Inre reparationsfond när bostadsrätten ska säljas

Ska du sälja en bostadsrätt har du kanske stött på begreppet inre reparationsfond bland föreningens uppgifter? Här reder vi ut vad fonden innebär inför försäljningen, var du hittar rätt uppgifter och vad köparen kan vilja veta.

En inre reparationsfond, även kallad inre fond eller fond för inre underhåll, är enligt HSB pengar som bostadsrättsföreningen har avsatt för underhåll i en bestämd lägenhet.

Enligt Skatteverket har bostadsrätten en andel i fonden. Saldot hör alltså till lägenheten snarare än den enskilda ägaren. I vissa föreningar byggs fonden upp genom avsättningar från månadsavgiften. HSB Brf Boken är ett exempel där en mindre del av avgiften sätts av till reparationsfonden varje månad.

Du som bor i lägenheten kan använda pengarna till exempelvis målning, golv eller andra godkända åtgärder, beroende på föreningens regler. Säljer du bostadsrätten följer ett oanvänt saldo med lägenheten till den nya ägaren.

Vad är en inre reparationsfond?

I praktiken är det bostadsrättsföreningens stadgar och egna rutiner som styr hur den inre reparationsfonden fungerar. Där framgår även hur pengar avsätts, vilka kostnader fonden får användas till och hur du begär ett uttag.

Det är också bra att känna till att fonden kan se olika ut från förening till förening. I vissa föreningar görs löpande avsättningar, medan andra har slutat fylla på fonden, men har äldre saldon kvar. HSB Brf Orgona är ett exempel där avsättningarna har upphört och fonden avvecklas i takt med att de boende tar ut sina pengar.

HSB:s stadgemodell visar exempelvis hur stadgarna kan reglera både avsättningar till fonden och bostadsrättshavarens rätt att använda pengarna för lägenhetens inre underhåll.

För dig som ska sälja din bostadsrätt innebär det här att saldot bara är en del av bilden. Du behöver också veta om fonden fortfarande fylls på och vilka villkor som gäller för att använda pengarna.

Inre och yttre fond – två olika saker

När du går igenom föreningens uppgifter kan du stöta på både inre och yttre fond. HSB:s stadgemodell skiljer mellan fond för inre underhåll och fond för yttre underhåll. De har olika syften och används till olika delar av underhållet.

Den inre fonden bör heller inte blandas samman med bostadsrättens andelstal. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen kan andelstal exempelvis avse ägarandelen i föreningen eller bostadsrättens andel av årsavgifterna.

Var hittar du uppgiften?

När din bostadsrätt ska säljas behöver flera uppgifter om lägenheten och föreningen tas fram. Om det finns en inre reparationsfond är saldot en av de uppgifter som är bra att få fram tidigt i försäljningsprocessen.

Är du osäker på om bostadsrätten ens har en inre reparationsfond, eller vilket saldo som gäller, börjar du hos bostadsrättsföreningen eller den ekonomiska förvaltaren. Där kan du få besked om både fonden och beloppet som hör till din lägenhet.

I vissa föreningar syns saldot även på avgiftsavin eller i en medlemsportal. Hos HSB Brf Boken framgår saldot exempelvis både av månadsavgiftsavin och i Mitt HSB.

Mäklaren kan även få tillgång till föreningsuppgifter via exempelvis ett lägenhetsutdrag. Eftersom innehållet kan variera är det dock bra att särskilt be om:

• Aktuellt saldo och vilket datum det avser.

• Besked om föreningen fortfarande gör avsättningar.

• Regelverk kring vad pengarna får användas till.

• Information om hur ett uttag går till.

• Besked om eventuella uttag som ännu inte registrerats.

Då har både du och mäklaren ett aktuellt underlag när bostaden ska presenteras för spekulanterna.

Kan fonden påverka köparens intresse?

Ett kvarvarande saldo kan vara intressant för en köpare som exempelvis har planer på att måla om eller utföra andra åtgärder som föreningen godkänner. Hur stor betydelse det får beror samtidigt på helheten eftersom lägenhetens skick, månadsavgift, planlösning, läge och föreningens ekonomi väger betydligt tyngre för bostadens marknadsvärde.

Inför visningen bör fokus därför ligga på att lämna tydliga besked kring hur mycket som finns i fonden, vad pengarna får användas till och om saldot följer med bostadsrätten efter köpet.

Kan du använda fonden före försäljningen?

Planerar du att byta golv, tapetsera eller göra någon annan mindre åtgärd inför fotografering och visning kan den inre reparationsfonden bli aktuell. Som vi tidigare varit inne på är det dock föreningens regler som styr vad pengarna får användas till och hur de betalas ut. Hos HSB Brf Rubinen krävs exempelvis ett specificerat kvitto när pengar ska tas ut ur fonden.

Av det skälet är det klokt att ta reda på villkoren för en sådan utbetalning innan du sätter igång att renovera. Det är även smart att rådgöra med mäklaren om vilka åtgärder som faktiskt kan stärka bostadens presentation inför försäljningen.

Även tidpunkten kan spela in. När köpekontraktet ska skrivas kan möjligheten att använda fonden påverkas av föreningens regler. I HSB Brf Bokens regler krävs exempelvis en överenskommelse mellan köpare och säljare för uttag efter att försäljningsavtalet skrivits. Har mäklaren eller köparen redan fått uppgift om ett visst saldo behöver du därför meddela mäklaren om beloppet förändras.

Vad ska mäklaren få från föreningen?

När det gäller den inre reparationsfonden är det bra att skilja på vad lagen kräver och vad som kan vara värdefullt för köparen att känna till.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ska objektsbeskrivningen för en bostadsrätt bland annat innehålla årsavgift, pantsättning, andelstal och indirekt nettoskuldsättning.

Mäklaren ska också tillhandahålla föreningens senaste årsredovisning och registrerade stadgar till en tilltänkt köpare.

Enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen hör däremot inte den inre reparationsfonden till de obligatoriska uppgifterna. Finns det ett saldo som kan vara relevant för köparen kan mäklaren enligt Fastighetsmäklarinspektionen ta med fler uppgifter än de obligatoriska, så länge informationen stämmer med verkligheten. Uppgiften kan exempelvis tas med i objektsbeskrivningen eller i annan information om bostaden.

För fonden behöver mäklaren då framför allt ett aktuellt och tydligt underlag:

Fonden kan också få betydelse efter försäljningen

När bostaden är såld är den inre reparationsfonden fortfarande värd att ha i åtanke. Den dyker nämligen upp igen när det är dags att deklarera försäljningen.

Enligt Skatteverket påverkar fonden beräkningen av din vinst eller förlust. Det saldo som fanns när du sålde dras av i beräkningen, medan den andel som fanns när du köpte bostadsrätten läggs till.

Den här informationen samlas i kontrolluppgiften KU55, som bostadsrättsföreningen lämnar till Skatteverket efter en försäljning. Om det finns en inre reparationsfond ska föreningen redovisa bostadsrättens andel av fonden både när du köpte och när du sålde bostaden. I KU55 redovisas också eventuella kapitaltillskott som du har rätt att göra avdrag för.

Checklista före annonsen

När du fått fram uppgifterna om fonden återstår egentligen bara att se till att de är aktuella och att mäklaren har samma underlag. Här är några punkter att stämma tillsammans.

• Finns en inre reparationsfond för lägenheten?

• Vilket är det aktuella saldot?

• Vilket datum gäller uppgiften?

• Vad får pengarna användas till?

• Pågår något uttag som kan ändra saldot?

• Har mäklaren fått samma aktuella uppgifter?

• Ska fonden nämnas i bostadens presentation?

• Har du sparat underlaget till den framtida deklarationen?

En mäklare som sålt många bostadsrätter vet vilka uppgifter som brukar behövas från föreningen och vilka frågor spekulanter brukar ställa. Det kan göra förberedelserna enklare, särskilt när uppgifterna finns utspridda mellan stadgar, årsredovisning, lägenhetsutdrag och den ekonomiska förvaltaren.

Mäklaren kan också hjälpa dig bedöma vilka uppgifter som bör lyftas i presentationen och vilka som främst behöver finnas till hands om frågor uppstår. Med MäklarOfferter kan du jämföra lokala mäklare och höra hur de skulle förbereda just din bostadsrätt inför försäljningen.