Inre reparationsfond vid försäljning av bostadsrätt

I vissa bostadsrättsföreningar har varje lägenhet en så kallad inre reparationsfond knuten till sig. Fonden är avsedd för underhåll och reparationer inne i bostaden och byggs vanligtvis upp genom avsättningar från årsavgiften. Även om allt färre föreningar använder inre reparationsfonder i dag finns de fortfarande kvar i många äldre bostadsrättsföreningar.

Men vad händer med den inre reparationsfonden vid försäljning av bostadsrätten? Som säljare är det bra att känna till både vad som händer med pengarna och hur fonden ska hanteras när bostadsförsäljningen deklareras.

Vad händer med inre reparationsfonden vid försäljning?

En inre reparationsfond är normalt knuten till själva bostadsrätten. När bostaden säljs stannar därför de pengar som finns kvar i fonden kvar till den nya ägaren. De betalas alltså inte automatiskt ut till säljaren i samband med försäljningen. HSB beskriver exempelvis principen som att pengarna följer lägenheten och finns kvar för nästa ägare.

Det är därför klokt att kontrollera hur stort beloppet i fonden är redan innan bostaden läggs ut till försäljning. Exakta regler för uttag och användning kan skilja sig mellan olika bostadsrättsföreningar, så kontrollera föreningens stadgar och rutiner.

Kan man ta ut pengarna före försäljningen?

Att en försäljning närmar sig innebär normalt inte att bostadsrättshavaren fritt kan ta ut pengarna i den inre reparationsfonden. Fonden är avsedd för underhåll och reparationer av bostaden och föreningen kan kräva underlag som kvitton eller fakturor innan pengar betalas ut. HSB-föreningar beskriver exempelvis rutiner där medlemmen först betalar kostnaden och därefter ansöker om ersättning från fonden med kvitto eller faktura.

Om du planerar att renovera bostaden inför en försäljning kan det därför vara värt att undersöka om arbetet kan finansieras med pengar ur den inre reparationsfonden. Kontakta föreningen i förväg och kontrollera vilka åtgärder som godkänns och vilka handlingar som krävs för uttag.

Inre reparationsfond påverkar deklarationen vid försäljning

Den inre reparationsfonden har också betydelse när försäljningen av bostadsrätten ska deklareras.

Enligt Skatteverket ska bostadsrättens andel av den inre reparationsfonden vid försäljningstillfället inte räknas med i försäljningspriset vid beräkningen av vinst eller förlust. På motsvarande sätt ska den behållning som fanns i fonden när bostadsrätten köptes inte räknas med i inköpskostnaden.

Det innebär i praktiken att beloppet i den inre reparationsfonden både vid köpet och vid försäljningen kan behöva tas med när kapitalvinsten beräknas.

Kontrollera beloppet före försäljningen

Inför en bostadsförsäljning är det bra att ta reda på hur mycket pengar som finns i den inre reparationsfonden. Uppgiften kan exempelvis finnas på avgiftsspecifikationen eller lämnas av bostadsrättsföreningen eller dess ekonomiska förvaltare.

Ett kvarvarande belopp kan även vara relevant information för en köpare eftersom pengarna är avsedda för framtida underhåll av lägenheten och normalt följer bostadsrätten vid ägarbytet.

Som säljare bör du därför kontrollera:

• hur mycket som finns i den inre reparationsfonden

• vilka regler föreningen har för uttag

• om planerade renoveringar före försäljningen kan bekostas av fonden

• vilket belopp som gäller vid själva överlåtelsen

• att rätt uppgifter används när bostadsförsäljningen deklareras.

Skillnad mellan inre och yttre reparationsfond

Det är viktigt att skilja den inre reparationsfonden från föreningens fond för yttre underhåll.

Den inre reparationsfonden är kopplad till underhåll inne i den enskilda bostadsrätten. Den yttre underhållsfonden hör däremot till bostadsrättsföreningen och används för föreningens framtida underhåll av fastigheten, exempelvis tak, fasad, fönster och andra gemensamma byggnadsdelar.

När man talar om fondbehållning i samband med en enskild bostadsrättsförsäljning är det alltså den inre reparationsfonden som är relevant.

Så kan pengarna i den inre reparationsfonden användas

Vad fonden får användas till bestäms av föreningens regler. Vanliga exempel är målning, tapetsering, golvläggning och annat underhåll inne i bostaden. I vissa föreningar kan fonden även användas för exempelvis vitvaror. HSB-föreningar beskriver exempel där både material, hantverkskostnader och vissa vitvaror kan omfattas.

Eftersom reglerna kan skilja sig mellan föreningar bör du alltid kontrollera vad som gäller innan du beställer ett arbete eller gör ett inköp som du vill finansiera genom fonden.

Pengarna i fonden förs över till köparen

Vid försäljning av en bostadsrätt är den viktigaste utgångspunkten att den inre reparationsfonden är knuten till bostaden. Pengar som finns kvar i fonden stannar normalt kvar och kan användas av den nya bostadsrättshavaren.

För säljaren är fonden dessutom viktig ur skattesynpunkt. Fondbehållningen vid både köp och försäljning ska hanteras när vinst eller förlust på bostadsrätten beräknas.

Kontrollera därför fondens belopp och föreningens regler i god tid före försäljningen. Då vet du både vilka möjligheter du har att använda fonden innan bostaden säljs och vilka uppgifter som behöver hanteras i samband med överlåtelsen och deklarationen.