktsskrivning och tillträde
    När du har accepterat ett bud ska ett kontrakt skrivas mellan dig och köparen. Mäklaren har färdiga standardavtal men vill du avtala om något särskilt måste detta tas med i avtalet. Du kanske vill avtala om en friskrivningsklausul eller så vill köparen ha en besiktningsklausul. Kontraktet beskriver vad ni har kommit överens om och när tillträdet ska ske. Vid detta tillfälle betalar köparen ofta en handpenning, 10 % av köpeskillingen. Vid tillträdesdagen slutbetalas köpeskillingen och bostaden byter ägare. Det är alltså nu du lämnar ifrån dig alla nycklar till bostaden.

  • Deklarera din bostadsförsäljning
    Det sista som kvarstår är att deklarera bostadsförsäljningen korrekt. Här ska du räkna ut om du gick med vinst eller förlust vid försäljningen. Hur man gör det skiljer sig åt beroende på vilket typ av bostad du sålt. Ofta är mäklaren behjälplig även med detta. Kom ihåg att du ska deklarera försäljningen året efter du sålde bostaden. Det är alltså inget som ska ske i direkt anslutning till försäljningen.

Försäljning av småhus, till exempel villa

Vid en försäljning av hus eller annan fastighet gäller Jordabalken som regelverk. Denna ställer högre krav på din försäljning än vid andra typer av försäljningar. Regelverket är mer omfattande där det är mer att tänka på jämfört med andra typer av bostadsförsäljningar. Det beror på att skyldigheterna för dig som säljare av småhus ofta är mer långtgående än vid till exempel en bostadsrättsförsäljning. Det gäller bland annat omfattningen av din upplysningsplikt och ditt ansvar när det kommer till dolda fel.

Försäljning av bostadsrätt

Vid försäljning av en bostadsrätt äger du inte själva lägenheten, du äger en andel i en bostadsrättsförening som ger dig rätt att nyttja en viss lägenhet. Vid denna typ av försäljning äger du alltså inte själv den lägenhet du säljer. När du ska sälja en bostadsrätt gäller köplagen som regelverk. Köplagen reglerar köp av lös egendom och de delar av lagen som är av särskild vikt vid en bostadsrättsförsäljning är regler om fel, undersökningsplikt, påföljder och friskrivningar. Att sälja en bostadsrätt regleras dock inte bara av köplagen utan också av bostadsrättslagen och även bostadsrättsföreningens stadgar kan spela in.

Försäljning av äganderätt (ägarlägenhet)

Vid denna typ av försäljning äger du istället den lägenhet du säljer, till skillnad från en bostadsrättsförsäljning där bostadsrättsföreningen äger lägeheten. Därför gäller i detta fall i princip samma regler som gäller vid försäljning av småhus. Vid försäljning av en ägarlägenhet är dock ofta en tredje part medverkande, en samfällighetsförening som har hand om gemensamma utrymmen som finns i ett fastighetshus, till exempel trappuppgångar.

Skillnader mellan ett fastighetsköp och ett bostadsrättsköp

Det finns många skillnader i jordabalken och köplagen. Här ska vi poängtera tre viktiga skillnader.

  • Vid köp av fast egendom, till exempel villa eller radhus, har köparen en undersökningsplikt enligt jordabalken. Köparens undersökningsplikt innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant och säljaren är därför inte ansvarig för fel som borde ha upptäckts vid en undersökning. Säljaren är dock ansvarig för dolda fel, alltså fel som inte är möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning. Upplysningsplikten innebär att säljaren ska informera köparen om fel som hen känner till. Vid köp av lös egendom, alltså en bostadsrätt i detta fall, omfattas köparen av samma undersökningsplikt enligt köplagen men bara om köparen undersökt bostaden eller uppmanats av köparen att undersöka den.
  • Enligt jordabalken har köparen rätt till ett prisavdrag om fel upptäcks i bostaden. I köplagen finns det dock reglerat att säljaren kan avhjälpa felet inom skälig tid innan köparen kommer med förslag på prisavdrag eller hävning av köpet.
  • Vid en bostadsrättsförsäljning kan säljaren friskriva sig från ansvar genom att sälja bostadsrätten i befintligt skick. Säljaren är då bara ansvarig för fel om bostaden är i väsentligt sämre skick än förväntat. Vid fel i fastighet, så kallade dolda fel, regleras det i jordabalken. Dolda fel i en fastighet är fel och brister som funnits vid köptillfället, som inte varit möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning och som inte varit förväntade i förhållande till bostadens ålder, skick och pris. För fastigheter kan man hävda dolda fel i tio år från tillträdet och för bostadsrätter i två år.

Försäljning av nyproduktion

Vid försäljning av en nyproduktion av bostadsrätter är varken jordabalken eller köplagen tillämpliga. Vid nyproduktion gäller istället bostadsrättslagen som kan ge köparen rätt att häva köpet eller få ekonomisk kompensation vid fel och brister. Hur det regleras beror på upplåtelseavtalet som är underskrivet av köparen och bostadsrättsföreningen.

Vad ingår i bostadsköpet?

Enkelt kan man säga att allt som monterats för stadigvarande bruk ingår i bostaden och ska då också lämnas kvar efter försäljningen. Detta innefattar till exempel vitvaror, element, fasta garderober och persienner. Står det i objektsbeskrivningen, som hör till avtalet, att två garderober finns i hallen ska det också göra det när köparen tar över bostaden. Om säljaren och köparen kommer överens om något annat ska detta skrivas in i avtalet och då gäller det. Vid en försäljning av en bostadsrätt kan bostadsrättsföreningen äga vissa föremål, till exempel hatthyllan i hallen, och då kan säljaren inte avtala bort det.

FAQ - Skillnaden mellan att sälja hus & lägenhet

Hur säljer man en bostad?

De flesta bostadsförsäljningar följer dessa steg: värdering, val av mäklare, faktainsamlande, marknadsföring, eventuell besiktning, visning, budgivning, kontrakt, tillträde.

Vad gäller vid köp och försäljning av hus?

Ett hus räknas som fast egendom och då regleras försäljningen av jordabalken. 

Vad gäller vid köp och försäljning av bostadsrätt?

En bostadsrätt räknas som lös egendom och då regleras försäljningen av köplagen.

Vad gäller vid köp av nyproduktion?

Vid försäljning av en nyproduktion av bostadsrätter är varken jordabalken eller köplagen tillämpliga. Vid nyproduktion gäller istället bostadsrättslagen.

Måste man sälja innan man köper nytt?

Nej, men många gånger är det en fördel eftersom man då vet mer exakt hur mycket man kan lägga på sitt nya boende. Många banker kräver också att den gamla bostaden är såld för att bevilja nya bolån.

När får man pengarna vid försäljning av bostad?

Efter avslutad budgivning träffas säljaren och köparen tillsammans med mäklaren för att skriva ett kontrakt. Vid detta tillfälle betalar vanligtvis köparen en handpenning till säljaren, ofta 10 % av försäljningspriset. Vid dagen för tillträdet görs den sista betalningen, efter en likvidavräkning, och resterande belopp förs över till säljaren.

Tips!

Att anlita rätt mäklare till din bostadsförsäljning är helt avgörande för om du kommer att få en lyckad försäljning eller ej. Vi rekommenderar att du jämför flera olika mäklare innan du väljer mäklare. Jämför mäklare gratis!

Jämför
mäklare gratis