- En äkta bostadsrättsförening använder minst 60 procent av sin verksamhet till bostäder åt medlemmarna. En oäkta förening når inte upp till den gränsen, exempelvis för att en stor del av fastigheten består av uthyrda lokaler eller hyreslägenheter.
- I en oäkta förening kan köparen behöva betala extra skatt utöver månadsavgiften. Det kan påverka hur mycket spekulanterna är beredda att bjuda. Se därför till att mäklaren kan förklara boendekostnaden och hur klassningen påverkar värderingen.
- Din vinstskatt är normalt 25 procent i en oäkta förening, jämfört med 22 procent i en äkta. Uppskov är som regel inte möjligt. Kontrollera därför hur mycket du får kvar efter försäljningen, om du planerar att köpa en ny bostad.
Dags att sälja bostadsrätten. Då kommer plötsligt frågan som du aldrig haft anledning att fundera på: Är föreningen äkta eller oäkta? Men vad betyder det egentligen, för dig, köparna och priset på din lägenhet? Här reder vi ut skillnaderna och vad du behöver veta inför försäljningen.
En äkta bostadsrättsförening tillhandahåller i första hand bostäder för sina medlemmar. För att räknas som äkta ska minst 60 procent av föreningens verksamhet bestå av att erbjuda bostäder åt medlemmarna.
En oäkta bostadsrättsförening bygger på det motsatta. Här kan det till exempel röra sig om att föreningen hyr ut ett större antal lokaler till butiker och företag eller har flera hyreslägenheter och därför inte når upp till gränsen på 60 procent.
Hur avgörs då detta? Enligt Skatteverket görs bedömningen normalt utifrån hyresvärdena i fastighetstaxeringen. Man tittar då på hur stor del av fastighetens totala hyresvärde som kommer från medlemmarnas bostäder. Det är alltså varken antalet lägenheter eller föreningens faktiska hyresintäkter som avgör klassningen.
Skillnaden är däremot skattemässig och kan påverka såväl din vinstskatt som köparens boendekostnad. Enligt Skatteverket kan den som köper en bostadsrätt i en oäkta förening behöva betala extra skatt om månadsavgiften är lägre än den beräknade marknadsmässiga hyran. Det kan göra boendet dyrare än vad avgiften antyder och påverka hur mycket spekulanterna är beredda att bjuda.
En oäkta förening kan ha god ekonomi
En oäkta bostadsrättsförening kan mycket väl ha en stabil ekonomi. Har föreningen till exempel butiker eller kontor i fastigheten kan hyresintäkterna hjälpa till att betala lån, finansiera underhåll och hålla nere din månadsavgift.
Samtidigt finns det anledning att titta närmare på hur beroende föreningen är av just dessa intäkter. Skulle en större hyresgäst flytta ut kan tomma lokaler bli kännbara för ekonomin, vilket i förlängningen kan påverka månadsavgifterna.
När du bedömer din bostadsrättsförenings ekonomi är det därför viktigt att se till helheten, från lån och intäkter till kommande underhåll och vad det kan komma att innebära för framtida boendekostnader.
Så påverkas köparens skatt och boendekalkyl
Hur mycket dyrare kan det då bli för den som köper din bostad? Enligt Skatteverket beräknas den så kallade bostadsförmånen utifrån vad det skulle kosta att hyra en jämförbar lägenhet, med avdrag för årsavgiften till föreningen.
Vid beräkningen tar man även hänsyn till exempelvis vem som ansvarar för underhållet och hur gammal fastigheten är.
Om bostaden har en skattepliktig bostadsförmån får köparen betala en skatt som motsvarar 25 procent av förmånsvärdet. Skatten tillkommer alltså utöver månadsavgiften och gör boendet dyrare. I exemplet som följer tittar vi på vad det kan röra sig om i kronor.
Johan ska sälja sin tvåa i en oäkta bostadsrättsförening. Månadsavgiften är 3 000 kronor, vilket ser attraktivt ut jämfört med liknande lägenheter i området. För den som köper tillkommer emellertid en skatt som behöver räknas in i boendekostnaden.
Vi antar att lägenhetens skattepliktiga bostadsförmån har beräknats till 24 000 kronor per år.
- Beräknad bostadsförmån: 24 000 kr/år
- Skatt på bostadsförmånen, 25 procent: 6 000 kr/år
- Motsvarande skattekostnad: 500 kr/månad
För köparen innebär det att månadsavgiften på 3 000 kronor tillsammans med skatten motsvarar 3 500 kronor i månaden, innan ränta, amortering och andra boendeutgifter räknas in.
När Johan och hans mäklare presenterar bostaden är det därför viktigt att lyfta fram och förklara skattekostnaden. Det ger spekulanterna konkret information om vad boendet kostar och bättre förutsättningar att lägga genomtänkta bud.
Äkta och oäkta BRF – så skiljer sig skatten åt
| Äkta BRF | Oäkta BRF | |
|---|---|---|
| Årlig skatt på bostadsförmån | Ingen för privatbostadsrätt | Kan tillkomma |
| Vinstskatt vid försäljning | 22 % | 25 % |
| Uppskov med vinstskatt | Möjligt om villkoren uppfylls | Normalt inte möjligt |
| Deklarationsbilaga vid försäljning | K6 | K9 |
Vad betyder skatten för dig som säljer?
Även du som säljer påverkas av föreningens klassning. I en oäkta förening får du nämligen betala högre skatt på vinsten än vad som är fallet i en äkta. Om du gör en beskattningsbar vinst på 400 000 kronor blir skatten 100 000 kronor i en oäkta förening, vilket kan jämföras med 88 000 kronor i en äkta. Enligt Skatteverkets regler för försäljning av oäkta bostadsrätt skiljer det alltså 12 000 kronor.
Planerar du att köpa en ny bostad behöver du också undersöka möjligheten till uppskov, det vill säga att skjuta upp beskattningen av vinsten. Enligt Skatteverket är det som regel inte möjligt om du säljer i en oäkta förening. Har föreningen däremot ändrat klassning under året kan särskilda regler gälla. Kontrollera därför vad som gäller innan du räknar på hur mycket pengar du har att röra dig med inför nästa bostadsköp.
Glöm heller inte avdragen. Mäklararvode, vissa förbättringsutgifter och kapitaltillskott kan minska den beskattningsbara vinsten. För oäkta föreningar gäller delvis andra avdragsregler, så ta gärna fram dina kvitton och uppgifter från föreningen och stäm av med Skatteverket om du är osäker.
Vad behöver du och mäklaren berätta för köparen?
En spekulant som har förälskat sig i din lägenhet behöver förstå vad det kommer att kosta att bo där. Föreningens klassning kan därför med fördel presenteras i god tid.
Här har mäklaren ett stort ansvar. Som Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, förklarar ska köparen få information om sådant som kan ha betydelse för affären, även om uppgifterna inte är till bostadens fördel.
En del av underlaget finns redan i föreningens handlingar. I objektsbeskrivningen ska mäklaren redovisa årsavgiften, beslutade avgiftsändringar och bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Enligt FMI ska köparen också få tillgång till föreningens senaste tillgängliga årsredovisning och registrerade stadgar, eftersom det ger en tydligare bild av föreningens ekonomi.
För dig som säljare är det alltså värdefullt att mäklaren har rätt underlag och kan förklara vad klassningen innebär. Innan ni publicerar annonsen kan det därför vara bra att checka av följande:
- Är föreningen äkta eller oäkta?
Kontrollera att uppgiften är aktuell och vilket år den gäller. - Finns uppgifter om bostadsförmånen?
Ta reda på vilka underlag föreningen kan lämna om den eventuella skattekostnaden. - Hur ska köparna få informationen?
Hör gärna med mäklaren hur hen tänker förklara klassningen, skatten och föreningens ekonomi i samband med annons och visning. - Har du granskat objektsbeskrivningen?
Läs igenom den tillsammans med mäklaren innan den lämnas till spekulanterna. Kontrollera att uppgifterna är korrekta och begripliga, så att köparna får ett bra underlag för sina beslut och eventuella bud. - Har spekulanterna fått handlingarna i tid?
Kontrollera att de har fått aktuella handlingar och möjlighet att reda ut viktiga frågor innan kontraktet skrivs.
Hur tar du reda på om föreningen är äkta eller oäkta?
Du kan ha bott i din lägenhet i flera år utan att veta om föreningen är äkta eller oäkta. Om så är fallet känns det säkert skönt att du inte själv behöver räkna på fastighetens hyresvärden för att få klarhet.
Börja i stället med föreningens senaste årsredovisning. Där brukar det framgå om föreningen räknas som ett privatbostadsföretag, äkta, eller ett oäkta bostadsföretag. Hittar du ingen tydlig uppgift kan du enligt Skatteverket i stället vända dig till föreningens styrelse eller förvaltare.
Passa samtidigt på att fråga vilket år klassningen gäller och om något har förändrats sedan dess. Det här är särskilt viktigt om föreningen nyligen börjat hyra ut fler lokaler eller ligger på gränsen mellan äkta och oäkta. Be också gärna om ett skriftligt besked som du kan lämna vidare till mäklaren.
Kan en oäkta förening påverka slutpriset?
Hur stor betydelse föreningens klassning får för slutpriset beror på bostaden du säljer, föreningens ekonomi och vilka alternativ köparna har i området. Något generellt prisavdrag för oäkta föreningar går därför inte att ange. Här spelar mäklarens värdering och lokalkännedom en viktig roll.
När du ska värdera din bostad är det därför relevant att titta på tidigare slutpriser i både den egna föreningen och jämförbara föreningar i närheten. Låt mäklaren visa hur klassningen vägts in i värderingen och vilken prisstrategi som ger din bostad bäst förutsättningar på marknaden.
Genom MäklarOfferter kan du jämföra flera mäklare, diskutera deras värderingar och se hur de planerar att presentera din bostad för rätt köpare.
Den här artikeln ger generell information med utgångspunkt i Skatteverkets vägledning, fastighetsmäklarlagen och FMI regler. Räkneexempel och jämförelser är förenklade. Skattefrågor behöver bedömas utifrån föreningens klassning och förhållandena i det enskilda fallet. Har bostaden varit uthyrd eller föreningen ändrat klassning kan särskilda regler gälla. Kontakta Skatteverket eller en skattejurist vid osäkerhet.
