Vad gör en mäklare för dig som ska sälja bostad?

Det finns många föreställningar om vad en mäklare egentligen gör. Som säljare ser du bostadsannonsen och visningarna. Samtidigt pågår mycket av arbetet bakom kulisserna. Från kontakten med spekulanter till förhandlingar och viktiga förberedelser inför kontraktet. Så hur ska du veta vad du faktiskt får för arvodet? Här tittar vi på vad mäklaren kan göra för dig som säljare, hur arbetet påverkar din bostadsaffär och vad du bör jämföra innan du väljer mäklare.

En fastighetsmäklare är en registrerad yrkesperson som förmedlar bostäder mellan säljare och köpare. För dig som ska sälja betyder det att du kan få hjälp med att planera affären, nå intresserade köpare och ta försäljningen hela vägen, från värdering och prisstrategi till kontrakt och tillträde.

Med uppdraget följer också ett särskilt ansvar. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, har mäklaren ett personligt ansvar för att förmedlingsuppdraget sköts korrekt. Vissa delar av mäklarens arbete regleras därför i lag, medan andra är upp till dig och mäklaren att komma överens om.

Även med en mäklare vid din sida har du ett ansvar i bostadsaffären där det är upp till dig att lämna korrekta uppgifter om bostaden. Mäklaren ansvarar i sin tur för att förmedlingen sköts enligt gällande regler. När det väl gäller är det däremot alltid du som har sista ordet och bestämmer om bostaden ska säljas, till vem och till vilket pris.

1. Värdering och prisstrategi – mäklarens första uppgift

Ett bra första steg inför din försäljning är att bjuda hem flera lokala mäklare för att värdera din bostad. Då får du flera bedömningar av vad den kan vara värd, och en möjlighet att jämföra hur de olika mäklarna arbetar. Vid besöket går varje mäklare igenom bostadens läge, storlek, skick och planlösning, jämför med aktuella slutpriser i närområdet och väger in köparnas intresse.

Det är när ni börjar prata utgångspris som skillnaderna mellan mäklarna kan bli tydliga. Två mäklare kan värdera din bostadsrätt till omkring 3 miljoner kronor och ändå föreslå helt olika upplägg. Den ena vill annonsera för 2 995 000 kronor, den andra för 3 150 000 kronor. Så vad ligger bakom deras olika förslag?

Det enklaste svaret är nog att det inte finns några rätt och fel. Ett högre utgångspris kan få spekulanter att tveka. Samtidigt kan ett lägre skapa förväntningar på ett prisläge du inte är beredd att acceptera. Här blir det därför viktigt att jämföra såväl värderingar som tanken bakom dem.

2. Förberedelser – fotografering, planritning och objektsbeskrivning

Med prisstrategin på plats börjar arbetet med att göra bostaden redo för försäljning. Då hjälper mäklaren dig att planera fotografering, diskutera styling och ordna en planritning utifrån vad ni kommit överens om. Samtidigt samlas uppgifterna in som ska ge köparna en tydlig bild av bostaden.

Här kommer objektsbeskrivningen in, med tydliga krav på innehåll enligt 3 kap. 14–15 §§ i fastighetsmäklarlagen. Säljer du en villa behöver mäklaren exempelvis redovisa fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, driftkostnader och eventuella servitut.

Säljer du en bostadsrätt är det i stället uppgifter om föreningen, årsavgiften, pantsättning och indirekt nettoskuldsättning som står i fokus. Köparen ska även få tillgång till föreningens senast tillgängliga årsredovisning och registrerade stadgar.

I det här skedet kommer också din egen kunskap om bostaden till nytta. Enligt FMI får mäklaren i vissa fall utgå från dina uppgifter, så länge det saknas skäl att ifrågasätta dem. Var därför noga med att berätta det du känner till om renoveringar, tidigare skador och driftkostnader. Det är även klokt att gå igenom objektsbeskrivningen tillsammans med mäklaren så att allt stämmer innan bostaden annonseras.

3. Marknadsföring – så arbetar mäklaren för att hitta köpare

En snygg bostadsannons är en bra början. Enligt FMI ansvarar mäklaren också för att annonser och bilder ger en korrekt bild av bostaden och inte vilseleder spekulanter.

Sedan gäller det att hitta rätt köpare. Då kan mäklaren använda bostadssajter, den egna hemsidan, sociala medier, riktade annonser eller sitt spekulantregister.

Exakt vilka kanaler som passar bäst beror på vilka som kan tänkas vilja köpa din bostad och hur den lokala marknaden ser ut. Här är det därför bra om mäklaren motiverar sitt upplägg. Vilka spekulanter ska ni nå och vad gör ni om intresset blir svagare än väntat? Stäm även av kostnaderna. Vilka marknadsföringsinsatser ingår i arvodet och vad behöver du betala extra för?

4. Visning och uppföljning – jobbet fortsätter efter visningen

När spekulanterna kliver in genom dörren får mäklaren chansen att känna av intresset på plats. Under visningen presenterar mäklaren bostaden, svarar på frågor och fångar upp besökarnas reaktioner. Därefter fortsätter mäklaren som regel att följa upp, ge kompletterande information och ta reda på vilka som kan tänka sig att lägga bud.

En välbesökt visning känns förstås lovande. Samtidigt är den verkligt intressanta frågan vad besöken leder till. Vilka vill veta mer, vilka överväger att lägga bud och vad får andra att tveka? Det behöver mäklaren delge dig löpande.

Skulle flera spekulanter reagera på priset eller buden utebli blir mäklarens bedömning särskilt värdefull. Vad är det som bromsar intresset och hur kan ni få fart på försäljningen? Kanske behövs en ny visning, vassare marknadsföring eller en justering av utgångspriset. Be mäklaren återkomma med både spekulanternas reaktioner och förslag på nästa steg. Då får du ett bättre underlag för dina beslut.

5. Budgivning och förhandling: Mäklaren ger råd – du bestämmer

Så kommer det första budet. Nu håller mäklaren kontakten med spekulanterna, sköter förhandlingen och hjälper dig att bedöma erbjudandena. Du ska samtidigt få ta del av samtliga bud som kommer in, vilket enligt FMI är ett krav som gäller ända fram tills köpekontraktet har undertecknats. I enlighet med 3 kap. 18 § i fastighetsmäklarlagen ska buden, tidpunkterna, budgivarna och eventuella villkor även dokumenteras i en budgivningslista.

När buden ligger på bordet behöver du också fundera på vem du vill sälja till. Har köparen finansieringen ordnad, passar tillträdesdagen eller finns det villkor som kan fördröja affären? Bra att tänka på här är att två lika höga bud kan bjuda på olika förutsättningar.

Be därför din mäklare reda ut villkoren och vad de innebär för dig innan du bestämmer vem du vill gå vidare med. Ditt val blir sedan en bindande affär först när du och köparen undertecknat köpekontraktet.

6. Kontrakt, handpenning och tillträde – mäklaren slutför affären

När du och köparen är överens om priset är det dags att få affären på pränt. Enligt FMI ska mäklaren då hjälpa er att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, såvida inget annat avtalats. Här går mäklaren igenom villkoren med er, så att ni vet vad som gäller för köpeskilling, handpenning, tillträdesdag och eventuella särskilda villkor.

Efter kontraktsskrivningen betalar köparen vanligtvis en handpenning. Om mäklaren tar emot handpenningen ska den enligt fastighetsmäklarlagen betalas ut till dig. Undantaget är om ni skriftligen har kommit överens om att mäklaren ska hålla pengarna i deposition.

På tillträdesdagen ska resten av köpeskillingen betalas och köparen få tillgång till bostaden. Mäklaren samordnar normalt betalningen med bankerna och upprättar en likvidavräkning, så att du ser vilka belopp som ska regleras och hur pengarna fördelas.

När tiden kommit att lämna över nycklarna hjälper mäklaren till med de sista handlingarna. Enligt FMI är det även vid tillträdet du får journalen över mäklarens arbete och budgivningslistan.

7. Mäklarens ansvar enligt lag – vad kan du kräva?

Som den här artikeln visat lämnar du över en stor del av försäljningsarbetet till mäklaren. Bra att veta då är att den mäklare du skriver avtal med personligen ansvarar för förmedlingsuppdraget, även om hen arbetar på en större byrå.

När du ska ta ställning till ett bud eller ett särskilt avtalsvillkor behöver du kunna lita på mäklarens råd. Här är 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen tydlig: mäklaren ska arbeta omsorgsfullt och följa god fastighetsmäklarsed. Det innebär att såväl dina som köparens intressen ska tas till vara, med särskild hänsyn till dina ekonomiska intressen som uppdragsgivare.

Ansvaret sträcker sig också till allt det praktiska som ska bli rätt. Från kontroll av ägarförhållanden, rättigheter och pantsättningar till hur objektsbeskrivning, budgivning, journal och överlåtelsehandlingar hanteras.

Sedan finns de delar av uppdraget som ni själva kommer överens om. Ska fotografering, stylingråd och planritning ingå? Hur lägger ni upp annonsering, visningar och uppföljning av spekulanter? Diskutera även eventuella tilläggstjänster, utlägg och ersättningsvillkor. Även det ni avtalar om ska utföras enligt gällande regler och god fastighetsmäklarsed.

Det finns förstås också gränser för mäklarens ansvar och skyldigheter. Mäklaren har exempelvis ingen allmän skyldighet att besiktiga bostaden och kan varken garantera att den är fri från fel eller lova ett visst slutpris.

8. Checklista – vad ska ingå i mäklarens uppdrag?

Nu har du fått en bild av allt en mäklare gör inför, under och efter en försäljning. Men vem ska du välja? Här är några frågor som hjälper dig när du jämför flera mäklare:

• Värdering
  Vilka slutpriser ligger bakom värderingen och det föreslagna utgångspriset?
• Förberedelser
  Ingår fotografering, planritning och stylingråd?
• Marknadsföring
  Var ska bostaden annonseras och vilka kostnader tillkommer?
• Visningar
  Vem håller visningarna och hur många planeras?
• Uppföljning
  Hur rapporteras intresset och vad är planen om buden uteblir?
• Budgivning
  Hur arbetar mäklaren med budgivning, förhandling och valet av köpare?
• Kontrakt och tillträde
  Vem sköter kontakten med bank, handlingar och slutbetalning?
• Arvode
  Hur beräknas ersättningen, när ska den betalas och vad gäller om bostaden inte säljs?