- Vid en bostadsförsäljning kan en friskrivningsklausul begränsa ditt ansvar för fel efter köpet, medan ett svävarvillkor avgör om affären ska fullföljas när något fortfarande är osäkert.
- Klausulerna kan påverka priset, försäkringsskyddet och tidsplanen. Reglerna skiljer sig dessutom mellan hus och bostadsrätt.
- Innan du skriver under kontraktet behöver villkoren vara tydliga och anpassade till försäljningen. Mäklaren kan hjälpa dig, medan ovanliga eller långtgående klausuler kan behöva granskas av en jurist.
Du har hittat en köpare, priset är bestämt och kontraktet ligger på bordet. Just då kan några enstaka rader i avtalet få stor betydelse och avgöra hur mycket ansvar du har efter tillträdet. Här reder vi ut när en friskrivningsklausul eller ett svävarvillkor kan bli aktuellt och vad det innebär för dig som säljare.
En friskrivningsklausul är en överenskommelse som kan begränsa ditt ansvar för fel som upptäcks efter köpet.
Ett svävarvillkor, även kallat återgångsvillkor, innebär i sin tur att köpet är beroende av en bestämd händelse. Det kan exempelvis röra sig om att köparen får igenom sitt lån, att en besiktning genomförs eller att du hittar en ny bostad.
De olika klausulerna fyller alltså olika funktioner, men kan få stor betydelse för hur trygg och förutsägbar affären blir. Det är därför mycket viktigt att de anpassas till din försäljning och formuleras tydligt i köpekontraktet.
Små skillnader i en klausul kan få stor betydelse i ett avtal. Av det skälet understryker Fastighetsmäklarinspektionen, (FMI) vikten av att mäklaren anpassar villkoren till den enskilda försäljningen och förklarar följderna i en överenskommelse för båda parter. Det är också anledningen till att den här artikeln endast ger dig allmän information, utan förslag på färdiga klausuler, eftersom det är formuleringar som mäklare eller en jurist bör kontrollera.
Vad är en friskrivningsklausul?
En friskrivning kan gälla en särskild del av bostaden, exempelvis taket eller dräneringen. Den kan också vara mer generell och begränsa ditt ansvar för dolda fel i bostaden. Formuleringen avgör var ditt ansvar slutar och köparens börjar.
Att minska risken för krav efter försäljningen kan å ena sidan kännas tryggt. Samtidigt behöver du väga den fördelen mot hur en köpare kan reagera. När köparen får bära en större del av risken kan det leda till en noggrannare undersökning, en prisförhandling eller att köparen avstår. En generell friskrivning kan därför påverka bostadens marknadsvärde, vilket Mäklarsamfundet också lyfter fram.
Reglerna skiljer sig mellan hus och bostadsrätt
Vilka regler som gäller beror på vilken typ av bostad du säljer. En friskrivning får därför olika betydelse för ett hus och en bostadsrätt. I den här tabellen ser du den juridiska utgångspunkten och vad du behöver ta med dig som säljare.
| Bostadsform | Utgångspunkt | Vad det betyder för dig som säljare |
|---|---|---|
| Hus och annan fastighet | Enligt 4 kap. 19 § jordabalken kan köparen i vissa fall rikta krav mot dig om fastigheten avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Köparen kan däremot inte åberopa sådant som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning. | En friskrivning kan ändra hur ansvaret fördelas mellan dig och köparen. Hur långt den sträcker sig beror på formuleringen och omständigheterna i affären. |
| Bostadsrätt | En bostadsrätt räknas som lös egendom och försäljningen omfattas normalt av köplagen. Reglerna kan ändras genom det ni avtalar i kontraktet. | Även om bostadsrätten säljs i befintligt skick kan den enligt 19 § köplagen anses felaktig, exempelvis om den inte stämmer med dina uppgifter eller är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta. |
Du behöver fortfarande berätta det du vet
En friskrivning ger dig inte rätt att undanhålla fel eller risker som du känner till. Var därför noga med att lämna tydliga och korrekta uppgifter och se till att friskrivningen stämmer överens med objektsbeskrivningen, frågelistan och övriga handlingar.
Det här gäller även när du säljer hus i befintligt skick. Formuleringen gör dig inte automatiskt fri från alla framtida krav. När ett möjligt dolt fel bedöms behöver avtalet, dina uppgifter och köparens undersökningsplikt alltid vägas samman.
Vad är ett svävarvillkor eller återgångsvillkor?
Ett svävarvillkor innebär att en bostadsaffär bara fullföljs om ett bestämt villkor uppfylls. Det betyder i sin tur att kontraktet kan vara undertecknat, men att affären inte är definitiv och kan gå tillbaka om det specifika villkoret inte skulle uppfyllas.
Återstår det en viktig fråga för dig som säljare, är det alltså möjligt skriva kontrakt ändå med ett svävarvillkor. Det är samtidigt en möjlighet som kommer med både för- och nackdelar. Det positiva är att ett svävarvillkor kan ge dig eller köparen det rådrum som behövs för att få en viktig fråga på plats. Nackdelen är att du som säljare får vänta längre på ett slutgiltigt besked. Kanske även räkna med att behöva tacka nej till andra spekulanter eller avvakta med nästa bostad. Det kan medföra kostnader som blir svåra att ta igen om det villkorade köpet inte skulle bli av.
För att minska osäkerheten behöver ett svävarvillkor därför vara tydligt. Enligt FMI ska det framgå vad som måste inträffa, när det senast ska ske och hur den som vill att köpet ska gå tillbaka ska lämna sitt besked. Avtalet behöver också ange vad som händer med exempelvis handpenningen om affären avbryts.
Särskilda formkrav när du säljer hus
När du säljer en fastighet, exempelvis hus eller villa, ställer lagen särskilda krav på hur ett svävarvillkor ska dokumenteras. Här räcker det alltså inte att du och köparen är överens, villkoret måste även stå i rätt handling för att gälla.
Om köpet ska vara beroende av exempelvis ett lån, en besiktning eller att du hittar en ny bostad ska villkoret skrivas in i köpekontraktet, vilket följer av 4 kap. 3 § jordabalken. Upprättar ni senare ett köpebrev behöver villkoret även tas med där. Enligt 4 kap. 4 § jordabalken får villkoret som huvudregel gälla i högst två år. Det är lagens yttersta gräns, inte en lämplig tidsplan för en vanlig bostadsaffär. Villkor om lån, besiktning eller försäljning av en annan bostad behöver normalt ha en betydligt kortare och tydligt angiven tidsfrist.
För bostadsrätt gäller andra formkrav
När du säljer en bostadsrätt ska överlåtelseavtalet enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen vara skriftligt, undertecknat av dig och köparen samt ange vilken lägenhet som säljs och till vilket pris.
Köparen behöver också bli medlem i bostadsrättsföreningen. Om föreningen nekar medlemskap är överlåtelsen enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen ogiltig. Samma paragraf anger att överlåtelsen är ogiltig om formkraven i 6 kap. 4 § inte är uppfyllda.
Vanliga villkor vid bostadsförsäljning
Exakt vilka villkor som är rimliga beror på vad som behöver falla på plats. Här tittar vi därför närmare på vad några vanliga villkor kan innebära för dig som säljare.
| Villkor | Vad villkoret innebär | Det här behöver du få klart för dig |
|---|---|---|
| Besiktningsklausul | Köparen får undersöka bostaden efter kontraktsskrivningen och kan under de förutsättningar som anges i klausulen begära att köpet går tillbaka. | Hur lång fristen är, om villkoret är öppet eller begränsat och hur ett besked om återgång ska lämnas. En besiktningsklausul behöver ge köparen rimlig tid utan att lämna din försäljning öppen längre än nödvändigt. |
| Låneklausul | Köpet blir beroende av att köparen får sin finansiering godkänd. | Vilket besked som krävs från banken, sista datum och vad som händer om lånet inte beviljas. |
| Försäljningsvillkor | Köpet blir beroende av att köparen säljer sin nuvarande bostad. | Vad som räknas som en genomförd försäljning och hur länge du ska vänta. |
| Villkor om nytt boende | Köpet blir beroende av att du som säljare hittar eller köper en ny bostad. | Vad som ska räknas som uppfyllt, vilken tidsfrist som gäller och hur köparen påverkas under väntetiden. |
| Medlemskap i bostadsrättsföreningen | Överlåtelsen förutsätter att köparen antas som medlem i föreningen. | När ansökan ska skickas in och vad som händer om medlemskapet nekas. |
Givet dessa förutsättningar bör du som säljare alltid väga budets storlek mot villkoren som följer med det. Ett högre bud kan vara mindre tryggt om köparen har stor möjlighet att backa ur, medan ett något lägre bud utan villkor kan ge en säkrare affär.
Ska du sälja bostad? Hitta bästa mäklaren till din försäljning med MäklarOfferter.
Vad säger mäklaren?
Hur ser det då ut i praktiken? Ulf Björk, som varit registrerad fastighetsmäklare sedan 2008, beskriver friskrivningsklausuler som relativt ovanliga.
"De förekommer sällan, framför allt vid exempelvis dödsbon", säger han till MäklarOfferter.
När det gäller bostadsrätter pekar han däremot på ett villkor som finns med i praktiken i samtliga affärer där köparen behöver bli medlem i föreningen. Överlåtelsen förutsätter då att medlemskapet godkänns.
För säljaren ser Björk generellt få skäl att vara orolig för en friskrivningsklausul som köparen själv efterfrågar. Däremot tycker han att frågan kan väcka en naturlig fundering:
"Varför insisterar köparen på en friskrivningsklausul?"
Risker för säljare och köpare
När en friskrivningsklausul eller ett svävarvillkor förs in i ett kontrakt påverkar det riskfördelningen mellan säljare och köpare. Av det skälet bör konsekvenserna vägas från båda håll innan ni skriver kontrakt.
För dig som säljer
En friskrivning kan minska risken för krav efter försäljningen. En bred formulering kan samtidigt göra köpare mer försiktiga och påverka både intresse och pris.
Funderar du på både en generell friskrivning och en försäkring för dolda fel bör du i först och främst jämföra vad de faktiskt gör. Försäkringen är till för att täcka ditt ekonomiska ansvar som säljare om ett dolt fel upptäcks. Med en generell friskrivning avtalar du bort det ansvaret. Då finns det inget ansvar kvar för försäkringen att täcka, vilket enligt Mäklarsamfundet gör försäkringen verkningslös.
En mer begränsad friskrivning kan i vissa fall kombineras med försäkringen, men då behöver formuleringen stämma överens med försäkringsvillkoren. Här är det alltså viktigt att veta vad som gäller.
Ett svävarvillkor kommer med en annan risk. Som vi tidigare nämnt gör villkoret försäljningen osäker tills det är uppfyllt. Skulle köpet blåsas av kan du behöva starta om, möta ett nytt marknadsläge och förklara för nya spekulanter varför bostaden säljs på nytt.
För köparen
En friskrivning innebär att köparen kan få bära kostnaden om fel upptäcks efter köpet. Köparen bör av det skälet undersöka bostaden noggrant före kontraktsskrivningen och ha en buffert för oväntade utgifter. Ska besiktningen göras efter kontraktet behöver avtalet innehålla en tydlig besiktningsklausul.
Ett svävarvillkor kan i stället ge köparen möjlighet att lämna affären om exempelvis lånet eller besiktningen inte faller på plats. Det skyddet gäller bara om köparen följer tidsfristen och lämnar sitt besked på det sätt som står i kontraktet.
Lärdomen här blir följaktligen att en tydlig klausul hjälper er båda. Då vet du hur länge affären hänger löst, medan köparen vet exakt när och hur villkoret kan användas.
Mäklarens roll: Informera – inte garantera
Orolig för att villkoren i kontraktet blir för svåra att överblicka? Då kan du vila i att du inte behöver reda ut avtalsfrågorna på egen hand. Här är mäklaren nämligen ett stort stöd som hjälper dig och köparen att reda ut det som behöver lösas inför överlåtelsen. Har ni inte avtalat något annat är det även mäklaren som upprättar de handlingar som behövs, vilket följer av 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen.
Viktigt att veta är att det alltid är du och köparen som avgör om ett svävarvillkor ska finnas i kontraktet, vilket FMI betonar. Mäklaren kan alltså inte tvinga någon av er att acceptera villkoret. Mäklaren kan inte heller garantera hur en eventuell framtida tvist skulle bedömas.
Du ska kunna förvänta dig att mäklaren förklarar vad villkoret innebär och formulerar det så att det blir tydligt, anpassat till er affär och möjligt att tillämpa i praktiken. FMI framhåller också, med hänvisning till en dom från förvaltningsrätten, att mäklaren ansvarar för det kontraktsförslag som läggs fram, även i de fall då formuleringen hämtas från ett standardavtal.
När bör en jurist kopplas in?
I en vanlig bostadsförsäljning kan en erfaren mäklare som regel hjälpa dig och köparen att hantera villkoren i kontraktet. En jurist kan ge extra trygghet om du vill använda en långtgående friskrivning, om bostaden har ett känt och kostsamt problem eller om flera villkor hänger ihop. Detsamma gäller om du och köparen tolkar ett villkor olika, eller om försäljningen av andra skäl avviker från det vanliga.
Säljer du utan ett fullständigt förmedlingsuppdrag kan du anlita en mäklare för ett skrivuppdrag och få hjälp med köpehandlingarna.
Gäller frågan hur långt ditt ansvar sträcker sig eller hur en särskild klausul ska formuleras behöver du en individuell bedömning av en jurist. Här kan rådgivning enligt rättshjälpslagen bland annat gälla hur ett avtal ska tolkas och ges av advokatbyråer eller juridiska byråer mot en fast avgift, enligt Sveriges Domstolar.
Checklista före kontraktet
Inför kontraktsskrivningen behöver du i första hand förstå varför en klausul eller villkor finns och hur det påverkar ditt ansvar, tidsplanen och ekonomin i affären. Innan du skriver under något är det därför klokt att kontrollera följande:
-
Du förstår om klausulen begränsar ditt ansvar efter köpet eller gör affären beroende av ett framtida besked.
-
Villkoret är anpassat till bostadsformen och den aktuella försäljningen.
-
Det framgår exakt vad som måste inträffa för att villkoret ska vara uppfyllt.
-
Sista datum och klockslag anges.
-
Det framgår tydligt vem som ska lämna besked, till vem och på vilket sätt.
-
Ni har reglerat vad som händer med handpenningen och eventuella kostnader om köpet går tillbaka.
-
Uppgifterna i kontraktet stämmer med objektsbeskrivningen, frågelistan och övriga handlingar.
-
Mäklaren har förklarat hur klausulen påverkar både dig och köparen.
-
En jurist har granskat formuleringen om klausulen är ovanlig eller långtgående.
När varje punkt har fått ett tydligt svar blir det lättare att bedöma vad du faktiskt går med på. Skulle något ändå kännas oklart bör det redas ut innan kontraktet skrivs under.
Jämför mäklarnas sätt att hantera risk
Ett kontrakt i en bostadsaffär behöver ge tydliga svar, även om något inte flyter på enligt plan. När du jämför mäklare, förslagsvis två eller tre olika, är det därför klokt att fråga hur de hanterar friskrivningar, besiktningar och bud med villkor.
Vill du ha mer kött på benen än så kan du även be dem berätta om en liknande försäljning och hur de gjorde ansvar och tidsfrister tydliga före kontraktsskrivningen.
