Köpekontrakt vid bostadsförsäljning – vad ska säljaren kontrollera?

Så var budet äntligen i hamn. Nu ska du skriva köpekontrakt. Men vad behöver egentligen skrivas ned i avtalet, vilka delar bör du själv kontrollera och vilket ansvar har mäklaren? Här guidar vi dig genom köpekontraktet, från innehåll och ansvarsfördelning till de sista kontrollerna före underskriften.

Ett köpekontrakt är avtalet mellan dig och köparen som reglerar överlåtelsen när du säljer din bostad. I kontraktet samlas det ni har kommit överens om och vad som ska ske härnäst. Här ska du i korthet kunna hitta uppgifter om:

• Vem som säljer och vem som köper.
• Vilken fastighet eller bostadsrätt som säljs.
• Köpeskillingen.
• Handpenning och resterande betalning.
• Tillträdesdag.
• Vad som ingår i köpet eller uttryckligen undantas.
• Bilagor och andra handlingar som avtalet hänvisar till.
• Eventuella villkor och klausuler.

Som den sista punkten i listan visar, kan du och köparen komma överens om särskilda villkor när kontraktet skrivs. Dessa skrivs in som klausuler i avtalet. Ett villkor som innebär att köpet kan gå tillbaka kallas återgångsvillkor eller svävarvillkor.

Vanliga exempel här är en besiktningsklausul, som ger köparen möjlighet att besikta bostaden efter kontraktsskrivningen, eller en låneklausul, som gör köpet beroende av att finansieringen ordnas. Det kan också finnas ett villkor om att köparen först ska sälja sin nuvarande bostad.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, blir köpet sedan bindande när både du och köparen har undertecknat köpekontraktet. Finns ett svävarvillkor kan köpet gå tillbaka, men endast på det sätt och inom den tid som klausulen anger.

Köpekontrakt för fastighet och överlåtelseavtal för bostadsrätt

Säljer du hus eller bostadsrätt? Den skillnaden är viktig, eftersom de juridiska formkraven skiljer sig åt och behöver vara uppfyllda för att ägarbytet ska bli giltigt.

När du säljer hus eller annan fastighet

Säljer du en villa eller annan fastighet är det fastigheten, alltså marken med tillhörande byggnader och andra fastighetstillbehör, som överlåts till köparen. Då gäller reglerna i jordabalken.

Här säger 4 kap. 1 § jordabalken att köpehandligen ska vara skriftlig och undertecknad av både dig och köparen. Där ska även framgå vilken köpeskilling ni kommit överens om och att fastigheten överlåts till köparen.

Fastigheten behöver också vara tydligt identifierad i avtalet. Enligt Lantmäteriet ska det ange den fullständiga fastighetsbeteckningen och om köpet gäller hela fastigheten eller endast en viss andel.

För dig som säljare innebär det att namn, fastighetsbeteckning och pris är detaljer du med fördel kontrollerar en extra gång innan du skriver under.

När du säljer bostadsrätt

Säljer du en bostadsrätt är det i stället bostadsrätten som överlåts. Avtalet kallas därför vanligtvis överlåtelseavtal.

Här är det 6 kap. 4 § bostadsrättslagen som styr. Precis som i fallet hus och fastighet ska avtalet vara skriftligt och undertecknas av båda parter. Det ska även ange vilken lägenhet överlåtelsen avser och vilket pris ni har kommit överens om.

En mycket viktig kontrollpunkt när du säljer bostadsrätt är samtidigt att köparen behöver bli medlem i din bostadsrättsförening. Om inte blir överlåtelsen enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen ogiltig.

För dig som säljare är ett påskrivet överlåtelseavtal alltså inte den sista pusselbiten. Även föreningens medlemsbeslut behöver räknas in för att affären ska gå i lås. 

Pris, handpenning och tillträde

Med de ovan nämnda formkraven på plats följer tre uppgifter som har stor praktisk betydelse för dig som säljare.

• Köpeskillingen
• Handpenningen
• Tillträdesdagen 

Kontrollera köpeskillingen en extra gång

Vi börjar med köpeskillingen som ju är priset du och köparen kommit överens om. Och ja, det kan låta självklart, men just det beloppet är en av de uppgifter som förtjänar en sista kontroll – innan du skriver under.

För både fastigheter och bostadsrätter finns dessutom särskilda regler kring priset. En sidoöverenskommelse om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen är som utgångspunkt ogiltig enligt jordabalken respektive bostadsrättslagen. Här är det därför viktigt att kontrollera att summan i avtalet stämmer överens med den du accepterat.

Handpenningen är en del av betalningen

Nästa punkt är handpenningen. Den betalas vanligtvis efter kontraktsskrivningen och räknas sedan av från köpeskillingen när resten av bostaden betalas.

Hur stor handpenningen ska vara och när den ska betalas bestämmer du och köparen i avtalet. Vanligtvis ligger den på omkring tio procent av köpeskillingen, men det finns inget lagkrav på just den nivån.

Skulle köpet vara villkorat kan handpenningen behöva ligga kvar hos mäklaren tills det är klart, om affären ska fullföljas. Det kan till exempel vara fallet om köparen först ska genomföra en besiktning, ordna finansiering eller bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen. Om mäklaren ska förvara handpenningen under tiden krävs då enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI en skriftlig överenskommelse om deposition.

Välj tillträdesdag med resten av flytten i åtanke

Så till tillträdesdagen. Dagen då affären slutförs och köparen får tillgång till bostaden. Här betalas också den del av köpeskillingen som återstår efter handpenningen.

För dig som säljer sätter tillträdesdagen även tempot för resten av flytten. Då behöver du ha hunnit lämna bostaden, planerat nästa boende och sett till att eventuella lån kan lösas i tid.

På tillträdet görs normalt även en likvidavräkning. Där räknas bland annat handpenningen av, tillsammans med andra poster i affären, så att du ser vilket belopp som faktiskt ska betalas ut till dig.

Vad kontrollerar mäklaren?

Som säljare ligger det alltid i ditt eget intresse att läsa avtalet noggrant. Sker din  försäljning genom en mäklare kan du samtidigt vila i att flera viktiga kontroller ingår i mäklarens uppdrag.

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren vid en fastighetsförsäljning bland annat kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten samt vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som finns.

Säljer du en bostadsrätt ska mäklaren i stället kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt.
Mäklarens roll stannar dock inte vid kontrollerna.

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att du och köparen kommer överens i de frågor som behöver lösas inför överlåtelsen och, om ni inte avtalat något annat, hjälpa till att upprätta handlingarna.

FMI anger också att mäklaren ska gå igenom köpehandlingarna med både säljare och köpare innan de skrivs under, vilket ger båda parter tillfälle att lyfta eventuella frågetecken kring avtalet. 

Checklista innan du skriver under

Dags att skriva på? Då återstår bara en sista kontroll. Läs igenom kontraktet från början till slut och checka av följande: 

• Står rätt säljare, köpare och bostad i avtalet?
• Är köpeskillingen exakt den ni har kommit överens om?
• Framgår handpenningen och när den ska betalas?
• Är det tydligt när resterande köpeskilling ska betalas?
• Fungerar tillträdesdagen med din egen flytt och planering?
• Finns villkor som kan få köpet att gå tillbaka, och förstår du vad de innebär?
• Är det tydligt vad som ingår i köpet och vad du tar med dig?
• Stämmer bilagor och andra uppgifter med det köparen tidigare fått veta?
• Har du fått svar på de formuleringar du varit osäker på?

Skulle du i det här skedet finna något som skiljer sig från det du och köparen tidigare pratat om är det nu du ska lyfta frågan. 

Villkor och klausuler – när står affären verkligen fast?

Så var köpekontraktet underskrivet och affären bindande. Givet att ert avtal inte inkluderar några särskilda villkor blir nästa steg då tillträdet.

Innehåller kontraktet däremot ett eller flera av de tidigare nämnda svävarvillkoren finns det fortsatt en risk för att köpet återkallas. I dessa fall är det först när samtliga villkor uppfyllts, eller eventuella tidsfrister löpt ut, som affären är klar.

Det här är också anledningen till att FMI, betonar vikten av att klausulerna tydligt anger exakt vad som gäller och hur en eventuell återgång ska meddelas.

Bilagor och uppgifter om objektet

Som den här artikeln visat följer en bostadsförsäljning en viss ordning, där varje moment bygger vidare på det förra. Innan du lägger handlingarna åt sidan kan det därför vara klokt att stämma av vad ni kommit överens om och vilka steg som återstår före tillträdet.

Samla din kopia av kontraktet och alla bilagor som hör till. Tillsammans blir de din checklista över tidsfrister, åtaganden och andra delar som behöver vara på plats innan köparen får nycklarna.

Bilagorna kan exempelvis vara en frågelista, ett besiktningsprotokoll, en inventarielista, en karta eller någon annan särskild överenskommelse. Alla handlingar som köparen har fått behöver inte höra till kontraktet. Kontrollera därför vilka dokument avtalet faktiskt hänvisar till och att du har rätt version av dem. Notera samtidigt om du ska åtgärda något, lämna en viss uppgift eller hålla reda på ett särskilt datum. 

Se även efter vad som gäller för sådant som ska stanna kvar i bostaden. Det kan exempelvis röra sig om en laddbox, markis, särskild belysning eller annan utrustning.

Vid en fastighetsförsäljning avgör gränsen mellan fast och lös egendom vad som ska stanna kvar. Fastighets- och byggnadstillbehör omfattas av reglerna i 2 kap. jordabalken. Har du och köparen avtalat något annat om en viss sak är det den särskilda överenskommelsen i kontraktet eller bilagan som gäller.

Upptäcker du att något är oklart efter underskriften bör du kontakta mäklaren direkt.

Vad händer efter kontraktet?

Underskrifterna är på plats. Nu byter försäljningen karaktär – från beslut och förhandling till datum, betalningar och ett sista nyckelknippe.
På vägen mot tillträdet betalas handpenningen enligt avtalet.

Eventuella svävarvillkor behöver bli avklarade och köparen av en bostadsrätt godkännas som medlem i föreningen. Samtidigt förbereder mäklaren, du, köparen och ofta även bankerna det praktiska kring överlämningen.

På tillträdesdagen betalar köparen normalt resten av köpeskillingen, dina eventuella lån löses och likvidavräkningen visar vart pengarna tar vägen. Därefter återstår försäljningens mest konkreta ögonblick – du lämnar över nycklarna och bostaden får en ny ägare.