- Falska bud är bud som används för att påverka budgivningen utan en verklig avsikt att köpa bostaden. Till exempel bluff- eller bulvanbud som skapar en konkurrens som egentligen inte finns.
- För dig som säljer kan följden av ett falskt bud bli att affären ifrågasätts, köparen anser sig vilseledd och i vissa fall straff- eller skadeståndsansvar.
- En tydlig budgivning bygger på dokumentation och förtroende mellan dig och mäklaren. Mäklaren ska föra vidare bud, dokumentera dem i en budgivningslista och kunna förklara vad som hänt om något i processen väcker frågor.
En budgivning ska kännas trygg och ge dig som säljare en tydlig bild av vad köparna är beredda att betala för din bostad. Om falska bud blandas in rubbas förtroendet för processen och hela budgivningen kan ifrågasättas. Här går vi igenom vad bluff- och bulvanbud innebär, vilka konsekvenser de kan få och vad du kan göra om något i budgivningen väcker frågor.
Ett falskt bud är ett bud används för att påverka budgivningen utan att budgivaren har en verklig avsikt att köpa bostaden.
Falska bud kan på så vis ge sken av en konkurrens som egentligen inte finns. Det kan exempelvis röra sig om en person som lägger bud för att få en annan spekulant att höja sitt bud.
Det är allvarligt. Högsta domstolen har därför slagit fast att falska bud som påverkar vad köparen betalar kan utgöra bedrägeri när vilseledandet medför skada och vinning. För dig som säljare betyder det att ett högre slutpris aldrig får skapas med hjälp av påhittad konkurrens.
Därför är falska bud allvarliga
En vanlig budgivning bygger på att buden kommer från verkliga spekulanter, även om de senare kan ändra sig eller dra tillbaka sitt bud. Det som utmärker falska bud är att de förs in i processen för att vilseleda. För dig som säljer kan det få flera följder.
Köparen kan ifrågasätta hur priset kom till, affären kan leda till tvist och personer som medvetet deltagit i manipulationen kan riskera både straff- och skadeståndsansvar.
Av det skälet blir mäklarens roll viktig. Budgivningen ska hanteras på ett sätt som går att följa och dokumentera. Mäklaren ska föra vidare alla bud till dig som säljare och anteckna dem i en budgivningslista, så att det i efterhand går att se vilka bud som har lämnats och på vilka villkor.
Vad är falskt bud, bluffbud och bulvanbud?
Som säljare behöver du kunna skilja ett falskt bud från ett bud som ändras eller dras tillbaka. Begreppen falskt bud, bluffbud och bulvanbud ligger nämligen nära varandra, men betyder inte riktigt samma sak. I den här tabellen ser du skillnaden.
| Begrepp | Vad det betyder i praktiken |
| Falskt bud eller bluffbud | Ett bud som inte är allvarligt menat och som används för att påverka andra i budgivningen. |
| Bulvanbud | Ett falskt bud som lämnas genom en annan person för att skapa sken av verklig konkurrens. |
| Dolt bud | Ett riktigt bud som lämnas med villkoret att det bara får föras vidare till säljaren. Det här är alltså inte samma sak som ett falskt bud. |
| Återkallat bud | Ett bud som först har lämnats men sedan tas tillbaka. Bud är inte bindande före kontrakt, så ett återkallat bud behöver inte vara falskt. |
Den viktiga gränsen går alltså mellan ett verkligt bud och ett bud som används för att manipulera processen.
Falska bud kan slå tillbaka mot säljaren
Att ett extra bud pressar upp priset må vara en lockande tanke för en säljare. Den kortsiktiga vinsten bleknar emellertid snabbt mot risken att både affären och priset ifrågasätts i efterhand.
För dig som säljer blir problemet tydligt när ett falskt bud får en verklig köpare att bjuda mer än hen annars hade gjort. Då kan priset ha drivits upp av en konkurrens som aldrig fanns.
Just en sådan situation prövade Högsta domstolen under 2016. En person hade då lämnat falska bud under ett påhittat namn vid försäljningen av en bostadsrätt. Buden påverkade vad köparna betalade, och personen dömdes för bedrägeri.
Det här visar samtidigt varför varje situation behöver bedömas utifrån omständigheterna. Ett falskt eller märkligt bud innebär inte automatiskt att ett bedrägeribrott är bevisat. För ansvar för bedrägeri krävs enligt brottsbalken bland annat ett vilseledande som leder till ekonomisk skada för den vilseledde och vinning för någon annan.
Du ska inte skapa egna konkurrenter
Som säljare bestämmer du till vilket pris och till vem du vill sälja. Det ger dig däremot inget utrymme att föra in falska bud i processen. Vare sig på egen hand eller via en vän eller släkting. Hamnar du i en sits där du inte vill acceptera det högsta budet kan du i stället avstå från att sälja eller diskutera priset med mäklaren. Du behöver alltså ingen påhittad budgivare för att säga nej till ett pris som känns för lågt.
Mäklaren ska rapportera och dokumentera buden
Som säljare ska du löpande kunna följa vad som händer under hela budgivningen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen, FMI ska mäklaren därför föra vidare alla bud till dig fram till dess att kontraktet är undertecknat. Det är sedan du som bestämmer om du vill acceptera ett bud och vem som får köpa bostaden.
För att budgivningen också ska gå att följa i efterhand ska mäklaren upprätta en budgivningslista. Fastighetsmäklarlagen kräver att den innehåller budgivarens namn och kontaktuppgifter, budets belopp, när det lämnades och eventuella villkor. Du får sedan listan när förmedlingsuppdraget är slutfört. Vid en genomförd försäljning ska även köparen få den.
Det här gör budgivningslistan särskilt viktig om några frågetecken skulle uppstå i efterhand, vilket vi ska återkomma till. FMI beskriver den som en central del i en transparent budgivning.
På jakt efter bästa mäklaren? Gör som tiotusentals andra bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare på MäklarOfferter.
Varningssignaler betyder att du bör ställa frågor
Som säljare ser du sällan hela kontakten mellan mäklaren och varje budgivare. Däremot kan vissa situationer ge en anledning till att be om en tydligare förklaring.
Det kan exempelvis vara att ett bud dyker upp oväntat och snabbt försvinner, att uppgifterna om budgivningen förändras, eller att det råder oklarhet kring vem som lagt ett visst bud.
Här är det viktigt att inte utgå från det värsta direkt, bara för att något känns ovanligt. En spekulant får dra tillbaka sitt bud. Ett bud kan även innehålla villkor eller vara dolt.
Här bör ditt fokus istället vara en process som går att följa. Be därför mäklaren förklara vilket bud som kommit in, när det lämnades och vilka villkor som gäller. Du har även rätt att få veta hur budgivningen dokumenteras, liksom hur och när du kan förvänta dig återkoppling om något förändras.
Vad gör du om du misstänker ett falskt bud?
Ett förmedlingsuppdrag bygger på förtroende. En budgivning vilar i sin tur på att mäklaren håller dig informerad och att ni kan prata öppet om saker som väcker frågor. Känns ett bud märkligt eller svårförklarat är det därför naturligt att börja där, i dialogen med din mäklare.
Här är det också viktigt att komma ihåg att det fortsatt är du som bestämmer över försäljningen. Är din känsla att du inte förstår situationen finns det alltså varken skäl eller krav på att du ska skynda vidare till kontrakt.
Om dina frågetecken snarare gäller hur mäklaren hanterat budgivningen kan du vända dig till FMI, som har tillsyn över fastighetsmäklare.
Misstänker du att någon medvetet använt falska bud för att lura en annan person ekonomiskt kan det vara en fråga för polisen. Vid en ekonomisk tvist eller ett möjligt skadeståndskrav kan juridisk rådgivning behövas.
Tänk på att en misstanke inte är detsamma som att ett falskt bud är styrkt. Ett tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, visar att en anmälare misstänkt ett falskt bud, men att myndigheten bedömde underlaget som otillräckligt.
Budgivningslistan ger kontroll i efterhand
Som vi redan varit inne på dokumenterar mäklaren budgivningen i en budgivningslista. Den blir särskilt värdefull om det senare uppstår frågor om hur budgivningen gick till, eftersom du kan se vem som lagt respektive bud, belopp, tidpunkt och eventuella villkor.
Listan berättar däremot inte hela historien. Sms, mejl och annan kommunikation kan därför också bli viktig om det uppstår olika uppfattningar om vad som sagts eller när ett bud kom in.
När affären går vidare till kontrakt är det samtidigt bra att komma ihåg att själva budet inte binder köpare eller säljare. Bostadsaffären blir bindande först när formkraven för överlåtelsen är uppfyllda.
Trygg budgivning – det här kan du göra som säljare
Som säljare är det inte din uppgift att kontrollera varje budgivare. Däremot kan du skapa bättre förutsättningar för en tydlig process genom att:
- Bestämma hur du vill att budgivningen ska gå till: Prata igenom upplägget med mäklaren före visningen.
- Be om löpande återkoppling: Du ska veta vilka bud som kommit in och vilka villkor som följer med dem.
- Fråga när något är oklart: Ett oväntat eller återkallat bud kan ha en naturlig förklaring, men du ska förstå vad som har hänt.
- Låta priset bygga på verklig efterfrågan: Använd aldrig vänner, släktingar eller andra personer för att skapa falsk konkurrens.
- Spara viktig kommunikation: Den kan hjälpa till att reda ut förloppet om frågor uppstår senare.
- Gå igenom budgivningslistan: När uppdraget avslutas får du ett underlag som visar de registrerade buden.
Fråga om budgivningen redan när du väljer mäklare
En trygg budgivning börjar långt före första budet. När du väljer mäklare kan du därför fråga hur bud kommer att tas emot, dokumenteras och rapporteras till dig.
Be också mäklaren beskriva hur hen skulle hantera något misstänkt eller avvikande under budgivningen. Ett tydligt och transparent arbetssätt gör det lättare för dig att fatta beslut när tempot väl stiger.
Med MäklarOfferter kan du jämföra flera mäklare och ta reda på hur de skulle lägga upp din budgivning.
